[AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2008]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                      Mai 2008 *
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* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Falsche Auskunft des Maklers über Restitutionsansprüche
    - Schadensersatz und Wegfall der Courtage

a) Erhält der Maklerkunde vom Verkäufer während der Vertrags-
verhandlungen und während der notariellen Beurkundung des
Kaufvertrags die unzutreffende Auskunft, das Grundstück sei
nicht restitutionsbefangen, und schließt er deshalb den
Kaufvertrag ab, steht ihm wegen der Verletzung von Pflichten
des durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstandenen
Schuldverhältnisses, sofern er hierdurch einen Schaden
erlitten hat, ein Schadensersatzanspruch zu, der den Ver-
käufer nach § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Käufer so zu
stellen, als habe er den Kaufvertrag nicht geschlossen.

b) Löst sich der Käufer unter solchen Umständen vom Kaufver-
trag, ehe die nach der Grundstücksverkehrsordnung erforder-
liche Genehmigung erteilt wird, wird der Kaufvertrag nicht
wirksam; ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann
nicht.

c) Während des Schwebezustands bis zur Erteilung der
Grundstücksverkehrsgenehmigung stehen dem Käufer in Bezug
auf die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks keine
Gewährleistungsansprüche zur Verfügung, die Schadens-
ersatzansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhand-
lungen berühren könnten.

BGH, Urteil vom 17. Januar 2008 - III ZR 224/06

 >> Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungs-
    maßnahmen des Grundstückskäufers

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der
Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im
Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren,
sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die
gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des
Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und
3 BGB), gegeben sind.

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall
hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer
schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im
Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden
Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere
Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende
Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den
beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren
Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten
Modernisierungsarbeiten gerichtete Klage der Grundstücks-
käufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das
Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt,
den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin
als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur
Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom
Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte
keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klage
zulässig ist, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein
berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter
zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen
Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche
Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht
zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets
selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten
dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den
Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür
entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung
eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf
Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell-
und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung
führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berück-
sichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet
werden.
Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisions-
rechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungs-
gericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer
separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-
Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der
Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzu-
stufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im
Übrigen lebensnah.

BGH, 13.2.2008 - Az: VIII ZR 105/07

 >> Kenntnis von Gebäudemängeln vor Mietvertragsabschluß

Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz
2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung
nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist.
Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die
Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung
vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertrags-
gemäß vereinbart haben.

BGH, 18.4.2007 - Az: XII ZR 139/05

 >> Schriftform eines Mietvertrages bei Beteiligung einer
    GmbH

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer
GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht
erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unter-
schrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz
versehen wird.
Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei
Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift
in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber
(hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob
dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser
Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustande-
kommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form.

BGH, 19.9.2007 - Az: XII ZR 121/05

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Beim Verlassen der Tiefgarage vorsichtig fahren!

 >> Wenn der Vermieter seine Streupflicht auf einen Dritten
    delegiert...

 >> Inserat nicht zwingend Angebot zum Abschluß eines
    Maklervertrages

 >> Streupflicht: 1,20 breit muß es sein!

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*2* Das Thema des Monats

 >> Zwischenablesung

Bei Auszug des Mieters ist für die Kosten der Heizung und
Warmwasserversorgung eine Zwischenablesung durchzuführen
(§ 9 b Abs. 1 HeizkVO). Die dafür anfallenden Kosten sind
jedoch häufig ein wunder Punkt zwischen den Beteiligten,
wobei auch die Gerichte hier verschieden urteilen. Es ist
daher ratsam, eine eindeutige mietvertragliche Regelung zu
treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dies gilt
auch für die ungeklärte Frage, ob auch bei weiteren
verbrauchsbezogen erfassten Betriebskosten eine Zwischenab-
lesung verlangt werden kann (so AG Offenbach ZMR 2005).

