[AnwaltOnline - Mietrecht November 2008]

[AnwaltOnline - Mietrecht November 2008]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                               November 2008 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Wenn zwanzig Jahre keine Nebenkosten abgerechnet wurden ...

Im zu entscheidenden Fall wurde ein Mietshaus verkauft. Der neue
Eigentümer rechnete die mietvertraglich vereinbarten Nebenkosten ab, die
Mieter verweigerten jedoch die Zahlung, da der vorherige Eigentümer
zwanzig Jahre lang keine Nebenkosten verlangt hatte. Dies führte nach
Ansicht des Gerichts nicht automatisch zu einer Verwirkung hinsichtlich
künftiger Forderungen. Hierfür wären weitere Umstände erforderlich, die
einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen haben, so dass auch
künftig von der Geltendmachung von Ansprüchen - also der Nebenkosten -
abgesehen wird. Solche Umstände waren hier nicht ersichtlich.

BGH, 13.2.2008 - Az: VIII ZR 14/06

 >> Betriebskostenarten müssen transparent sein

Die Verwendung des isolierten Begriffs "Verwaltungskosten" in einer
formularmäßigen Aufzählung der bei einem Gewerbemietvertrag umlegbaren
Nebenkosten führt dazu, dass die Vertragsklausel nicht transparent ist
wenn der Begriff nicht näher beschrieben oder der Höhe nach begrenzt
wird. Dies hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist.
Verwaltungskosten sind in diesem Fall vom Mieter nicht zu tragen.

OLG Rostock, 10.4.2008 - Az: 3 U 158/06

 >> Wann ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß?

Es genügt für eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung, wenn der
Vermieter dem Mieter mitteilt, dass in die Wohnung eine Dusche mit
Innentoilette eingebaut wird, in welcher Form die Verfliesung und
Ausstattung vom Bad und der neuen flächenreduzierten Küche erfolgt und
über welchen Zeitraum sich die Maßnahme insgesamt erstrecken wird. Eine
nähere Mitteilung über den Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der
einzelnen Umbaumaßnahmen ist nicht erforderlich. Es kann vom Vermieter
nicht gefordert werden, alle Bauschritte im Einzelnen genau
vorauszuplanen.

KG Berlin, 10.5.2007 - Az: 8 U 166/06

 >> Wohnungsprostitution im Wohngebiet?

Eine Genehmigung zur Ausübung der "Wohnungsprostitution" kann nicht
erteilt werden, wenn sich dieses Vorhaben nicht nach der Art der
baulichen Nutzung im Rahmen der Umgebungsbebauung hält. Dies ist z.B.
bei einer Gemengelage, in der die Wohnnutzung deutlich überwiegt, der
Fall, da die Zulassung des Vorhabens die gegebene bodenrechtliche
Situation negativ beeinflussen würde ("trading down-Effekt").

VG Arnsberg, 18.8.2008 - Az: 14 K 2180/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Wenn Straßenbau den Umsatz versaut

 >> Untervermietungsverlangen und Gewerbemietvertrag

 >> Ohne vereinbartes Flächenmaß kein Gewährleistungsanspruch wegen zu
kleiner Wohnfläche

 >> Haftungsausschluss für jegliche Rechtsmängel - auch im
Gewerbemietvertrag unwirksam!

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einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 2.100 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.40 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

