Unwirksame Mieterhöhung durch Addition der Kosten einer Modernisierung auf die anhand eines Mietspiegels ermittelten ortsübliche Vergleichsmiete

Die Addition der Kosten einer Modernisierung für den Einbau von Isolierglasfenstern nach § 559 Abs. 1 BGB, zu der nach einem Mietspiegel ermittelten Vergleichsmiete nach §§ 558, 558d Abs. 1 BGB ist unzulässig, wenn diese Kosten bereits in der Erhöhung des Mittelwertes der Spanne des Mietspiegels (vorliegend der Stadt Nürnberg) enthalten sind.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Kammer bleibt dabei, dass bei der Gesamtbetrachtung der fünf gesetzlichen Wohnwertmerkmale sich die Wohnung lediglich als leicht über dem Durchschnitt liegend darstellt und die durch den Einbau der Isolierglasfenster im Jahr 2013 erreichte Erhöhung des Wohnkomforts beim Lärmschutz bei strittiger Energieeinsparung eine geringe Erhöhung von 2,15 % zum Mittelwert von 6,51 €/qm der Spanne des qualifizierten Mietenspiegels auf 6,65 €/qm rechtfertigt.

Bei der Bemessung des Aufschlags war zu sehen, dass bei dem im konkreten Fall zu Grunde zulegenden Baujahr die Tabelle 2 des Mietenspiegels einen Abschlag von 1 % vorsieht.

Weitere wohnwerterhöhende oder -mindernde, nicht durch das Zu-/Abschlagsprinzip abgedeckte Sondermerkmale sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität, der Zustand der Wohnung oder andere energetische Maßnahmen (vgl. Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Tabelle 3) mit der Unterüberschrift „Spannen: 2/3 - Spannbreite um den Mittelwert“ in Mietenspiegel 2016 der Stadt Nürnberg) wurden von den Parteien nicht vorgebracht.

Die vom Kläger gewünschte Erhöhung um 65,80 € entspricht letztlich einem Aufschlag von knapp 14 % zum Mittelwert der Spanne, welche als deutlich überhöht in keinem Verhältnis zur Wohnwertverbesserung durch den Einbau der Isolierglasfenster steht.

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