Wurde ein völlig vermülltes und unbewohnbares Haus vererbt, so können die Kosten für die Müllentsorgung und die Kosten der Entsorgung der beschädigten Einrichtung vom Immobilienwert abgezogen werden, sodass sich die Erbschaftssteuer entsprechend verringert. Das Grundstück kann indes nicht allein aufgrund der Verwahrlosung erbschaftssteuerrechtlich als unbebaut bewertet werden.
Nach § 138 Abs. 5 Satz 1 BewG a.F. sind Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer gesondert festzustellen, einschließlich der Bestimmung der Grundstücksart. Nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BewG a.F. ist ein Grundstück als unbebaut einzuordnen, wenn sich auf ihm keine benutzbaren Gebäude befinden. Bezugsfertig ist ein Gebäude, sobald den Nutzern die Benutzung zugemutet werden kann; eine behördliche Abnahme ist nicht erforderlich (§ 145 Abs. 1 Satz 3 BewG a.F.).
§ 145 Abs. 2 BewG a.F. sieht vor, dass auch dann von einem unbebauten Grundstück auszugehen ist, wenn sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, oder wenn infolge Zerstörung oder Verfalls dauerhaft kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist. Durch die Neufassung des Jahressteuergesetzes 2007 wurde klargestellt, dass eine Einstufung als unbebautes Grundstück nur dann in Betracht kommt, wenn die Unbenutzbarkeit auf Dauer besteht.
Die Rechtsprechung des BFH zur Abgrenzung knüpft an das Kriterium der Zumutbarkeit der Nutzung an. Danach liegt eine Unbenutzbarkeit nur vor, wenn bauordnungsrechtliche oder gesundheitliche Gründe eine dauerhafte Wohnnutzung ausschließen, etwa wegen Einsturzgefahr oder schwerwiegender Feuchtigkeits- und Schimmelschäden (vgl. BFH, 14.05.2003 - Az: II R 14/01; BFH, 23.04.1992 - Az: II R 19/89; FG Sachsen-Anhalt, 26.01.2010 - Az: 4 K 877/04). Behebbare Baumängel, aufgestaute Reparaturen oder eine vorübergehende Einschränkung der Nutzung führen nicht zu einer Einstufung als unbebaut.
Im zu entscheidenden Fall wurde festgestellt, dass die vorhandenen Gebäude trotz erheblicher Vermüllung bautechnisch intakt und grundsätzlich nutzbar waren. Dach, Mauerwerk, Fenster, Türen sowie die technischen Anlagen befanden sich in einem funktionsfähigen Zustand, wenn auch mit alters- und nutzungsbedingten Mängeln. Die Vermüllung stellte lediglich eine vorübergehende, durch Entsorgung beheb- und damit steuerlich unbeachtliche Einschränkung dar.
Ein Grundstück kann somit nicht allein wegen Verwahrlosung oder eines schlechten Gesamtzustands als unbebaut bewertet werden. Maßgeblich ist, ob die Unbenutzbarkeit der Gebäude dauerhaft besteht. Nur in diesem Fall kommt eine erbschaftsteuerliche Behandlung als unbebautes Grundstück in Betracht.
