[AnwaltOnline - Mietrecht Dezember 2009]

[AnwaltOnline - Mietrecht Dezember 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                               Dezember 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

  >> Mietminderung - Vermietete Souterrainräumlichkeiten in
Flächenberechnung einbeziehen!

Bei der Wohnflächenermittlung sind im Rahmen einer Wohnungsvermietung
Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu
Wohnzwecken vermietet sind, unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie
bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten
Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind. Dies gilt für
ausgebaute Dachgeschosse und auch für Souterrainräumlichkeiten. Eine
eventuelle Baurechtswidrigkeit bleibt ohne Bedeutung für eine auf eine
Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Etwas
anderes gilt nur, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer
Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet wird.

BGH, 29.9.2009 - Az: VIII ZR 242/08

  >> Wohnungskontrolle durch Vermieter vertraglich vereinbaren?

Im vorliegenden Fall sah ein Formularmietvertrag vor, dass der Vermieter
"die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen"
betreten darf. Das Gericht befand diese Klausel wegen unzumutbarer
Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Es ist immer ein konkreter
Anlass für eine Wohnungsbesichtigung erforderlich.

LG München II, 11.7.2008 - Az: 12 S 1118/08

  >> Garage gehört untrennbar zur Wohnung

Eine gemietete Garage im selben Anwesen gehört untrennbar zur Wohnung.
Daher darf die Garage nicht gesondert gekündigt werden. Das Gericht wies
mit dieser Begründung die Räumungsklage eines Hauseigentümers gegen den
Mieter zurück.

AG Frankfurt/Main, 16.2.2009 - Az: 33 C 3686/08

  >> 27% Maklerprovision sind sittenwidrig!

Im vorliegenden Fall wurde eine Maklerprovision von etwa 27% des
Kaufpreises vereinbart. Dies entspricht gut dem fünffachen der üblichen
Provision. Eine solche Vereinbarung ist das Vorliegen besonderer
Umstände für eine das gewöhnliche Maß übersteigende Maklertätigkeit
sittenwidrig. Grundsätzlich wird als Schadensersatz der über das
gewöhnliche Maß hinausgehende Teil der Provision geschuldet. Die
Rückzahlung eines Teilbetrages durch den Makler führt als Anerkenntnis
zum Neubeginn der Verjährungsfrist.

OLG Brandenburg, 14.10.2009 - Az: 4 U 11/09

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

  >> Maklerprovision auch, wenn Objekt nicht in geplantem Umfang nutzbar
ist?

  >> Eigenbedarfskündigung wegen Trennung?

  >> Nachmieter in der Wohnung - alter Mieter muss nicht mehr zahlen!

  >> Nachweismaklervertrag, wenn gewerbsmäßiger Makler um Dienste im
Sinne eines Suchauftrages gebeten wird

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr gut 2.300 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.53 unter der URL

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kostenfrei heruntergeladen werden.

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*2* Das Thema des Monats

  >> Heizpflicht

Während der Heizperiode (i.d.R. Anfang Oktober - Ende April) hat der
Vermieter dafür zu sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und
24 Uhr die im Mietvertrag vereinbarten Raumtemperaturen bzw. die u.g.
Mindesttemperaturen erreicht werden. Unabhängig von Jahreszeit und
Mietvertrag hat der Mieter jedoch einen grundsätzlichen Anspruch auf
eine warme Wohnung.
Sind keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen, gelten
Temperaturen von 20°C in Wohnräumen sowie Küchen und 22°C in Bädern als
ausreichend. In Räumen, die nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind
(z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C
üblicherweise als angemessen angesehen. Eine Absenkung auf 16°C während
der Nacht kann jedoch noch zulässig sein. Sehen mietvertragliche
Vereinbarungen niedrigere Temperaturen vor oder schließen sie eine
Heizpflicht über bestimmte Zeiträume grundsätzlich aus, so sind diese
Vereinbarungen nichtig. Die genannten Mindesttemperaturen sind
grundsätzlich einzuhalten und können nicht mittels Mietvertrag
ausgehebelt werden.

Wichtig ist, dass der Vermieter auch bei Kälteeinbrüchen außerhalb der
Heizperiode heizen muss, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21
Uhr unter 12 °C liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen (s.o.).
Sinkt die Zimmertemperatur unter 16°C, so sollte umgehend für eine
Beheizung gesorgt werden, da ansonsten eine Gesundheitsgefahr entstehen
kann. In dieser Hinsicht gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile.

Der Vermieter ist verpflichtet, eine betriebsbereite Heizung zu
gewährleisten. Bei unzureichender oder gar fehlender Beheizung besteht
ein Recht auf Mietminderung. Für eine unzureichende Beheizung ist jedoch
der Mieter beweispflichtig! Daher empfiehlt es sich, bei entsprechendem
Verdacht in sämtlichen Räumen täglich Temperaturmessungen vorzunehmen
und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des
Raumes ungefähr einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen.
Der Grad der Beeinträchtigung bestimmt den Umfang der Mietminderung. Die
Minderungssätze können hierbei zwischen 10% und 100% (z.B. bei völligem
Heizungsausfall in den Wintermonaten) schwanken.

