Verjährung von Ansprüchen im Mietrecht

Mietrecht

Gemäß § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache – also in erster Linie seine Schadeneratzansprüche – bereits in sechs Monaten, nachdem er die Mietsache zurückerhalten hat, bei Wohnungsmiete also nach Wohnungsübergabe.

Alle übrigen Ansprüche des Vermieters, zu denken ist hier zuvorderst an seinen Mietzinsanspruch, verjähren nach drei Jahren. Verjährungsbeginn ist hier der Schluss des Jahres, in dem der Vermieter von den seinen Anspruch begründenden Umständen sowie von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat. Regelmäßig weiß der Vermieter, wer sein Mieter ist, daher beginnt etwa die Verjährung eines Anspruches auf Zahlung der Februarmiete eines bestimmten Jahres am 31. Dezember dieses Jahres, 24:00 Uhr.

Ebenfalls nach § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters mit dem Anspruch auf Rückgabe der Mietsache. Dieser Anspruch unterfällt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, daher also der dreijährigen Verjährungsfrist. Liefe die Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche theoretisch länger als die Verjährung für den Rückgabeanspruch, so endet auch die Verjährung für die Ersatzansprüche nach Ablauf der Verjährung für die Rückgabe. Drei Jahre nach Rückgabe der Mietsache sind daher in aller Regel sämtliche Ansprüche des Vermieters – vorbehaltlich Ansprüche wegen Personenschadens - verjährt.

Die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser Zeitpunkt ist zunächst von der Rückgabe der Mietsache zu unterscheiden. Das Mietverhältnis endet nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit bzw. nach Ablauf der Kündigungsfrist. Wann die Wohnung zurückgegeben wird, ist in diesem Zusammenhang irrelevant.

Sonstige Ansprüche des Mieters verjähren nach den allgemeinen Vorschriften. Relevant ist dies z.B. für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser Anspruch verjährt innerhalb der regelmäßigen dreijährigen Frist. Erleidet der Mieter einen Körperschaden, etwa weil der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachkommt, so verjährt ein hierauf gegründeter Schadenersatzanspruch nach § 199 BGB innerhalb von 30 Jahren nach Begehung der Pflichtverletzung durch den Vermieter. Dasselbe gilt im Übrigen, falls der Vermieter durch eine pflichtwidrige Handlung des Mieters einen Schaden an seiner Person erleidet.

Entsteht dem Mieter ein Vermögensschaden infolge einer pflichtwidrigen Handlung des Vermieters, so verjährt ein entsprechender Schadenersatzanspruch in 10 Jahren nach Entstehung des Anspruches. Fallen schadensstiftende Handlung und Schadensentstehung auseinander, so verjährt der Anspruch alternativ 30 Jahre nach Begehung der Handlung. In einem solchen Fall ist die früher eintretende Verjährung maßgeblich.

Letzte Aktualisierung: 30.06.2018

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