Das AG Schöpfheim war der Ansicht, daß die Kosten der
Zwischenablesung nicht im Rahmen einer Gesamtabrechnung
allen Mietern auferlegt werden können, da diese nutzerbezogen
ermittelbar sind. Die Kosten seien daher grundsätzlich vom
ausziehenden Mieter zu tragen (AG Schöpfheim - Az: C 85/99).
Dieser Ansicht widersprach das AG Hamburg, nach dessen Urteil
die Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel auf
sämtliche Mieter zu verteilen und nicht als Nutzerwechsel-
gebühr dem ausziehenden Mieter allein auferlegt werden
dürfen (AG Hamburg - Az: 45 C 1787/94, so auch AG
Charlottenburg WuM 2006, 36;).
Nach Ansicht des LG Berlin (Az: 62 S 230/02) sind die Kosten
vom Verursacher zu tragen. Hat der Mieter gekündigt, zahlt
die Kosten der Mieter; hat der Vermieter gekündigt, zahlt
der Vermieter.
Das AG Bielefeld hingegen vertrat die Auffassung, daß die
Kosten einer Zwischenablesung nicht vom Mieter verlangt
werden können, da es sich bei diesen Kosten um Verwaltungs-
kosten handele. Zudem müsse der Vermieter damit rechnen, daß
Mieter vor Ablauf einer Abrechnungsperiode ausziehen
(AG Bielefeld - Az: 12 C 184/99).
Die Auffassung des AG Coesfeld hingegen geht in die andere
Richtung; dort war man der Ansicht, daß die Kosten der
Zwischenablesung auf den weichenden Vormieter umlagefähig
sind (AG Coesfeld - Az: 4 C 508/94).

In der mietrechtlichen Literatur folgt z.B. der renommierte
Kommentar von Schmidt-Futterer, Mietrecht (§ 9b HeizKostVO
RandNr. 15), ebenfalls dem Verursacherprinzip und will die
Kosten bei nahtlosem Übergang der Nutzung anteilig nach der
Nutzungsdauer auf Vor- und Nachmieter verteilen.

Damit existieren in dieser Hinsicht in höchsten Maße unter-
schiedliche Rechtsauffassungen.

Mit der Formulierung

"Der Vermieter ist berechtigt, bei Auszug des Mieters eine
Zwischenablesung durchzuführen und eine Zwischenabrechnung
vorzunehmen. Die Kosten einer auf Verlangen des ausziehenden
Mieters durchgeführten Zwischenabrechnung nebst Zwischen-
ablesung trägt der Mieter."

kann jedoch ein etwaiger Streit umgangen werden. Die Kosten-
frage ist eindeutig geregelt. Einen Mustermietvertrag mit
entsprechender Regelung finden Sie bei AnwaltOnline.

Kommt es zu Ungenauigkeiten bei der Heizkostenabrechnung, so
sind diese nach Ansicht des AG Bremerhaven hinzunehmen, wenn
die Unregelmäßigkeiten auf der Einbeziehung der Kaltver-
dunstungsvorgabe in die spätere Abrechnung beruhen (AG
Bremerhaven - Az: 59 C 1547/87).

Von der Zwischenablesung ist die Zwischenabrechnung zu
unterscheiden. Auf eine solche hat der Mieter keinen
Anspruch.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Haustür

Vielen Mieter aber auch Wohnungseigentümern stellt sich die
Frage, ob die Hauseingangstür beispielsweise nachts abge-
schlossen werden darf.
Vielen Bewohnern [... weiterlesen ...]

 >> Mietminderung bei falsch angegebener Wohnungsgröße

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße von den Angaben im
Mietvertrag ab, so kann der Mieter hieraus Rechte ableiten
und eine Minderung des Mietzinses durchführen, wenn die
Mietwohnung mehr als 10% kleiner als vertraglich angegeben
ist. Bei einer [... weiterlesen ...]

 >> Umlageschlüssel für Betriebskosten bei Wohnungseigen-
    tümergemeinschaft

Die Abrechnung der Betriebskosten kann bei Eigentumswohnungen
erheblich vereinfacht werden, indem der Umlageschlüssel der
Eigentümergemeinschaft auf das Mietverhältnis übertragen
wird. Dies vermeidet eine [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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