Möbliert, aber kein Zuhause: Mikroapartments taugen nicht als Ersatz für Mietwohnungen

Möblierte Mikroapartments mit Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien, Internetzugang, „Welcome-Package“ und optionaler Endreinigung stellen nach dem Zweckentfremdungsrecht keinen Ersatzwohnraum dar, weil sie typischerweise nicht als Heimstätte im Alltag, sondern nur dem vorübergehenden Unterkommen dienen. Eine Genehmigung zum Abbruch von Wohnraum kann deshalb nicht allein mit einem solchen Ersatzangebot erreicht werden.

Wann ist der Abbruch von Wohnraum genehmigungspflichtig?

In Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann der Abbruch von Wohnraum nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Die Beseitigung von Wohnraum stellt eine Zweckentfremdung dar (§ 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 WohnStG NRW). Auf kommunaler Ebene wird dies durch eine Wohnraumschutzsatzung konkretisiert. Maßgeblich für die gerichtliche Beurteilung eines Verpflichtungsbegehrens auf Erteilung der Genehmigung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. BVerwG, 28.07.1989 - Az: 7 C 39.87).

Unter welchen Voraussetzungen ist die Genehmigung zu erteilen?

Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW ist die Genehmigung zu erteilen, wenn ein öffentliches oder berechtigtes privates Interesse an der zweckfremden Nutzung besteht, das das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt. Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums in der Regel aus (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW). Ein beachtliches Angebot setzt nach § 13 Abs. 2 Satz 2 WohnStG NRW voraus, dass

• der Ersatzwohnraum innerhalb des Gemeindegebiets geschaffen wird (Nr. 1),
• ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Bereitstellung besteht (Nr. 2),
• die Verfügungsberechtigung über zweckentfremdeten und Ersatzwohnraum übereinstimmt (Nr. 3),
• der Ersatzwohnraum nicht kleiner ist als der entfallende Wohnraum (Nr. 4),
• es sich nicht um Luxuswohnraum handelt, der den Standard des entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschreitet (Nr. 5), und
• der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise zur Verfügung steht (Nr. 6).

Ergänzend verlangt die Wohnraumschutzsatzung im zugrunde liegenden Fall, dass der Ersatzwohnraum bei Vermietung zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Dies setzt Mieten voraus, die ein durchschnittlich verdienender Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufbringen kann. Zuschnitt und Standard müssen für die allgemeine Wohnversorgung geeignet sein, und familiengerechter Wohnraum soll nur durch ebensolchen ersetzt werden.

Was ist „Ersatzwohnraum“ - und wann fehlt es daran?

Vorrangig ist zu klären, ob der angebotene Neubau überhaupt Wohnraum darstellt, also Wohnzwecken dient. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich bereits nicht um Ersatzwohnraum, sodass es auf die weiteren Voraussetzungen des beachtlichen Angebots nicht mehr ankommt.

Wohnzweck im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW meint die Nutzung als Heimstätte im Alltag. Davon abzugrenzen sind nicht nur berufliche oder gewerbliche Nutzungen, sondern auch Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22; OVG Nordrhein-Westfalen, 19.11.2020 - Az: 14 A 4304/19).

Wie ist der zweckentfremdungsrechtliche Wohnbegriff auszulegen?

Ausgangspunkt ist der bauplanungsrechtliche Wohnbegriff, der durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 19.11.2020 - Az: 14 A 4304/19). Für die Auslegung ist jedoch die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts maßgeblich: Es geht nicht um städtebauliche Ziele, sondern um den Erhalt des Wohnraumbestands zur ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Leitbild ist die klassische (Miet-)Wohnung (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22).

Die Abgrenzung richtet sich nach dem Zweck, zu dem sich die Mietenden in der Wohnung aufhalten. Dieser bestimmt sich nicht nach den subjektiven Vorstellungen einzelner Mieter, sondern objektiv anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters, das erkennen lässt, auf welchen Aufenthaltszweck die Vermietung typischerweise angelegt ist.

Kommt es auf die Dauer des Aufenthalts an?

Auf die Aufenthaltsdauer kommt es nicht entscheidend an. Das Merkmal der Dauerhaftigkeit betrifft nicht die Abgrenzung von längerer und kürzerer oder von befristeter und unbefristeter Nutzung, sondern die Abgrenzung des häuslichen Wohnens in der Heimstatt im Alltag vom nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 19.11.2020 - Az: 14 A 4304/19). Auch eine Vermietung für mehr als sechs Monate kann daher eine Zweckentfremdung sein, wenn sie dem nur vorübergehenden oder provisorischen Unterkommen dient.

