[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2009]

[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                 Januar 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Mietvertrag über Messestand

Der Mieter eines Messestandes, der sich grundlos weigert, den
Mietvertrag zu erfüllen, verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er sich
gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters, der den Messestand wegen
dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters weitervermietet hat, auf §
537 Abs. 2 BGB beruft.

BGH, 19.12.2007 - Az: XII ZR 13/06

 >> Keine Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung nach bereits
erstellter Abrechnung

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt
nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3
Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des
Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist
vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen
Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung
übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein
Guthaben des Mieters ist.

BGH, 12.12.2007 - Az: VIII ZR 190/06

 >> Wohngeld nicht gezahlt - Räumung?

Einem Schuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung
belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach §
149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf
sein Wohnungseigentum entfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt.

BGH, 24.1.2008 - Az: V ZB 99/07

 >> Berechtigtes Kündigungsinteresse bei Eigentümerwechsel

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der
Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der
Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition
durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares
Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine
Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen
nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden
würde.

BGH, 16.1.2008 - Az: VIII ZR 254/06

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Geringfügige Abänderung des Mietvertrages und Schriftformerfordernis

 >> Nach einem Jahr muss der Makler die Ursächlichkeit seiner Tätigkeit
für den Verkauf beweisen

 >> Kein Maklerlohn bei Zwangsvollstreckung

 >> Kautionsvereinbarung bei einem Gaststättenpachtvertrag

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 2.150 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.42 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

 >> Der Winterdienst

Der Winterdienst beinhaltet im wesentlichen die Räumung des
Bürgersteiges bzw. der sonstigen Außenflächen des Mietobjektes von
Schnee und Eis sowie die Ausbringung von abstumpfenden Mitteln wie
Asche, Granulat etc. Diese Kosten darf der Vermieter im Rahmen der
Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr auf den Mieter umlegen. Nimmt
der Hausmeister den Winterdienst vor, so dürfen hierfür keine
zusätzlichen Personalkosten angesetzt werden.
Zu beachten ist zudem, daß nur die Kosten für die Streumittel als solche
auf den Mieter abgewälzt werden können. Schafft sich der Vermieter
Arbeitsmittel wie z.B. eine Schneeschaufel an, so muß er die insofern
entstehenden Kosten selbst tragen. Dies gilt auch für elektrische oder
mit Benzin betriebene Räumgeräte. Die für derartige Geräte benötigten
Betriebsmittel, d.h. Strom oder Benzin, sind allerdings wiederum
umlegbare Nebenkosten.

Die Gehwege sind aufgrund der Verkehrssicherungspflicht von Schnee und
Eis zu befreien. In der Pflicht ist zunächst grundsätzlich der
Eigentümer des Gehweges. Ist die Gemeinde Eigentümer, so hat sie
regelmäßig diese Pflicht auf die Grundstückseigentümer umgewälzt. Diese
wiederum regeln die Übernahme oftmals ihren Mietverträgen so, daß der
Winterdienst dem Mieter direkt oder indirekt in Form einer
Kostenbeteiligung zur Last fällt.
Ist der Winterdienst von den Mietern durchzuführen, so trifft diese
Aufgabe nicht nur die Mieter im Erdgeschoß - der Winterdienst ist von
allen Mietern zu übernehmen und entsprechend zu regeln. Damit der
Winterdienst zur Mietersache wird, ist eine mietvertragliche Regelung
notwendig. Eine Regelung in der Hausordnung ist nicht zulässig.
Nachträglich kann der Winterdienst dem Mieter ebenfalls nicht
aufgebürdet werden.

Wurde die Verkehrssicherungspflicht dem Hausverwalter, Hausmeister oder
den Mietern übertragen, so sind die Eigentümer weiterhin zur Kontrolle
und Überwachung verpflichtet. Dies muß ggf. auch durch Stichproben
erfolgen.
Die Eigentümer müssen zudem dafür sorgen, daß der Winterdienst
organisiert wird (zus. Regelung in der Hausordnung, Winterplan). Das
Streugut sowie notwendiges Werkzeug ist vom Vermieter bereitzustellen,
sofern es sich nicht um ein Einfamilienhaus handelt.

Der genaue Zeitraum der Streupflicht ist oftmals in der Gemeindesatzung
geregelt und liegt üblicherweise zwischen 7 und 20 Uhr. Bei besonderen
Anlässen oder Gegebenheiten kann es jedoch notwendig sein, diesen
Zeitraum zu strecken. Dies bedeutet zwar nicht, daß man in dieser Zeit
dauerhaft auf dem Sprung sein muß, nach einer angemessenen Wartezeit muß
jedoch gestreut werden. Erneuert sich Glatteis ständig oder besteht ein
starker Schneefall, so kann das Ende abgewartet werden, da eine
Sicherungsmaßnahme bereits nach kurzer Zeit keine Wirkung mehr hätte.
Mit dem Winterdienst ist zu beginnen, sobald der Schneefall sich
abgeschwächt hat. Bei ohnehin nur leichtem Schneefall sind bereits
längere Pausen zum Räumen und/oder Streuen zu nutzen. Zusätzlich zu
Bürgersteigen und Gehwegen sind auch Hauseingänge sowie Wege zu den
Mülltonnen und Parkplätzen zu räumen und zu streuen.
Zu räumen ist übrigens ein Streifen, der breit genug ist, um 2 Fußgänger
passieren zu lassen. Kann der Winterdienst vom hierfür Zuständigen nicht
übernommen werden, so ist für eine Vertretung zu sorgen.

