Vergibt ein Hausverwalter ohne Vollmacht und eindeutige Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft Planungs- und Vergabeleistungen an einen Handwerker (hier: Fassadensanierung), so macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig.
Zwar handelte der Geschäftsführer der Hausverwaltung im vorliegenden Fall im Außenverhältnis berechtigt, weil er über eine die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtende Vollmacht verfügte. Er hat jedoch gegen die ihm im Innenverhältnis aufgrund des Verwaltervertrages gegenüber den Antragstellern bestehenden Verpflichtungen verstoßen.
Die Verwalterin hat den zwischen den Beteiligten bestehenden Verwaltervertrag schuldhaft verletzt. Die genannte vertragliche Regelung berechtigte die Verwalterin nur, in Notfällen Verträge über 8.000 DM (etwa 4.000 €) ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzugehen. Diese Pflicht hat der Geschäftsführer der Hausverwaltung verletzt, indem er ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Handwerksbetrieb mit der Planung und Vergabe einer Fassadensanierung beauftragte.
Ein Notfall im Sinne des Verwaltervertrages lag nämlich nicht vor. Notfälle sind gemäß Ziffer 3.2.1 des Vertrages nur Instandsetzungen aus akutem Anlass, die unabwendbar und unaufschiebbar sind, um die Betriebs- oder Gebrauchsfähigkeit einer Anlage, Einrichtung und eines Gebäudes bzw. eines Teiles davon wieder herzustellen. Auch nach
§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind nur solche Fälle als dringend einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer WEG-Versammlung nicht mehr zulassen.
Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt. Ein Dringlichkeitsfall lag ersichtlich schon deshalb nicht vor, weil im vorliegenden Fall die Feuchtigkeitsschäden sich bereits über Jahre hingezogen hatten, die Standfestigkeit der Fassade nicht beeinträchtigt war und eine Wohnungseigentümer-Versammlung vor Eintritt eines akuten Schadens bzw. Gefahrereignisses - wie schließlich auch geschehen und durchgeführt - möglich war.
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