[AnwaltOnline - Mietrecht März 2009]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Mietrecht März 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                   März 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Gemeinsam genutzte Wohnung von nichtehelichen Lebenspartnern und
Betreuung

a) Steht die von den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner, so
beruht die Einräumung der Mitnutzung an den anderen Partner im Zweifel
auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Der Abschluss
eines Leihvertrages über den gemeinsam genutzten Wohnraum ist zwischen
den Partnern zwar grundsätzlich möglich. Zu seiner Annahme bedarf es
jedoch besonderer tatsächlicher Anhaltspunkte, die erkennbar werden
lassen, dass die Partner gerade die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung
aus ihrem wechselseitigen tatsächlichen Leistungsgefüge ausnehmen und
rechtlich bindend regeln wollen.

b) Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein
Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und
Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein
Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der
Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985
BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis
dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn
die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den
Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines
Wohnrechts) getroffen haben.

c) Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen
seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987
BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

BGH, 30.4.2008 - Az: XII ZR 110/06

 >> Adventskranz darf an die Wohnungstür

Ein Adventskranz darf von Wohnungseigentümern auch an der
Wohnungsabschlusstür angebracht werden. Hierbei handelt es sich nicht um
eine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer. Darüber
hinaus handelt es sich bei dem Aufhängen des Adventskranz um ein
Brauchtum. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sieht in diesem
Fall vor, dass die übrigen Wohnungseigentümer bestimmte Freiräume
anerkennen.

LG Düsseldorf, 10.10.1989 - Az: 25 T 500/89

 >> Heizkostenanteil bei Mischnutzung genau herleiten!

Wird ein Mietshaus an gewerbliche und private Mieter vermietet, so sind
die auf die Nutzungsarten entfallenden Anteile bei der
Betriebskostenabrechnung genau aufzuschlüsseln, so dass die privaten
Mieter ihren jeweiligen Anteil genau aus der Aufstellung ersehen können.
Konkret bedeutet dies, dass der Anteil pro Wohnung nicht nur aus der
Kostensumme für die Wohnungseinheiten hervorgehen muss sondern auch der
jeweilige Anteil an den Gesamtkosten ersichtlich sein muss. Die
Mitteilung der bereits bereinigten Kosten ist daher nicht ausreichend,
da der Mieter so den Anspruch des Vermieters nicht nachvollziehen kann.

LG Hamburg, 22.6.2007 - Az: 311 S 133/06

 >> Hausverkauf - Einbauküche bleibt beim Mieter!

Eine vom Mieter eingebaute Einbauküche verbleibt in der Regel auch bei
Verkauf oder Zwangsversteigerung des Hauses beim Mieter. Eine
Einbauküche ist in der Regel nicht als "Zubehör" anzusehen, da
regelmäßig anzunehmen ist, dass der Mieter seine Einbauküche bei Auszug
auch wieder mitnehmen will. Es ist jedoch entscheidend, ob regional eine
mieterseitig eingebrachte Einbauküche in der Verkehrsanschauung als
Zubehör anzusehen ist. Lässt sich die Zubehöreigenschaft nicht
verneinen, kommt es maßgeblich auf die Zweckbestimmung der Mieter an,
also ob lediglich eine vorübergehende Benutzung der Einbauküche für die
Wohnung begründet wurde.

BGH, 20.11.2008 - Az: IX ZR 180/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Prostitution in Gebäuden mit Wohnungen und gewerblich genutzten
Flächen?

 >> Nachbarlärm in Anwaltskanzlei

 >> Modernisierung muss zeitlich nah angekündigt werden!

 >> Wohnungseigentümergemeinschaft muss in ihrer Gesamtheit verklagt
werden

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*2* Das Thema des Monats

 >> Grillen

Sommerzeit ist Grillzeit - ob im Garten oder auf dem Balkon, dem Grill
können nur wenige widerstehen. Dem steht grundsätzlich auch wenig
entgegen - Balkon, Garten oder Terrasse dürfen durchaus zum Grillen
benutzt werden. Es sind jedoch vielfältige Einschränkungen zu beachten,
da die mit dem Grillen verbundenen Immissionen nicht unbedingt
jedermanns Sache sind und gerade in der Sommerzeit viele Türen und
Fenster auch abends offen stehen.
Übertreiben darf man es mit dem Rauch und Qualm ohnehin nicht - zieht
Qualm konzentriert in die Wohnung und Schlafräume der Nachbarn, so ist
dies schon nach dem Immissionsschutzgesetz nicht gestattet. Es liegt in
solchen Fällen eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit Geldbuße geahndet
wird. Selbstverständlich ist auch das Grillen abzubrechen (OLG
Düsseldorf - Az: 5 Ss [OWi] 149/95 - [OWi] 79/95 I). Die Grenze liegt
grundsätzlich dort, wo andere Bewohner oder Nachbarn belästigt werden.
Gleichsam ist Grillen kein außergewöhnliches Verhalten, sondern vielmehr
eine gebräuchliche Art der Nahrungszubereitung. Grillen kann daher nicht
grundsätzlich verboten oder unterbunden werden. Es gilt das Gebot der
gegenseitigen Rücksichtnahme.