Sollte es dennoch zu einem Unfall kommen, so kann vom Verantwortlichen
Schadenersatz verlangt werden, wenn ein Verschulden des oder der
Verkehrssicherungspflichtigen vorliegt. War der Eigentümer bzw.
Vermieter verantwortlich, so haften mehrere Eigentümer zunächst
gesamtschuldnerisch und die Haus- und Gebäudeversicherung tritt ein. War
ein Mieter verantwortlich, so ist dies ggf. ein Fall für die private
Hausversicherung. Darüber hinaus kann ein Unfall auch strafrechtliche
Folgen haben. Einige Gemeinden verhängen darüber hinaus Bußgelder für
säumige Streupflichtige.

 >> Telefon

Der Vermieter muss generell den Antrag des Mieters auf einen
Fernsprechanschluss bewilligen, da ein rechtlich erheblicher
Verweigerungsgrund nicht ersichtlich ist. Verweigert der Vermieter die
Abgabe dieser Einwilligungserklärung dennoch, so kann der Mieter beim
zuständigen Gericht auf Einwilligung klagen.

Das Vorhandensein eines Hausanschlusses bzw. eines Anschlusses bis zur
Verteilerdose in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Standard einer
Wohnung. Besteht kein Anschluss, so ist der Vermieter dazu verpflichtet
den vertragsgemäßen Zustand herzustellen und die Bereitstellung des
Anschlusses zu veranlassen. Die Kosten hierfür trägt der Vermieter, eine
Aufbürdung auf den Mieter ist nicht zulässig - weder für den Anschluss
an das Haus noch bis zur Verteilerdose in die Wohnung. Bei den
anfallenden Kosten für den Hausanschluss handelt es sich auch nicht um
Betriebskosten, die möglicherweise nach dem Mietvertrag zu übernehmen
wären.

Es kommt immer wieder vor, dass mit dem Mietvertrag auch ein
Telefonanbieter festgelegt werden soll. Findet sich nun ein
preiswerterer Anbieter, stellt sich die Frage, ob trotz einer
mietvertraglichen Bindung ein Wechsel der Telefongesellschaft möglich
ist. Bei Telefon - und auch Internetanbietern - kann der Vermieter
keinen Anbieter vorschreiben. Die Wahlfreiheit des Mieters bleibt
bestehen und der Vermieter ist verpflichtet eine etwaige Installation
zuzulassen. Hierzu genügt der Nachweis, dass der mietvertraglich
vorgesehene Anbieter nicht die bestmöglichen Bedingungen bietet. Denn
dieser Umstand kann als unangemessene und somit unzulässige
Benachteiligung betrachtet werden.

 >> Untersuchung zu "Mietnomaden" kurzfristig in Auftrag geben

Die Bundesregierung soll laut FDP-Fraktion eine juristische Untersuchung
zum Phänomen des so genannten Mietnomadentums in Auftrag geben. Dem
Bundestag sei "zeitnah" über deren Ergebnisse und den sich hieraus
ergebenen gesetzgeberischen Handlungsbedarf zu berichten, fordern die
Liberalen in einem Antrag (16/11187). Die Regierung habe bisher immer
den Standpunkt vertreten, beim Mietnomadentum handele es sich um eine
Randerscheinung, wie sie in zwei Antworten (16/10737, 16/1844) vom
Sommer 2006 und Herbst dieses Jahres auf Kleine Anfragen der Fraktion
(16/10647, 16/17239) schreibt. Nach Ansicht der Liberalen ist diese
Tatsachenbasis "zu dünn". Die Regierung selbst habe festgestellt, dass
es sich beim "Mietnomadentum" um einen nicht genau umrissenen
Sachverhalt handele. Das Spektrum reiche von Mietern, die mit
krimineller Energie von Wohnung zu Wohnung zögen, mit dem Vorsatz, die
Miete nicht zu bezahlen, bis hin zu Mietern, die nach dem Auszug für den
Vermieter nicht mehr erreichbar seien. Bemerkenswert sei zudem, betont
die FDP-Fraktion, dass der Regierung die Erfolgsquote für Kläger bei
Räumungsklagen wegen Zahlungsverzug des Mieters nicht bekannt sei.

Quelle: PM Bundestag

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Erfüllung der Heizpflichten

Die Zentralheizung in einem Mietshaus muss vom Vermieter spätestens mit
Beginn der regulären Heizperiode betriebsbereit geschaltet werden. Als
reguläre Heizperiode gilt üblicherweise die Zeit vom 1. Oktober eines
Jahres bis zum 30.April des nächsten Jahres. [... weiterlesen ...]

 >> Zugluft / Undichte Fenster

Zugluft, die aufgrund von undichten Fenstern bzw. Fensterabdichtungen
entsteht, kann durchaus einen Mangel darstellen. Bei der Beurteilung
kommt es aber auf den konkreten Fall an. Bei alten Häusern kann Zugluft
üblich sein. In einem solchen Fall muss [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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