Der Vermieter kann einen Gewerberaummietvertrag, der für längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen wurde, ordentlich kündigen, wenn die gemäß §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB erforderliche Schriftform nicht eingehalten wurde.
Das Schriftformerfordernis gilt für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll. Deshalb bedürfen grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert werden. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Von dem Formerfordernis ausgenommen werden nur sogenannte unwesentliche Änderungen. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind, unterliegen nicht diesen (strengen) Anforderungen.
So handelt es sich bei der (nachträglichen) Abrede, Gegenstand des Mietvertrages sei im Untergeschoss nicht ein Abstellraum, sondern ein Atelier und Lagerraum für hochwertige Damenkollektionen gewesen bzw. ein Aufenthaltsraum („Sozialraum“), so dass weiter vereinbart wurde, der (ehemalige) Vermieter müsse auf seine Kosten in den Atelierräumen im Untergeschoss einen Starkstromanschluss verlegen und Arbeitsleuchten sowie den Anschluss für eine Küche installieren, um eine für den Erwerber wesentliche Nebenabrede, die dem Schriftformerfordernis unterliegt.
Dem vorliegenden Schriftformverstoß steht auch nicht eine sog. doppelte Schriftformklausel im Mietvertrag entgegen. Die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos.
Die Berufung auf den Schriftformmangel verstößt hier auch nicht gegen Treu und Glauben. Insbesondere ist sie unter Berücksichtigung der Erwerberstellung des neuen Vermieters nicht deshalb treuwidrig, weil die Parteiparteien im Mietvertrag für den Fall eines Formmangels Nachholung vereinbart haben.
Für den Zeitraum der Kündigungsfrist steht dem (neuen) Vermieter hier auch ein Anspruch auf Mietzahlung und danach ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, dem der Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mietmängeln entgegenhalten kann. Ebenso geht eine Aufrechnung mit überzahlter Miete ins Lehre, weil im formularmäßigen Mietvertrag das Aufrechnungsrecht rechtlich wirksam auf unbestritten oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt worden ist.
Das Schriftformerfordernis gilt für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll. Deshalb bedürfen grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert werden. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Von dem Formerfordernis ausgenommen werden nur sogenannte unwesentliche Änderungen. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind, unterliegen nicht diesen (strengen) Anforderungen.
So handelt es sich bei der (nachträglichen) Abrede, Gegenstand des Mietvertrages sei im Untergeschoss nicht ein Abstellraum, sondern ein Atelier und Lagerraum für hochwertige Damenkollektionen gewesen bzw. ein Aufenthaltsraum („Sozialraum“), so dass weiter vereinbart wurde, der (ehemalige) Vermieter müsse auf seine Kosten in den Atelierräumen im Untergeschoss einen Starkstromanschluss verlegen und Arbeitsleuchten sowie den Anschluss für eine Küche installieren, um eine für den Erwerber wesentliche Nebenabrede, die dem Schriftformerfordernis unterliegt.
Dem vorliegenden Schriftformverstoß steht auch nicht eine sog. doppelte Schriftformklausel im Mietvertrag entgegen. Die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos.
Die Berufung auf den Schriftformmangel verstößt hier auch nicht gegen Treu und Glauben. Insbesondere ist sie unter Berücksichtigung der Erwerberstellung des neuen Vermieters nicht deshalb treuwidrig, weil die Parteiparteien im Mietvertrag für den Fall eines Formmangels Nachholung vereinbart haben.
Für den Zeitraum der Kündigungsfrist steht dem (neuen) Vermieter hier auch ein Anspruch auf Mietzahlung und danach ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, dem der Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mietmängeln entgegenhalten kann. Ebenso geht eine Aufrechnung mit überzahlter Miete ins Lehre, weil im formularmäßigen Mietvertrag das Aufrechnungsrecht rechtlich wirksam auf unbestritten oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt worden ist.
OLG Karlsruhe, 05.07.2017 - Az: 7 U 110/16
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