Eine Vermutung, dass bei einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten oder mehr oder bei einem Mietvertrag über mindestens drei Monate mit monatlicher Abrechnung eine Wohnnutzung vorliegt, besteht - entgegen der Gesetzesbegründung (LT-Drs. 17/12073, S. 45) - nicht. Der dort verwendete Begriff des Lebensmittelpunkts hat keinen Eingang in das Gesetz gefunden und ist für die Auslegung nicht maßgeblich (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22). Unerheblich ist zudem, ob die Nutzung als Fremdenbeherbergung einzuordnen ist; entscheidend ist allein, ob Wohnraum zu Wohnzwecken genutzt wird.

Welche Erkenntnisquellen sind für das Nutzungskonzept maßgeblich?

Ob eine Wohnnutzung vorliegt, ergibt sich aus einer Gesamtschau der einzelnen Umstände. Das Nutzungskonzept kommt in erster Linie in den Bestimmungen der Mietverträge zum Ausdruck. Behörde und Gericht sind jedoch weder auf die Mietverträge noch auf ein vom Vermieter vorgelegtes schriftliches Konzept beschränkt. Sie ermitteln den Sachverhalt von Amts wegen (§ 24 Abs. 1, § 26 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW; § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO; vgl. BVerwG, 24.11.2021 - Az: 9 B 5.21) und entscheiden nach freier Überzeugung (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Berücksichtigt werden können daher alle verfügbaren Erkenntnisquellen, insbesondere die Außendarstellung des Vermieters im Internet, Werbeaussagen und die Vermietungspraxis in vergleichbaren Objekten. Andernfalls könnte der Vermieter den Prüfungsgegenstand durch ein eigens für das Genehmigungsverfahren erstelltes Konzept selbst festlegen. Dies gilt in besonderem Maße, wenn der Ersatzwohnraum erst zu errichten ist und Mietverträge noch nicht bestehen.

Welche Indizien sprechen für ein nur vorübergehendes Unterkommen?

Als Indizien für ein nur vorübergehendes Unterkommen kommen in Betracht:

Vollständige Möblierung. Sie indiziert eine Vermietung zum vorübergehenden Unterkommen, weil Mietende, die eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt nutzen wollen, üblicherweise ihre Möbel und weitere Habe mitbringen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22; OVG Nordrhein-Westfalen, 27.02.2023 - Az: 14 B 1234/22; OVG Nordrhein-Westfalen, 15.02.2022 - Az: 14 B 36/22). Dass es daneben Lebenssituationen geben mag, in denen möblierte Wohnungen nicht nur vorübergehend angemietet werden, ändert an der Indizwirkung grundsätzlich nichts. Auch der Umstand, dass die Möblierung lediglich einen schnellen Einzug ermöglichen soll, bestätigt den Befund, denn auf einen sofortigen Einzug ohne eigenes Mobiliar sind typischerweise Personen angewiesen, die sich nur vorübergehend zu einem bestimmten Zweck an einem Ort aufhalten.

Bereitstellung von Wäsche und Haushaltsutensilien. Bettwäsche und Handtücher sind typisch für Hotelzimmer, nicht aber für Mietwohnungen. Dies gilt auch, wenn sie nur einmalig bei Einzug übergeben werden und kein Austausch erfolgt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22; VG Köln, 13.06.2024 - Az: 16 L 665/24). Entsprechendes gilt für Leihstationen für Haushaltsgeräte wie Staubsauger oder Bügeleisen, die Mietende einer auf Dauer bezogenen Wohnung üblicherweise selbst besitzen.

Bereitgestellter Internetanschluss. Bei dauerhafter Wohnnutzung schließen Mietende Internetverträge üblicherweise selbst ab. Die Bereitstellung durch den Vermieter erspart es, für einen begrenzten Aufenthalt einen längerfristig bindenden Vertrag abzuschließen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22). Entsprechend deuten Pauschalmieten unter Einschluss von Nebenkosten, Rundfunkgebühren und Internet auf ein vorübergehendes Unterkommen hin; eine verbrauchsabhängige Abrechnung unterscheidet ein Konzept hiervon, lässt die Indizwirkung der übrigen Umstände aber in der Gesamtschau nicht entfallen.

Angebotene Endreinigung. Eine gegen Entgelt - etwa unter Verwendung der Kaution - angebotene Endreinigung ist eine Leistung, die insbesondere bei Ferienwohnungen mit ständig wechselndem Personenkreis üblich ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, 14.03.2024 - Az: 14 S 1655/23; OVG Mecklenburg-Vorpommern, 11.05.2021 - Az: 3 K 59/16). Gerade weil die Rückgabepflicht den Mieter trifft, ist es bezeichnend, wenn der Vermieter bereit ist, ihm deren Erfüllung als vergütete Leistung abzunehmen. Dies erleichtert einen kurzfristigen Auszug und eine rasche Neuvermietung. Dass regelmäßige Reinigungen während der Mietzeit nicht vorgesehen sind, ändert daran nichts.

