[AnwaltOnline - Mietrecht September 2009]
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* AnwaltOnline - Mietrecht September 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/ *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Wohnraumnutzung begründet nicht immer ein Wohnraummietverhältnis!
Vorliegend wurde dem Vertragswortlaut nach zwischen den Vertragsparteien
nicht nur eine Nutzung als Kindertagesstätte und eine Nutzung als
Ausbildungsräume, sondern auch eine Nutzung als Wohnung vereinbart.
Dennoch liegt in diesem Fall kein Wohnraummietverhältnis vor, wenn es
sich beim Mieter um eine juristische Person handelt. Eine juristische
Person kann schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten.
Auch dann, wenn die Räume zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, der nach
dem Vertrag vorgesehene Gebrauch des Mieters jedoch nicht im Wohnen,
sondern im Weitervermieten liegt, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor.
An dieser Qualifikation des Hauptmietverhältnisses ändert sich auch
nichts dadurch, dass der Hauptmieter mit der Weitervermietung allein aus
sozialen Gründen handelt.
KG, 12.2.2009 - Az: 8 U 131/08
>> Provisionsanspruch des Maklers bleibt bei Beseitigung der
Leistungspflicht aus dem Hauptvertrag bestehen
Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn sein Kunde
wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den
Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den "großen
Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001
geltenden Fassung in Anspruch nimmt.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2009 - III ZR 104/08
>> Cannabisplantage in der Mietswohnung - fristlose Kündigung
Ein Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses
berechtigt, wenn Mieter den Balkon zu einer illegalen Cannabisplantage
umgewandelt haben.
AG Köln, 13.2.2009 - Az: 219 C 554/07
>> Schwalbennester an der Hausfassade - Keine voreiligen Reaktionen!
Werden Schwalbennester von einer Hausfassade beseitigt, so verstößt dies
gegen das Naturschutzgesetz. Der Verstoß kann dazu führen, dass
Kunstnester anzubringen sind, so dass die Schwalben nach ihrer Rückkehr
aus dem Süden wieder entsprechende Niststätten vorfinden. Im
vorliegenden Fall waren von einem Unternehmer, der 70
Mehlschwalbennester von seiner Hausfassade entfernt hatte, 30 künstliche
Niststätten (Kosten ca. EUR 2000) anzubringen.
VG Düsseldorf, 20.3.2009 - Az: 25 K 64/09
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Infraschall - Unterlassungsanspruch nur bei Beeinträchtigungen
>> Ausgleich einer Ertragseinbuße wegen Baulärm vom Nachbargrundstück
>> Kautionsverrechnung kann zulässig sein!
>> Kaminofen und Beeinträchtigung von Nachbarn
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
>> Update Mietspiegel-Programm
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wurde aktualisiert und kann in der Version 5.50 unter der URL
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*2* Das Thema des Monats
>> Bürgschaft
Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gem. § 765 BGB
gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen
einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt damit ein Dritter die
Haftung für die Mietschulden des Mieters und ggf. für Ersatzansprüche
des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erteilt wurde, d.h.
wenn das Schriftstück vom Bürgen unterzeichnet und dieses dem
Erklärungsempfänger - bei Mietbürgschaft dem Vermieter - übergeben wurde.
Zu unterscheiden ist zwischen einer Ausfallbürgschaft - gesetzlicher
Regelfall - und einer selbstschulderischen Bürgschaft, die gesondert
vereinbart werden muss. Bei der Ausfallbürgschaft haftet der Bürge nur
zweitrangig ("subsidiär"), der Gläubiger muß sich daher erst an den
Hauptschuldner halten (bei der Mietbürgschaft an den Mieter), bevor er
nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner an den
Bürgen herantreten kann. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft
hingegen kann der Gläubiger ohne weiteres gegen den Bürgen vorgehen; er
muß hier nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung beim
Hauptschuldner einzutreiben.
Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten
der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten und die
Kosten der Zwangsvollstreckung).
Tritt der Bürgschaftsfall ein, d.h. bezahlt der Mieter eine fällige
Forderung des Vermieters nicht und bleibt - bei der Ausfallbürgschaft -
auch eine Zwangsvollstreckung erfolglos, muß der Bürge für die Schulden
des Mieters einstehen. Auf den Grund der Nichtzahlung des Mieters kommt
es dabei nicht an. Der Bürge hat dann zwar seinerseits einen
Regreßanspruch gegen den Mieter - ob dieser allerdings durchgesetzt
werden kann, hängt letztlich davon ab, wie solvent der Mieter ist.
>> Vorkaufsrecht des Mieters bei Wohnungsumwandlung
Der Mieter hat ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht, wenn die von ihm
bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird (§ 577 BGB) -
es sei denn, daß die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an
einen Angehörigen des Haushaltes des Vermieters verkauft werden.
Soll also die Wohnung verkauft werden, so ist diese dem Mieter zunächst
zum Kauf anzubieten. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter
warten, bis die Wohnung an einen Dritten verkauft wurde. Liegt ein
notarieller Kaufvertrag vor, der den Kaufpreis nennt, so muß er sich
jedoch binnen einer Frist von zwei Monaten entscheiden. Diese
Vorgehensweise hat einen entscheidenden Vorteil für den Mieter - er kann
die Wohnung nämlich zu den gleichen Bedingungen erwerben, wie sie im
Kaufvertrag niedergelegt wurden und somit die bereits ausgehandelten
Konditionen ausschöpfen. Dies umfaßt auch Preisvorteile, die ein
Großkunde im Rahmen eines sogenannten Paketverkaufes erzielen wollte.
Der Verkäufer oder der Erwerber müssen den Mieter über Inhalt des
ausgehandelten Kaufvertrages informieren und den Mieter auf das
Vorkaufsrecht hinweisen - am besten in einem Schreiben.
Zur Ausübung genügt zur Wirksamkeit die privatschriftliche Form - eine
notarielle Beurkundung ist nicht notwendig (BGH - Az: VIII ZR 268/99),
für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist eine schriftliche Erklärung des
Mieters erforderlich (§ 577 BGB).
Das Vorkaufsrecht wird weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile
noch durch Umwandlung von Miteigentumsanteilen in Wohnungseigentum berührt.
Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung kann es notwendig sein, die
Verwalterzustimmung einzuholen. Da eine solche Zustimmung an einen
konkreten Erwerber gebunden ist, ist die Zustimmung für den
Vorkaufsberechtigten ebenfalls einzuholen.
Mietvertragliche Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz
abweichen, insbesondere ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, sind unwirksam.
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> WEG: Abtrennung von Garagenstellplätzen
Wenn in einer Wohnungseigentumsanlage den einzelnen Wohnung keine
räumlich abgeschlossenen Garagen sondern Garagenstellplätze zugeordnet
sind, besteht bei einzelnen Eigentümern häufig der Wunsch, ihren
Stellplatz baulich abzutrennen.
Gem. § 13 WEG kann [... weiterlesen ...]
Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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