Nach §§ 536a, 536 BGB kann bei Verschulden des Vermieters neben einer
Mietminderung auch ein Anspruch auf Schadenersatz bestehen, wenn Schäden
oder Mängel an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch führen.
Voraussetzung sowohl für die Minderung als auch den
Schadensersatzanspruch ist, dass der Mieter den Mangel - also die
unzureichende Heizung - sofort nachdem er es bemerkt hat, beim Vermieter
meldet und Abhilfe verlangt. Es kann nicht einfach sofort ein Notdienst
mit einer Reparatur beauftragt werden. Tut ein Mieter dies doch, so kann
der Vermieter die Übernahme der entstandenen Kosten ablehnen. Ein
anderes gilt nur für den Fall, dass der Vermieter (nachweislich) nicht
zu erreichen war.
Die Minderung muss bis zur Beseitigung des Mangels entweder sofort bei
der jeweiligen Monatsmiete vorgenommen werden, andernfalls darf die
volle Miete nur unter Vorbehalt der späteren Minderung bezahlt werden.

Die Heizpflicht gilt jedoch nicht nur für Vermieter. Auch Mieter sind
verpflichtet, zumindest maßvoll zu heizen - eine gesonderte
Verpflichtung z.B. per Hausordnung ist nicht erforderlich. Nur so können
Schäden wie z.B. Schimmelbefall vermieden werden. Heizt ein Mieter die
Wohnung nicht mindestens mäßig, so kann dies den Vermieter zur
fristgemäßen Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung
berechtigen. In der Regel ist jedoch eine vorherige Abmahnung
erforderlich (LG Hagen, 19.12.2007 - Az: 10 S 163/07).

  >> Kabelfernsehen / Satellitenschüssel

Um die Installation von Satellitenschüsseln bzw. die Verlegung von
Kabeln zum Empfang von Satelliten- bzw. Kabelfernsehen entbrennen
zahlreiche Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Spezielle
Regelungen zur Problematik finden sich im Gesetz nicht. Die
Rechtsprechung hat aber zwischenzeitlich folgende Leitlinien
herausgearbeitet, die Mieter und Vermieter beachten sollten, wenn sie
sich vertragsgerecht verhalten wollen:

Berechtigung des Vermieters zur Modernisierung

Zunächst ist zu beachten, dass Kabel- und Satellitenfernsehen zu einem
modernen Wohnstandard dazugehören. Der Vermieter ist daher berechtigt,
einen Kabelanschluss einzurichten. Da es sich hier um eine
Modernisierungsmaßnahme handelt, muss der Mieter die insofern nötigen
Arbeiten grundsätzlich dulden. Zudem kann der Vermieter zum Ausgleich
der Modernisierungskosten nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme
elf Prozent der Installationskosten auf die Jahresmiete umlegen. Möchte
der Mieter kein Kabelfernsehen, kann er seine Wohnung auf eigene Kosten
mit einem so genannten Sperrfilter ausrüsten lassen. Es sind dann
lediglich die öffentlich-rechtlichen Sender zu empfangen. Betriebskosten
für das Kabelfernsehen fallen in diesem Fall für den Mieter nicht an.

Berechtigung des Mieters zur Einrichtung eines Kabelanschlusses

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Haus mit dem
Kabelnetz verbinden zu lassen. Kommt er daher dem Wunsch des Mieters,
Kabel verlegen zu lassen, nicht nach, kann der Mieter dies selbst
veranlassen. Wurde im Haus bereits ein Breitbandkabelnetz verlegt, kann
von der Telekom ein Einzelanschluss eingerichtet werden. Die Kosten
derartiger Maßnahmen trägt der Mieter.

Berechtigung des Mieters zur Installation einer Satellitenschüssel

Auf die Installation einer Satellitenschüssel durch den Vermieter hat
der Mieter in der Regel keinen Anspruch. Auch die eigenmächtige
Anbringung einer Satellitenschüssel durch den Mieter ist im Zweifel
nicht erlaubt. Besitzt das Haus Kabelanschluss, besteht kein Anspruch
auf die Installation einer Parabolantenne. Anders sieht dies die
Rechtsprechung nur bei ausländischen Mietern, denen ohne den Anschluss
an das Satellitenprogramm Sendungen in ihrer Muttersprache überhaupt
nicht oder zumindest nur in gänzlich eingeschränktem Umfang zur
Verfügung stünden. Wer ohne Berechtigung bzw. ohne Erlaubnis des
Vermieters eine Schüssel montiert, muss sie auf Verlangen des Vermieters
wieder abbauen. Empfehlenswert ist es daher, die Zustimmung des
Vermieters im Voraus schriftlich einzuholen.

Eine umfangreiche Urteilsübersicht zur Thematik finden Sie auf unseren
Seiten unter der URL
https://www.AnwaltOnline.com/urteile/sonstiges/parabolantenne-urteile.html.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

  >> Weihnachtsbaum & Adventskranz

Um die Weihnachtszeit finden sich in fast jedem Haushalt Adventskränze
und Weihnachtsbäume in allen Varianten. Egal, ob es sich um echten oder
um Plastikschmuck handelt, jedes Jahr kommt es in vielen Haushalten auch
zu Unfällen mit dem Weihnachtsschmuck - Kerzen verunreinigen
[... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

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