Eine Eigentumswohnung ist eine selbstständig nutzbare und abschließbare Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes, das in mehrere solcher Einheiten aufgeteilt ist. Im Gegensatz zu einer Mietwohnung erwirbt der Eigentümer einer Eigentumswohnung das sogenannte Wohnungseigentum an seiner spezifischen Einheit. Die rechtlichen Grundlagen für das Wohnungseigentum sind im
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt.
Bei einer Eigentumswohnanlage gehört das gesamte Haus einem oder mehreren Eigentümern als Gesamtheit. Gebäude und Grundstück sind in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
In einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen bildet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Jeder Eigentümer ist Mitglied dieser Gemeinschaft.
Teileigentum und Sondereigentum
Das Wohnungseigentum besteht aus zwei Hauptkomponenten: dem Sondereigentum an der eigenen Wohnung (üblicherweise nebst Kellerraum) und dem Teileigentum an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes.
Welche Räume zum Sondereigentum gehören, ist in entsprechender Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag festgelegt.
Zusätzlich zu diesem Sondereigentum, über welches der Eigentümer (in Grenzen) frei entscheiden darf, hat er auch ein Miteigentum an der gesamten Anlage. Über das Miteigentum entscheiden alle Eigentümer. Hierzu zählt z.B. eine gemeinsame Gartenanlage, die zentrale Wasserversorgung, ein allg. zugänglicher Fahrstuhl, etc.
Das Wohnungseigentum kann mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Parkplätze, Vorgarten) verbunden werden.
Bedeutung des Grundbuchs
Das Eigentum an der jeweiligen Wohnung wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, jede Wohnung erhält daher bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, belastet oder verschenkt werden.
Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft sich regelmäßig zur Eigentümerversammlung. Dort werden wichtige Entscheidungen getroffen, etwa bezüglich des Gemeinschaftseigentums, der Instandhaltung, der Hausordnung oder auch der Verwaltung der Wohnanlage. Jeder Eigentümer hat in der Regel Stimmrecht entsprechend seinem Miteigentumsanteil.
Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft tätigt, sind für die Eigentümer bindend. Für Mieter von Eigentumswohnungen entfalten diese jedoch keine Wirkung.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung von großer Bedeutung. Sie beschreibt, wie das Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Die Gemeinschaftsordnung regelt die internen Belange der Gemeinschaft, wie zum Beispiel die Verwaltung, die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und die Verteilung der Kosten.
Verwalter
Die Wohnungseigentümer können einen Verwalter bestellen, der die täglichen Verwaltungsaufgaben übernimmt. Dieser Verwalter handelt im Auftrag der Eigentümer und setzt deren Beschlüsse um.
Kosten der Instandhaltung
Die Eigentümer tragen die Kosten für die Instandhaltung ihres Sondereigentums sowie die gemeinschaftlichen Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Die genaue Verteilung wird in der Regel durch die Teilungserklärung festgelegt.
