Hauskauf – Holzwurm inklusive

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks - trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt. Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen.

Ein massiver Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen.

Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen.

Das Oberlandesgericht hat hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es ist aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden kann. Solche Maßnahmen hat der Verkäufer nicht durchgeführt. Der Anspruch des Hauskäufers war auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte.

Zwar beschränkt sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen kann, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springt und er nicht darüber aufklären muss. Hieraus konnte der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauerte. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.

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