Hausmeister- oder Hauswartskosten als Betriebskosten?

Kosten für einen Hausmeister oder einen Hauswart können nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung prinzipiell auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Hierbei geht der Gesetzgeber allerdings davon aus, dass der Hausmeister oder Hauswart "klassische" Tätigkeiten wie die Flurreinigung, das Schneeschippen oder die Gartenpflege übernimmt, mit einem Wort: das Gebäude "in Ordnung" hält.

Oftmals ist der Hausmeister oder Hauswart allerdings in gänzlich anderen Bereichen beschäftigt: So wird er beispielsweise oftmals auch kleinere Reparaturen im Haus ausführen oder Verwaltungsarbeiten wie die Betreuung von Mieterwechseln oder die Kommunikation mit öffentlichen Einrichtungen wie Müllabfuhr etc. übernehmen. Weder für die Kosten für Reparaturen, noch für diejenigen von Verwaltungsarbeiten muss der Mieter aufkommen.

Dies gilt selbst dann, falls etwas Entsprechendes im Mietvertrag vereinbart sein sollte. Eine derartige Vereinbarung ist nämlich unwirksam. Der Vermieter hat von vornherein den Teil der Hausmeister- oder Hauswartkosten, der auf derartige Tätigkeiten entfällt, herauszurechnen und bei der Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters außer Acht zu lassen. Für den Vermieter kann diese Berechnung schwierig werden, wenn der Hausmeister oder Hauswart nicht Buch darüber geführt hat, welchen Anteil seiner Arbeitszeit er für "klassische" Tätigkeiten aufgewandt hat, welchen hingegen für Reparatur- oder Verwaltungsarbeiten. Der Vermieter muss sich notfalls mit einer realistischen Schätzung behelfen.