Augen auf beim Hauskauf: Sichtbare Feuchtigkeitsschäden schließen arglistiges Verschweigen aus

Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht für Feuchtigkeitsschäden im Keller, die bei einer Besichtigung mit bloßem Auge deutlich erkennbar sind. Arglistiges Verschweigen im Sinne des § 463 BGB a.F. scheidet aus, wenn der Käufer den Mangel bei zumutbarer Sorgfalt selbst hätte wahrnehmen können. Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss bleibt in diesem Fall wirksam.

Anspruchsgrundlage und Gewährleistungsausschluss

Haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrags einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, kommt ein Schadensersatzanspruch des Käufers wegen eines Sachmangels nur unter den engen Voraussetzungen des § 463 BGB a.F. in Betracht. Danach ist erforderlich, dass der Verkäufer einen Fehler der Kaufsache arglistig verschwiegen hat. Arglistiges Verschweigen setzt dabei zunächst voraus, dass den Verkäufer überhaupt eine Offenbarungspflicht hinsichtlich des betreffenden Mangels trifft.

Offenbarungspflicht bei erkennbaren Mängeln

Nach gefestigter Rechtsprechung besteht keine Offenbarungspflicht des Verkäufers für solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann insoweit keine Aufklärung erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Dies gilt ausdrücklich auch für Feuchtigkeitsschäden, die bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, 16.06.1989 - Az: V ZR 74/88).

Sind im Keller eines verkauften Hauses mit bloßem Auge deutlich wahrnehmbare, sehr großflächige Schäden und Verfärbungen im unteren und mittleren Bereich nahezu aller Kellerwände vorhanden - wie sie typischerweise als Anzeichen von Wandfeuchtigkeit auftreten -, scheidet eine Offenbarungspflicht des Verkäufers aus. Solche Schäden sind einer Besichtigung ohne weiteres zugänglich.

Substantiierungslast des Käufers

Macht der Käufer geltend, bestimmte Feuchtigkeitsspuren seien zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht erkennbar gewesen - etwa weil Wandbereiche teilweise durch Gegenstände verdeckt waren oder der Schaden zum Besichtigungszeitpunkt noch nicht in vollem Umfang vorgelegen habe -, ist dieses Vorbringen nicht pauschal ausreichend. Vielmehr muss im Einzelnen dargelegt werden, welche der dokumentierten Feuchtigkeitsspuren konkret nicht erkennbar waren. Pauschale Einschränkungen genügen den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten nicht, insbesondere wenn sichtbare Schadstellen an exponierten, nicht verstellbaren Stellen - wie etwa unmittelbar neben einem Lichtschalter - festgestellt wurden.

Beruht die Kellerfeuchtigkeit auf einer bereits beim Bau des Hauses gewählten, für die örtlichen Grundwasserverhältnisse ungeeigneten Außenwandisolierung, ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Feuchtigkeitsschäden nicht erst nach der Hausübergabe entstanden sind. Ein erst nach dem Einzug des Käufers eingetretener Schaden scheidet damit aus.

Widersprüchliches Verhalten des Käufers

Hat der Käufer im Kaufvertrag ausdrücklich erklärt, den Zustand des Hauses zu kennen, und gleichzeitig einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, kann er den Verkäufer nicht nachträglich wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers in Anspruch nehmen, der ohne weiteres erkennbar war. Ein solches Verhalten steht in unauflösbarem Widerspruch zur vertraglichen Erklärung des Käufers.

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