Auslegung einer Baugenehmigung hinsichtlich der Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung

Der Begriff des „Wohnens“ umfasste bereits in der BauNVO 1977 nicht die Vermietung von Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung durch Feriengäste.

Zwar kann das Wohnverständnis einzelner Genehmigungsbehörden in den 1980er Jahren von der damals in Rechtsprechung und Literatur herrschenden Auslegung der BauNVO abgewichen sein. Für die Annahme eines solchen Falls bedarf es aber der Darlegung hinreichend aussagekräftiger Indizien, sei es in der jeweils in Rede stehenden Baugenehmigung, sei es in der damaligen allgemeinen Verwaltungspraxis der Genehmigungsbehörde.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine bauaufsichtliche Verfügung, die ihr die Vermietung einer Wohnung zu Ferienwohnzwecken untersagt.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer Zweizimmerwohnung in einem 15-Parteien-Haus im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 30 der Stadt Norderney, der dort ein Allgemeines Wohngebiet festsetzt. Das Haus ist auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 12. Dezember 1983 errichtet, in der das Vorhaben als Wohnanlage mit 15 Wohneinheiten beschrieben wird; weitere Einzelheiten der zulässigen Nutzung regelt die Genehmigung nicht. Tatsächlich wird die Wohnung der Antragstellerin seit längerem als Zweitwohnung selbst genutzt und zu Ferienwohnzwecken vermietet. Die Antragstellerin erwarb die Wohnung im Jahr 2015 und setzte diese Nutzungen fort.

Mit dem streitgegenständlichen Bescheid untersagte der Antragsgegner sowohl die (Selbst-)Nutzung zu Ferienwohnzwecken als auch die Vermietung als Ferienwohnung wegen formeller Baurechtswidrigkeit und ordnete die sofortige Vollziehung seiner Verfügung an. Über den dagegen fristgerecht erhobenen Widerspruch hat er noch nicht entschieden.

Auf entsprechenden Antrag der Antragstellerin hin hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs insoweit wiederhergestellt, als der Bescheid die Selbstnutzung zu Ferienwohnzwecken untersagt. Den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung auch hinsichtlich des Verbots der Vermietung zu Ferienwohnzwecken hat es abgelehnt und zur Begründung ausgeführt, die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei mit dem Hinweis auf die Ordnungsfunktion des Baurechts sowie die gebotene Gleichbehandlung mit rechtstreuen Bürgern ausreichend begründet, und die Nutzungsuntersagung selbst sei rechtmäßig verfügt. Die Baugenehmigung vom 12. Dezember 1983 decke lediglich eine Wohnnutzung ab, von der sich die nicht auf Begründung einer dauerhaften Häuslichkeit angelegte Ferienwohnnutzung unterscheide. Dies sei auch schon bei Erteilung der Baugenehmigung der Fall gewesen; die damals geltende BauNVO 1977 habe bereits zwischen Wohnen und dem in § 10 geregelten Ferienwohnen unterschieden. Der Bebauungsplan Nr. 30, der eben ein allgemeines Wohngebiet festsetze, spreche für eine Beschränkung der Genehmigung auf eine echte Wohnnutzung. Die Größe der genehmigten Wohneinheiten von nur ein bis zwei Zimmern rechtfertige keine andere Sichtweise, da auch Wohnungen dieser Größe als Dauerwohnungen für kleine Haushalte oder als Zweitwohnungen sinnvoll nutzbar seien.

Die Vermietung als Ferienwohnung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, da die aktuelle Fassung des Bebauungsplans Nr. 30 lediglich zwei Ferienapartments je Wohngebäude zulasse, der Antragsgegner also zunächst alle Nutzungen im Gebäude aufklären müsse. Zudem sehe die Erhaltungssatzung Nr. 8 der Stadt Norderney einen Genehmigungsvorbehalt vor. Die Nutzungsuntersagung sei auch sonst nicht unverhältnismäßig. Vertrauensschutz könne die Antragstellerin nicht beanspruchen. Die langjährige Nutzung als Ferienwohnung begründe diesen ebenso wenig wie eine etwaige Kenntnis des Antragsgegners. Etwaige Schadensersatzansprüche der Antragstellerin gegenüber ihren Mietern führten nicht zur Unverhältnismäßigkeit, da sie für diese aufgrund ihrer ungenehmigten Vermietungstätigkeit selbst verantwortlich sei. Ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung sei aus den vom Antragsgegner genannten Gründen - wie regelmäßig bei der Untersagung einer ungenehmigten Nutzung - gegeben.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die dagegen gerichtete Beschwerde, auf deren fristgerecht dargelegte Gründe sich die Prüfung des Senats gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt, hat keinen Erfolg.