Eingeschränkte Möglichkeit zur Eigengestaltung. Ein Merkmal des Wohnens ist die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Sie ist faktisch weitgehend ausgeschlossen, wenn die Mietenden bei Auszug auf eigene Kosten einen Zustand wiederherstellen müssen, der in einer vollständigen Einrichtung nach einem detaillierten Designkonzept (etwa mit eigener Farbpalette und Farbkonzept) besteht. Auch das Erfordernis, vorhandenes Inventar nur nach Abstimmung mit dem Vermieter austauschen zu können, steht einer selbstbestimmten Lebensführung entgegen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22).

Zielgruppe und Vermarktung. Richtet sich das Angebot nach Konzept und Außendarstellung gezielt an Personengruppen mit typischerweise zweckgebundenem, zeitlich begrenztem Aufenthalt - etwa Expats, Jobnomaden, Gastprofessoren oder Projektmitarbeiter -, spricht dies für ein vorübergehendes Unterkommen. Eine Vermietung für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit ist nach der Wohnraumschutzsatzung im zugrunde liegenden Fall eine Kurzzeitvermietung. Dass Mietende erst nach Zuzug in die Gemeinde eine Wohnung beziehen, steht einer Wohnnutzung für sich genommen nicht entgegen; Neuankömmlinge, Fachkräfte und Singles können grundsätzlich eine Heimstätte im Alltag begründen. Werbeaussagen wie der Vergleich mit Hotel- und Serviced-Apartment-Kosten oder die beworbene Möglichkeit, Apartments mit wechselnden Mietern zu belegen, können aber belegen, dass das Angebot jedenfalls auch gezielt auf vorübergehende berufliche Aufenthalte zugeschnitten ist. Dass die Wohnungen formal jedermann offenstehen, schließt eine solche Ausrichtung nicht aus.

Höhe der Miete. Mieten, die deutlich über dem allgemeinen Mietniveau liegen, werden für eine Heimstätte im Alltag typischerweise nicht auf Dauer, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum in Kauf genommen. Dies kann sich aus Vergleichsobjekten desselben Vermieters und aus dessen Werbung (etwa Tagespreisen oder Quadratmetermieten von über 50 Euro) ergeben. Der Gedanke, dass Ersatzwohnraum der Versorgung mit Wohnraum zu tragbaren Mieten dienen soll, kommt auch in der Wohnraumschutzsatzung zum Ausdruck.

Welche Umstände sind für die Abgrenzung ohne Aussagekraft?

Unbefristete Mietverträge, längere Kündigungsfristen oder eine tatsächlich längere Verweildauer sprechen nicht durchgreifend für eine Wohnnutzung, wenn das Nutzungskonzept im Übrigen auf ein vorübergehendes Unterkommen angelegt ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, 24.10.2022 - Az: 14 B 856/22). Das gilt erst recht, wenn der Vermieter nach seiner Außendarstellung auf Anfrage auch Verträge mit verkürzten Kündigungsfristen anbietet (vgl. VG Köln, 01.07.2022 - Az: 16 L 559/22). Eine Mindestmietdauer von sechs Monaten führt daher nicht zu einer anderen Bewertung.

Ohne Aussagekraft sind ferner Umstände, die sich bereits aus gesetzlichen Vorgaben ergeben, etwa die Ausstellung einer Wohnungsgeberbescheinigung (§ 19 BMG) und die Entrichtung des Rundfunkbeitrags durch die Mietenden (§ 2 Abs. 1 RBStV). Der Ausschluss der Untervermietung wahrt das Interesse des Vermieters, selbst zu bestimmen, wer die Wohnung nutzt, und sagt nichts über den Aufenthaltszweck aus. Auf tatsächliche Entwicklungen am Mietmarkt - etwa eine zunehmende Verbreitung (teil-)möblierter Wohnungen - kommt es nicht an, weil das Zweckentfremdungsrecht den Bestand an Wohnraum nach dem Leitbild der klassischen Mietwohnung schützt und solche Entwicklungen dieser Zielrichtung gerade zuwiderlaufen können.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich?

Fehlt es nach der Gesamtschau an einer Bestimmung des angebotenen Neubaus zu Wohnzwecken, liegt kein Ersatzwohnraum vor, und das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums wird durch das Angebot nicht ausgeglichen. Die Genehmigung zum Abbruch ist zu versagen. Auf die weiteren Voraussetzungen eines beachtlichen Angebots, insbesondere die Frage des Luxuswohnraums (§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 WohnStG NRW) und der gleichen Verfügbarkeit auf dem Wohnungsmarkt (Nr. 6), kommt es dann nicht mehr an.

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