Immobilien-Kaufvertrag ist nichtig, wenn der Kaufpreis den Wert um mehr als das Doppelte übersteigt

Ein Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, wenn der Kaufpreis den Wert der Wohnung um mehr als das Doppelte übersteigt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 77.793,06 EUR Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Zu Recht nimmt das Landgericht an, dass der Kaufvertrag nichtig ist, weil der Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Stichtag 25.04.1997 nur 63.000, -- DM betragen hat und der gezahlte Kaufpreis von 152.150,-- DM hierzu in einem krassen Missverhältnis steht. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem überzeugend begründeten Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen Dipl. -Ing. R., welches von den Parteien nicht in Zweifel gezogen wird. Für die Richtigkeit dieses Gutachtens spricht auch der Umstand, dass das von den Klägern bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Osnabrück in Auftrag gegebene Gutachten zu einem fast identischen Verkehrswert gelangt.

Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und allein daraus schon auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners geschlossen werden kann. Für das Vorliegen eines auffälligen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Vermutung der verwerflichen Gesinnung kommt es allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung. Diese Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt. Vorliegend hat der Sachverständige festgestellt, dass der Verkehrswert des Wohnungseigentums lediglich 41,4 % des Kaufpreises betragen hat. Danach ist unter Berücksichtigung der obigen Voraussetzungen von einem groben Missverhältnis auszugehen, welches den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt.

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