Wenn ein Mieter die Privatinsolvenz bzw. Verbraucherinsolvenz wählt oder wählen muss, so gilt für das Mietverhältnis die Kündigungssperre (§ 112 InsO). Dies bedeutet, dass ein Zahlungsverzug, der vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, nicht zur Begründung einer Kündigung herangezogen werden kann.
Der Vermieter muss also den Mietrückstand zur Insolvenztabelle anmelden und darf anders als im Regelfall nach § 543 BGB nicht wegen des Rückstandes kündigen, auch dann nicht, wenn dies normalerweise zulässig wäre. Hat der Vermieter bereits vorher eine außerordentliche und fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ausgesprochen, so bleibt diese weiterhin wirksam. Dies gilt natürlich auch für Kündigungen, die aus anderen Gründen ausgesprochen wurden. Erfolgt die Kündigung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, so ist der Mieter geschützt und die Kündigung ist unwirksam.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Schutz sich nur auf Zahlungen bezieht, die vor dem Antrag vom Mieter nicht geleistet wurden. Nach dem Insolvenzantrag muss die Mietzahlung dann wieder pünktlich und vollständig erfolgen. Kommt es also erneut zu Zahlungsrückständen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, so kann der Vermieter auch (wieder) das Mietverhältnis wirksam kündigen.
Ein Vermieter sollte daher immer dann, wenn eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Mieters wahrscheinlich ist, frühzeitig bei Zahlungsrückstand kündigen.
Der Vermieter muss also den Mietrückstand zur Insolvenztabelle anmelden und darf anders als im Regelfall nach § 543 BGB nicht wegen des Rückstandes kündigen, auch dann nicht, wenn dies normalerweise zulässig wäre. Hat der Vermieter bereits vorher eine außerordentliche und fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ausgesprochen, so bleibt diese weiterhin wirksam. Dies gilt natürlich auch für Kündigungen, die aus anderen Gründen ausgesprochen wurden. Erfolgt die Kündigung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, so ist der Mieter geschützt und die Kündigung ist unwirksam.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Schutz sich nur auf Zahlungen bezieht, die vor dem Antrag vom Mieter nicht geleistet wurden. Nach dem Insolvenzantrag muss die Mietzahlung dann wieder pünktlich und vollständig erfolgen. Kommt es also erneut zu Zahlungsrückständen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, so kann der Vermieter auch (wieder) das Mietverhältnis wirksam kündigen.
Ein Vermieter sollte daher immer dann, wenn eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Mieters wahrscheinlich ist, frühzeitig bei Zahlungsrückstand kündigen.
Stand: (letzte Änderung: 23.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Ja, gemäß § 112 InsO besteht eine Kündigungssperre. Mietrückstände, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, berechtigen den Vermieter nicht mehr zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter darf bei vor der Insolvenz entstandenen Rückständen nicht mehr nach § 543 BGB kündigen. Die ausstehenden Forderungen müssen stattdessen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Ja. Der Schutz durch die Kündigungssperre bezieht sich nur auf Rückstände vor dem Insolvenzantrag. Nach dem Antrag muss die Miete pünktlich und vollständig gezahlt werden; bei neuen Zahlungsrückständen ist eine Kündigung wieder rechtmäßig.
Bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirksam ausgesprochene außerordentliche Kündigungen (egal aus welchem Grund) behalten ihre Gültigkeit.
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