 >> Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag bietet einerseits eine klare und übersichtliche
Regelung hinsichtlich der zukünftigen Miethöhe und ist insbesondere in
Ermangelung einer einfachen Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete eine adäquate Alternative zum "einfachen" Mietvertrag.
Andererseits ist der Staffelmietvertrag auch starr und unflexibel.
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder anderen Maßnahmen sind
ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Staffelmieten sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus
jährliche Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum (jedoch maximal
bis zu 10 Jahren) vereinbart werden. Die jeweilige Miete oder die
jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen (also nicht nur
in Prozenten; § 557a Abs. 1 BGB). Eine Kündigung kann dabei für maximal
vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a BGB Abs. 3). Die Miete erhöht
sich somit automatisch - üblicherweise jedes Jahr - ohne daß es einer
Mitteilung bedarf. Zusätzliche Mieterhöhungen, z. B. für Modernisierung,
sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig - lediglich
Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag
steht. Der Zeitraum zwischen den Mietstufen muß mindestens ein Jahr
betragen (§ 557a BGB Abs. 2), er kann jedoch auch länger dauern und ist
frei vereinbar, solange der Mindestabstand berücksichtigt wird. Die
jeweiligen Abstände können auch unterschiedlich lang sein. Die Mietzeit
ist jedoch nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren - auch ein
Staffelmietvertrag von unbestimmter Dauer ist möglich. Er bedarf jedoch
in jedem Fall der Schriftform.

Nichtigkeit einzelner Staffeln

Der Umfang der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen
Preisvorschriften, wie auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine
darstellt, ist nach dem Schutzzweck der verletzten Norm zu bestimmen. §
5 WiStG soll zum Schutz des Mieters die Vereinbarung überhöhter Mieten
unterbinden. Daher reduziert sich eine i.S.v. § 5 WiStG überhöhte Miete
auch nicht auf einen Stand unterhalb der Angemessenheits- schwelle von
20 % über der Ortsüblichkeit (§ 5 Abs. 2 WiStG - vgl. insofern die
einschlägigen Mietspiegel).

Zudem paßt sich diese Schwelle nachträglichen Erhöhungen der
ortsüblichen Vergleichsmiete an, so daß dadurch die Teilnichtigkeit der
zunächst gegen § 5 WiStG verstoßenden Mietzinsabrede entfällt (OLG
Frankfurt/M. Nr. 12 = WuM 1985, 139; OLG Hamm, RE, HdM, OLG Hamm Nr. 24
= NJW 1983, 1622 = WuM 1983, 108; KG, RE, HdM, a.a.O., KG Nr. 29 =
NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384). Daher ist jeder Staffelsatz mit der
ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des jeweils vorgesehenen
Anfangstermins zu vergleichen und jeweils unabhängig von den ggf.
überhöhten früheren Staffelsätzen auf seine Vereinbarkeit mit den
Vorgaben des § 5 WiStG zu überprüfen.

Erfüllt ein Staffelmietvertrag nicht die Anforderungen des § 557a BGB,
so ist er unwirksam - auch dann, wenn die Erhöhungsbeträge in der
Vergangenheit vom Mieter bezahlt wurden. In einem solchen Fall kann sich
der Mieter auf die Unwirksamkeit berufen und die überzahlte Miete als
ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Vermieter können sich
indes nicht zu ihren Gunsten auf die Unwirksamkeit berufen, da mit der
unwirksamen Staffelung des Vermieters zu erkennen gegeben wurde, daß der
Vermieter keine über die Staffelung hinausgehende Miete verlangen
wollte. Somit kann bei Unwirksamkeit zwar eine normale Mieterhöhung
verlangt werden, jedoch nur bis zur entsprechenden Höhe der eigentlich
vereinbarten Staffelmiete.

Im Hinblick auf die weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen ist auch
ein Staffelmietvertrag ein normaler Mietvertrag, der die gleichen
Regelungen enthalten kann wie jeder andere Mietvertrag auch.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Tod des Mieters - Wenn kein Erbe existiert

In rechtlicher Hinsicht besteht das Mietverhältnis nach dem Tod des
Mieters mit dessen Erben fort, wenn keine dazu berechtigten Personen in
das Mietverhältnis eingetreten sind (§ 564 BGB). Nun hat jeder
Verstorbene auch Erben. Dies sind gem. §§ 1922 BGB ff die Verwandten,
auch wenn das Verwandtschaftsverhältnis noch so entfernt ist (§ 1929
BGB), sowie der Ehegatte und der Partner einer eingetragenen
[... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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