Kein Maklerlohn wenn ein bereits bestehender Mietvertrag lediglich verlängert wird

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Ein Entgelt für die Vermittlung von Wohnräumen steht einem Wohnungsvermittler nur dann zu, wenn aufgrund seiner Tätigkeit ein neuer Mietvertrag zustande kommt. Wird ein bereits bestehender Mietvertrag lediglich erneuert oder verlängert, dann fällt keine Maklergebühr an.

Mit dieser Begründung verurteilte das Landgericht Nürnberg-Fürth einen Wohnungsvermittler zur Rückzahlung seines zuviel vereinnahmten Honorars. Die Mieter können sich jetzt über 1.960 DM freuen, die sie fast schon abgeschrieben hatten.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die erfolgreichen Kläger sind Nutznießer einer gesetzlichen Sondervorschrift für Mietwohnungen, nämlich des „Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung“. Dieses Gesetz enthält detaillierte Vorschriften darüber, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermittler Honorar beanspruchen kann, wie hoch es ausfallen darf (höchstens zwei Monatsmieten) und unter welchen Umständen er es zurückzahlen muss. Nach § 2 II steht dem Wohnungsvermittler keine Vergütung zu, „wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“.

Ob hier ein solcher Fall vorlag, war bis zuletzt heftig umstritten. Ausgelöst wurden die rechtlichen Meinungsverschiedenheiten dadurch, dass der Makler nicht nur einmal, sondern gleich zweimal am Abschluss eines Vertrags mitgewirkt hatte.

Der erste Vertrag war zeitlich unbefristet, hätte also vom Vermieter, sofern die übrigen Voraussetzungen dafür vorlagen, innerhalb der gesetzlichen Fristen gekündigt werden können. Kurze Zeit nach Abschluss dieses Mietvertrages äußerten die Mieter den Wunsch, das Mietverhältnis auf 10 Jahre festzuschreiben und eine Verlängerungsklausel aufzunehmen. Außerdem wünschten sie einige ergänzende Vereinbarungen (z.B. Haustierhaltung, Gartenbepflanzung, Markise). Wiederum bot der Wohnungsvermittlers seine Dienste an, allerdings unter dem Vorbehalt eines zusätzlichen Honorars. Die Mieter erklärten sich mit der Aufstockung des ursprünglich vereinbarten Entgelts einverstanden. Wenig später kam es unter Mithilfe des Maklers zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, der den Vorstellungen der Mieter besser entgegenkam als der erste. Der Makler erstellte seine Rechnung, die Mieter bezahlten den vollen Betrag.

Nach einiger Zeit erfuhren die Mieter, dass sie vermutlich gar nicht verpflichtet gewesen wären, dem Makler ein Zusatzhonorar zu bezahlen. Sie verlangten deshalb die Rückzahlung des zuviel entrichteten Betrages. Der Makler fühlte sich im Recht und lehnte ihre Forderung ab. Somit musste das Gericht entscheiden.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth teilte den Standpunkt der Mieter.

Bei dem zweiten Vertrag handle es sich um keinen neuen Mietvertrag, sondern lediglich um eine Modifizierung des ersten. Sein Schwerpunkt liege in der Verlängerung der Mindestmietzeit von fünf auf zehn Jahre. Die zusätzlichen Änderungen fielen daneben nicht besonders ins Gewicht. Die Verlängerung bereits bestehender Verträge löse aber nach dem eindeutigen Wortlaut des Wohnungsvermittlungs-Gesetzes keine zusätzliche Maklergebühr aus. Das gelte nicht nur für solche Verlängerungsverträge, die - wie üblich - bei Ablauf des bestehenden Mietvertrages geschlossen werden. Die Interessenlage sei die gleiche, wenn die Verlängerung - wie hier - schon zu Beginn des ursprünglichen Mietvertrages vereinbart werde.

Damit war die Entscheidung vorgezeichnet: Dem Wohnungsvermittler stand für seine nachträglichen Bemühungen kein Zusatzhonorar zu. Die gegenteilige Vereinbarung mit den Mietern war kraft Gesetzes unwirksam.

Folgerichtig verurteilte ihn das Landgericht Nürnberg-Fürth zur Rückzahlung der zuviel erhaltenen 1.960 DM.