Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten des
Maklers ist Raum für ein die Schadensersatzpflicht minderndes, gegebenenfalls sogar sie ausschließendes Mitverschulden des Kunden.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Klägerin hat zwar ihre Pflichten aus dem mit der Beklagten geschlossenen Vertrag verletzt, § 280 Abs. 1 S. 1 BGB, dies führt aber nicht dazu, dass die Beklagte die
Provision gem. § 242 BGB oder wegen einer Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen gem. §§ 387, 389 BGB nicht zahlen muss.
Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Maler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Dabei darf der Makler Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.
Vorliegend hat die Klägerin, vertreten durch den Zeugen C, jedenfalls die erhaltenen Informationen nicht hinreichend sondiert. Denn, dass das Objekt „5 Wohneinheiten“ enthielt, war nach den bei dem Zeugen C vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich nicht plausibel bzw. bedenklich. Er hat selbst in seiner Vernehmung in erster Instanz angegeben, Bedenken (gehabt) zu haben, denn er hat angegeben, es handele sich „im Prinzip“ nicht um ein Fünffamilienhaus, weil eine Wohnung nicht abgeschlossen gewesen sei. Dabei beinhaltet die Erklärung „5 Wohneinheiten“ die Aussage, es handele sich um fünf Wohnungen. Denn nach dem Verständnis eines verständigen Durchschnittsbürgers besteht insoweit kein Unterschied. Darüber hinaus versteht der verständige Durchschnittsbürger – unabhängig davon, dass er davon ausgeht, dass auch eine eventuelle erforderliche Genehmigung bei Herstellung eingeholt worden ist, also eine „Nutzbarkeit“ in rechtlicher Hinsicht vorliegt – darin die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist, und die eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden sowie einen selbständigen Zugang haben müssen. Außerdem ist es nach allgemeinem Verständnis erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind (vgl. bspw. § 42a Abs. 2 S. 2 SGB XII). Nach den örtlichen Gegebenheiten – so wie der Zeuge C sie auf den Plänen zum Exposé wiedergegeben hat – war aber auch für ihn erkennbar, dass die „Wohnung“ im Erdgeschoss durchquert werden musste, um in die zur Straße gelegene Wohnung im 1. Obergeschoss zu gelangen und die „Wohnung“ im 1. Obergeschoss hinten durchquert werden musste, um zu den beiden „Wohnungen“ im 2. Obergeschoss zu gelangen, wobei nur die hintere der beiden dortigen Wohnungen in sich abgeschlossen war. Die insofern fehlende Abgeschlossenheit hat der Zeuge C auch nicht dadurch relativiert, dass es im Text des Exposés, nachdem eingangs unter „Eckdaten“ lediglich von „5 Wohneinheiten“ die Rede ist, heißt:
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