Zweckentfremdung einer Wohnung und die Überschreitung der Zehn-Wochen-Grenze

Für die Zehn-Wochen-Grenze nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG (WoZwEntfrG BW) kommt es auf die Zeiträume an, in denen eine dauerhaft bewohnte Wohnung tatsächlich an Feriengäste vergeben wird.

Die Zehn-Wochen-Grenze nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG ist nicht allein dadurch überschritten, dass eine Wohnung für mehr als zehn Wochen für Buchungsanfragen auf Vermittlungsportalen zur Verfügung steht.

Hierzu führte das Gericht aus:

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin sind für die Zehn-Wochen-Grenze nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwES voraussichtlich nicht die Zeiträume entscheidend, für die Buchungsmöglichkeiten angeboten werden, sondern grundsätzlich die Zeiträume, in denen die Wohnung tatsächlich an Feriengäste vergeben wird. Hierfür spricht zunächst der Wortlaut der Regelungen, der auf die Nutzung „für Zwecke der Fremdenbeherbergung“ abstellt. Eine solche Nutzung dürfte nach natürlichem Wortverständnis nur gegeben sein, wenn eine Wohnung von Feriengästen gebucht oder zumindest die Möglichkeit der Buchung durch Dritte (wie bei der in dem vom Antragsteller genutzten Portal auch angebotenen, vom Antragsteller aber nicht genutzten Option der sog. Sofortbuchung durch Dritte) gewissermaßen „aus der Hand gegeben“ wird, und nicht, wenn die üblichen Bewohnerinnen und Bewohner sie in ursprünglich als verfügbar ausgewiesenen, aber schlussendlich nicht gebuchten Zeiten selbst nutzen.

Für diese Normauslegung spricht auch die systematische Zusammenschau der Vorschriften in § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwES mit denen in § 2 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG und § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwES, die von Zweckentfremdung im Allgemeinen dann ausgehen, wenn eine Wohnung anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Dies stellt klar, dass keine Zweckentfremdung vorliegen kann, wenn eine Wohnung von ihren üblichen Bewohnerinnen und Bewohnern zu dauerhaften Wohnzwecken genutzt wird. Eine solche Nutzung dürfte damit auch dann nicht zur Zweckentfremdung werden, wenn die Wohnung zuvor für diesen Zeitraum als Ferienwohnung buchbar gewesen ist.

Die Annahme der Antragsgegnerin, nach lebensnaher Betrachtung sei davon auszugehen, dass eine Wohnung auch in den Zeiträumen nicht zu Wohnzwecken genutzt werde, in denen sie von Übernachtungsgästen gebucht werden könne, aber faktisch keinen Abnehmer finde, erscheint der Kammer bei dauerhaft zu Wohnzwecken genutzten und lediglich in vorübergehenden Abwesenheitszeiten an Feriengäste vermieteten Wohnungen nicht überzeugend. Vielmehr erscheint es bei der Vermietung der eigenen Wohnung in Abwesenheitszeiten aus finanziellen Gründen plausibel und sinnvoll, die Urlaubsplanung den Zeiträumen anzupassen, in denen durch die Vermietung an Feriengäste Einnahmen erwirtschaftet werden können. Ein solches Vorgehen liegt insbesondere deshalb nah, weil die eigengenutzte Wohnung andernfalls vor dem Hintergrund der von der Antragsgegnerin angenommenen Auslastung von Ferienwohnungen zwischen lediglich 40 und 50 Prozent zu einem erheblichen Anteil von Abwesenheitszeiten leer stehen würde und in dieser Zeit keine Einkünfte erzielt werden könnten. Es birgt auch nicht zwangsläufig die Gefahr einer unkontrollierten Vergabe der Wohnung, die über die den dauerhaften Bewohnerinnen und Bewohnern mögliche Abwesenheitsdauer hinausgeht. Denn das Buchungssystem etwa der von dem Antragsteller genutzten Plattform sieht die - auch von dem Antragsteller genutzte - Option von Buchungsanfragen vor, bei denen die Buchung erst zustande kommt, wenn der Gastgeber eine Gästeanfrage - nach Prüfung der Vergabemöglichkeit - bestätigt hat.

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