Stützt ein Vermieter sein
Mieterhöhungsbegehren auf ein Sachverständigengutachten, so kann der Mieter unter Umständen verlangen, dass der Sachverständige offenlegt, aufgrund welcher konkreter Wohnungen er die Höhe der
örtlichen Vergleichsmiete festgelegt hat. Legt der Gutachter dies nicht dar, ist das Gutachten im Mieterhöhungsprozess nicht verwertbar.
Dies gilt zumindest dann, wenn der Beweis durch das Sachverständigengutachten seitens des Vermieters durch „substantiierten Vortrag des Mieters erschüttert“ ist und auch eine Befragung des Sachverständigen keine Klarheit geschaffen hat. Ein beachtliches Vorbringen des Mieters kann beispielsweise darin bestehen, dass er selbst vergleichbare Mietobjekte mit einem niedrigeren Mietzins benennt.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Der Beschwerdeführer ist Vermieter einer 114 qm großen Eigentumswohnung. Er verlangt von der Mieterin unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens zunächst vergeblich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von monatlich 614 DM auf monatlich 798 DM.
Das Amtsgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. Es stützte sich auf ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten, das die ortsübliche Miete noch etwas höher festgelegt hatte. Schon im amtsgerichtlichen Verfahren hatte die Mieterin darauf bestanden, dass der Sachverständige die Vergleichswohnung offenlege, jedoch selbst keine Wohnung benannt, um ihre Zweifel an den Ergebnissen der Sachverständigen zu begründen.
Nachdem sich die vom Amtsgericht angeschriebenen Sachverständigen geweigert hatten, die Vergleichswohnungen offenzulegen, verwertete das Amtsgericht das von ihm eingeholte und für überzeugend erachtete Sachverständigengutachten.
Mit ihrer Berufung machte die Mieterin geltend, dieses Gutachten sei nach den Maßstäben der Entscheidung des BVerfG vom 11.10.1994 (BVerfG, 11.10.1994 - Az: 1 BvR 1398/93) nicht verwertbar. Dem folgte das Landgericht (LG Baden-Baden, 21.6.1996 - Az: 2 S 9/96), änderte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung war auch eine weitere Befragung des Sachverständigen nicht möglich, weil er der Schweigepflicht unterliege.
Hierzu führte das Gericht aus:
Annahmegründe nach § 93 a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor. Der Verfassungsbeschwerde kommt weder grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu, noch ist ihre Annahme zur Durchsetzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten angezeigt.
Die mit der Verfassungsbeschwerde aufgeworfenen Fragen sind in der verfassungsrechtlichen Rechtsprechung geklärt. Die Annahme ist auch nicht zur Durchsetzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchst. b BVerfGG ).
Das angefochtene Urteil verletzt nicht Art. 103 Abs. 1 GG . Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer gestellten Beweisantrag, den Sachverständigen anzuhören, zur Kenntnis genommen und in seine Erwägungen einbezogen. Es hat den Beweisantrag jedoch für unerheblich gehalten, da es davon ausging, dass eine weitere Befragung des Sachverständigen angesichts der Entscheidung des BVerfG vom 11.10.1996 (BVerfG, 11.10.1994 - Az: 1 BvR 1398/93) nicht möglich sei. Darin liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Art. 103 Abs. 1 GG gewährt keinen Schutz dagegen, dass die Gerichte Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt lassen.
Die insofern maßgebliche Rechtsauffassung des Landgerichts ist auch nicht aus anderen Gründen verfassungswidrig. Als Maßstab kommt insoweit nur Art. 3 Abs. 1 GG in der Form des Willkürverbots in Betracht. Objektiv willkürlich und damit verfassungswidrig ist ein Richterspruch aber nur dann, wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht. So liegt es hier nicht. Die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung ist jedenfalls nicht gänzlich unvertretbar.
Es hat allerdings die Entscheidung des BVerfG, auf die es sich bezieht, erkennbar missverstanden. Aus dieser Entscheidung lässt sich nämlich nicht entnehmen, dass der Sachverständige stets die Vergleichswohnungen offenlegen muss, damit sein Gutachten verwertbar ist. Ob und inwieweit das Gericht und die Verfahrensbeteiligten die Kenntnis von Tatsachen, die ein Sachverständiger seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, für eine kritische Würdigung des Gutachtens tatsächlich benötigen, lässt sich nicht generell entscheiden. Die Frage muss vom Richter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entschieden werden. Grenzen können insbesondere dann gesetzt werden, wenn ein Beteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn bei vernünftiger Würdigung der Gesamtumstände nicht zu erwarten ist, dass durch eine Überprüfung das Gutachten in Frage gestellt wird. Im vorliegenden Fall haben die Mieter Zweifel an der vom Sachverständigen ermittelten Höhe des ortsüblichen Mietzinses nicht substantiiert dargelegt. Sie haben selbst keine vergleichbaren Objekte mit wesentlich niedrigerem Mietzins benannt. Nur wenn der Beweiswert des Sachverständigengutachtens erschüttert ist und auch durch Befragung keine Klarheit gewonnen werden kann, kann es erforderlich sein, vom Sachverständigen die Offenlegung der Vergleichswohnung zu verlangen.
Diese Entscheiung ist unanfechtbar.
