Wenn ein Mieter die Privatinsolvenz bzw. Verbraucherinsolvenz wählt oder wählen muss, so gilt für das Mietverhältnis die Kündigungssperre (§ 112 InsO). Dies bedeutet, dass ein Zahlungsverzug, der vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, nicht zur Begründung einer
Kündigung herangezogen werden kann.
Der Vermieter muss also den Mietrückstand zur Insolvenztabelle anmelden und darf anders als im Regelfall nach
§ 543 BGB nicht wegen des Rückstandes kündigen, auch dann nicht, wenn dies normalerweise zulässig wäre. Hat der Vermieter bereits vorher eine außerordentliche und fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ausgesprochen, so bleibt diese weiterhin wirksam. Dies gilt natürlich auch für Kündigungen, die aus anderen Gründen ausgesprochen wurden. Erfolgt die Kündigung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, so ist der Mieter geschützt und die Kündigung ist unwirksam.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Schutz sich nur auf Zahlungen bezieht, die vor dem Antrag vom Mieter nicht geleistet wurden. Nach dem Insolvenzantrag muss die Mietzahlung dann wieder pünktlich und vollständig erfolgen. Kommt es also erneut zu Zahlungsrückständen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, so kann der Vermieter auch (wieder) das Mietverhältnis wirksam kündigen.
Ein Vermieter sollte daher immer dann, wenn eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Mieters wahrscheinlich ist, frühzeitig bei Zahlungsrückstand kündigen.