Damit das Grillvergnügen nicht getrübt wird, sollte daher die
Rauchentwicklung im Auge behalten und auch auf einen geeigneten Abstand
zu den Nachbarn geachtet werden. Kontrolliertes Grillen ist i.d.R. von
den Nachbarn zu tolerieren und wird im Streitfall auch oftmals
gerichtlich "abgesegnet". Grundsätzlich ist der naturgemäß
immissionsärmere Elektrogrill eher akzeptabel als ein Holzkohlegrill.
Als zusätzlichen Schutz vor Ärger und Rauchentwicklung kann das Grillgut
in Aluminiumfolie gewickelt werden.
Zum Dauerereignis darf Grillen jedoch nicht werden - die Gerichte haben
hier unterschiedliche Standards angesetzt: Das AG Bonn ist der Ansicht,
dass zwischen April und September einmal monatlich auf Balkon oder
Terrasse gegrillt werden darf. Die Nachbarn sind 48 Stunden vorab zu
informieren (AG Bonn - Az: 6 C 545/96). Das LG Stuttgart gestattet
weniger Grillvergnügen - nur sechs Stunden oder drei Grillabenden im
Jahr sind erlaubt (LG Stuttgart - Az: 10 T 359/96). Geringfügige
Geruchs- und Rauchentwicklung ist hierbei von den Nachbarn hinzunehmen.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Grenze bei fünf
Grillereignissen gesetzt (BayObLG - Az: 2 Z BR 6/99). Das LG München I
ist der Ansicht, dass weder ein generelles Grillverbot noch eine
generelle Grillerlaubnis zulässig ist. Grundsätzlich ist gelegentliches
Grillen in der Sommerzeit zu dulden, die Grenze ist dann zu ziehen, wenn
wesentliche Beeinträchtigungen entstehen. In diesem Fall kommt sogar ein
Grillverbot in Betracht (Az.: I 15 S 22735/03).
Die Rechtssprechung ist also nicht einheitlich - bewegt sich ein
Grillfreund innerhalb der oben aufgeführten Grenzen, kann man indes
relativ sicher sein, daß ein Gericht dem Vergnügen vermutlich keinen
Riegel vorschieben wird. Je weniger eine Beeinträchtigung objektiv
vorliegt, desto weniger Probleme gibt es. Daher kommt dem Ort des Grills
einiges an Bedeutung zu. Im Garten ist grillen eher als auf einer
Terrasse zu tolerieren. Am strengsten dürfte der Maßstab beim Balkon
liegen. Zieht Qualm vom Balkon in eine Nachbarwohnung kann dies sogar
eine Geldbuße zur Folge haben (s.o.). Es ist übrigens durchaus zulässig,
daß im Mietvertrag ein Grillverbot für den Balkon aufgenommen wird. Die
Folge: Auf dem Balkon bleibt der Grill dauerhaft kalt (LG Essen - Az: 10
S 438/01).

Wohnungseigentümern kann das Grillen mit Holzkohle im Garten nicht
grundsätzlich verboten werden. Das Bayerische Oberste Landesgericht
gestattete das Grillen fünf mal jährlich (BayObLG - Az: 2 Z BR 6/99),
das Landgericht Aachen gestattete das Grillen zwei mal monatlich im
hinteren Gartenteil zwischen 17 und 22:30 Uhr, danach muss die
Grillkohle ausglühen (LG Aachen - Az: 6 S 2/02).

Kommt es in einem solchen Streitfall trotz aller Vorsicht zu einer
gerichtlichen Auseinandersetzung, so wird ein mit der Sache befasstes
Gericht vermutlich einen Kompromiss zwischen den Parteien suchen. Ein
wenig Rücksicht und Toleranz wird seitens des Gerichts von beiden Seiten
erwartet.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Schimmelpilz

Schimmel kann in der Wohnung aufgrund verschiedener Ursachen auftreten.
Ursache hierfür ist Feuchtigkeit, so dass letztendlich die Ursache für
die auftretende Feuchtigkeit gefunden und eliminiert werden muss. Hier
ergibt sich auch schon der regelmäßig auftretende Streitpunkt: Wer ist
an der Feuchtigkeit schuld? [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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