Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) ist die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken in Höhe von 50 % zu erlassen, wenn die Minderung des normalen Rohertrags 100 % beträgt und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer i.H.v. 25 % zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Dabei sind jeweils die Verhältnisse im Erlasszeitraum maßgebend.
Voraussetzung für den Erlass der Grundsteuer ist, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks im Stadtgebiet der Beklagten. Das Grundstück ist mit einem Ladengeschäft im Erdgeschoss und zwei Wohnungen im Obergeschoss bebaut. Die Firma, die das Ladengeschäft gepachtet hatte, kündigte den Pachtvertrag zum 31. Dezember 2009. Das Objekt stand in der Folge leer, so dass der Kläger im Jahr 2010 keine Mieteinkünfte erzielte.
Mit Bescheid vom 20. Mai 2010 setzte die Beklagte die Grundsteuer für das streitgegenständliche Grundstück auf 755,91 Euro fest. Am 24. Januar 2011 beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010.
Die Beklagte bat den Kläger am 21. April 2011 um die Einreichung aussagekräftiger Unterlagen bis 6. Mai 2011. In der Folge legte der Kläger verschiedene Unterlagen bei der Beklagten vor. Mit Schreiben vom 8. Februar 2012 teilte die Beklagte dem Kläger erneut mit, dass noch folgende Unterlagen erforderlich seien:
- Aufträge zur Vermietung oder Verkauf an ortsansässige, ggf. überregionale Makler
- schriftliche Unterlagen zu konkreten Verhandlungen über Vermietung oder Verkauf mit Interessenten
- Absageschreiben von Interessenten
- Absageschreiben von Maklern
- Rechnungen über Anzeigen in Tageszeitungen und Wochenblättern und über Anzeigen im Internet (nicht auf der eigenen Homepage)
Die Beklagte setzte dem Kläger zur Einreichung der geforderten Unterlagen eine Nachfrist bis 10. März 2012 und lehnte schließlich den Antrag auf Erlass der Grundsteuer 2010 für das streitgegenständliche Objekt mit Bescheid vom 13. März 2012 ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Voraussetzungen des § 33 GrStG seien nicht erfüllt, so dass der Erlass der Grundsteuer nicht gewährt werden könne. Voraussetzung für den Grundsteuererlass sei, dass der Kläger als Vermieter und Steuerpflichtiger konkrete Vermietungsbemühungen oder die Angemessenheit des Mietzinses durch geeignete Unterlagen nachweise. Aussagekräftige Bemühungen seien nicht zu erkennen. Ein Auftrag zur Vermietung des Objekts über ortsansässige Makler sei nicht nachgewiesen worden. Eine Vermietungsabsicht in ortsüblicher Weise hätte nicht in ausreichendem Maß stattgefunden. Das Objekt sei lediglich auf der persönlichen Internetseite angeboten worden. Die Adressaten des vom Kläger am 17. Mai 2011 vorgelegten Serienbriefes seien Immobilienmakler, erst Absageschreiben von angeschriebenen möglichen Mietern oder Käufern hätten den Erhalt des Serienbriefes belegt. In keinem der vorgelegten Dokumente seien Preise angegeben worden, so dass auch kein Nachweis darüber geführt worden sei, dass sich der Preis in der marktüblichen Preisspanne bewegt habe.
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