Der Mieter kann einen – unbefristeten - Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Dahingegen benötigt der Vermieter für eine wirksame Kündigung grundsätzlich einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Das Gesetz lässt hierbei folgende Gründe gelten:
- die nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- den Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
- die Hinderung des Vermieters an der wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjektes bei Fortbestand des Mietverhältnisses
Eine erleichterte Kündigung, d.h. eine solche, bei der die o.g. Gründe nicht vorliegen, kommt nur in Betracht bei der vermieteten „Einliegerwohnung“ bzw. bei in der Wohnung des Vermieters gelegenen vermieteten Räumen.
Ausgeschlossen sind demnach im Wohnraummietrecht u.a. Kündigungen
- zum Zwecke der Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen
- zum Zwecke einer Mieterhöhung (sog. Änderungskündigungen)
Bei der Kündigung hat der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen nach
§ 573c BGB einzuhalten:
- 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren
- 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Bei der erleichterten Kündigung erhöhen sich die vorgenannten Fristen um je drei Monate.
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, muss der Vermieter nötigenfalls auf Räumung klagen. Im Räumungsprozess wird dann die sog. „Sozialklausel“ berücksichtigt. Danach kann der Mieter gem.
§ 574 BGB der Kündigung durch den Vermieter dann widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Angehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
