Maklerprovision, wenn es Probleme mit dem Hauptvertrag gibt?

Es kommt immer wieder vor egal ob beim Wohnungskauf oder bei der Anmietung einer neuen Wohnung: Nach langen Suchen wurde endlich die passende Wohnung über einen Makler gefunden und ein Vertrag unterschrieben. Der Makler hat seine Provision bekommen, doch der Vertrag wird aus diversen Gründen dann doch wieder aufgelöst oder rückabgewickelt, sei es einverständlich durch die Vetragsparteien oder nach Anfechtung oder Rücktrittserklärung einer Partei bzw. bei Mietverträgen durch Kündigung.

Derjenige, der die Maklerprovision gezahlt hat, fragt sich in solchen Situationen, ob die Maklerprovision nicht wieder zurückverlangt werden kann. Dies erscheint auch logisch - es wurde ja eigentlich keine Wohnung vermittelt. Doch ist diese Sichtweise auch rechtlich korrekt?

Grundsätzlich gilt: Der Maklerlohn (also seine Provision) wird dann fällig, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande gekommen ist. Es ist also notwendig, dass der Vertragsabschluss infolge der Tätigkeit des Maklers herbeigeführt wurde (Vermittlung) oder aber dass der Maklerkunde durch Mitteilung des Maklers befähigt wurde, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner zu treten (Nachweis).

Der Provisionsanspruch besteht nur dann, wenn der Hauptvertrag nicht nichtig (Z. B: Nichtbeachtung der notariellen Form oder Sittenwidrigkeit) oder wegen eines Anfechtungsgrundes (Täuschung, Drohung, bestimmte Formen des Irrtums) erfolgreich angefochten worden ist. Dann ist nämlich aus juristischer Sicht kein Vertrag zustande gekommen bzw. ist dieser nachträglich von Anfang an weggefallen. Ohne Vertrag erhält der Makler aber auch keine Provision.