Kostenverteilung in der WEG: Kein Anspruch auf Änderung ohne Teilungserklärung

Ein Anspruch auf Änderung eines in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels besteht nicht, solange die Teilungserklärung selbst nicht geändert wurde. Ein früheres Urteil, das lediglich einen Unterlassungsanspruch bezüglich der Nutzungsart abweist, entfaltet keine Bindungswirkung für die Frage der Kostenverteilung und rechtfertigt keine abweichende Behandlung einzelner Einheiten.

Ist eine Teilanfechtung einzelner Beschlussbestandteile möglich?

Die Parteien stritten im vorliegenden Fall um die Anfechtung mehrerer Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung, mit denen ein Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan sowie die zugrunde liegenden Kostenverteilerschlüssel bestätigt wurden. Ergänzend wurde die Ungültigerklärung eines Negativbeschlusses begehrt, mit dem ein Antrag auf Herausnahme eines bestimmten Umlagefaktors („Faktor 2“) für eine einzelne Sondereigentumseinheit bei bestimmten Kostenpositionen abgelehnt worden war. Hilfsweise wurde die Feststellung des Zustandekommens eines entsprechenden positiven Beschlusses beantragt.

Die Frage, ob einzelne Beschlussgegenstände einer Teilanfechtung zugänglich sind, konnte im Ergebnis offenbleiben. Denn selbst bei unterstellter Teilbarkeit der Beschlüsse ergab sich aus der inhaltlichen Prüfung keine andere rechtliche Bewertung, sodass es auf die formale Frage der Teilbarkeit nicht ankam.

Maßgeblichkeit der Teilungserklärung für die Kostenverteilung

Für den Zeitraum des angefochtenen Wirtschaftsplans ergab sich der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel eindeutig aus der Teilungserklärung. Da diese bislang nicht geändert worden war, entsprach die Umlage der bestehenden Regelung und damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels setzt eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung voraus; solange eine solche nicht erfolgt ist, bleibt die bestehende Regelung bindend.

Keine Bindungswirkung eines früheren Unterlassungsurteils für die Kostenverteilung

Ein zuvor zwischen den Voreigentümern und der Gemeinschaft geführtes Verfahren, in dem ein Unterlassungsanspruch bezüglich der Wohnnutzung einer als Gewerbeeinheit ausgewiesenen Sondereigentumseinheit abgewiesen worden war, änderte an dieser Bewertung nichts. Aus der Rechtskraft und dem Tenor eines solchen Urteils lässt sich keine Aussage darüber ableiten, dass die betreffende Einheit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Ein Unterlassungsurteil zugunsten einer bestimmten Nutzung entfaltet damit keine Wirkung auf die Frage der Kostenverteilung, solange die Teilungserklärung unverändert fortbesteht.

Fälligkeitsregelungen und Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Auch Beschlussbestandteile zur Fälligkeit und Zahlbarkeit der Vorschüsse sowie zur Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans über das betreffende Wirtschaftsjahr hinaus - bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan - entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Derartige Regelungen sind notwendiger Bestandteil eines funktionsfähigen Wirtschaftsplans und dienen der Sicherstellung der laufenden Verwaltung der Gemeinschaft bis zur Fassung eines neuen Beschlusses.

Ablehnung der Herausnahme einzelner Einheiten aus der Kostenverteilung

Auch die Ablehnung des Antrags auf Herausnahme einer einzelnen Einheit aus einem bestimmten Umlagefaktor bei bestimmten Kostenpositionen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Änderung der Teilungserklärung ist auch insoweit nicht erfolgt, sodass der bestehende Verteilungsschlüssel nicht durch einen Individualbeschluss zugunsten einer einzelnen Einheit modifiziert werden kann.

Belastungsnachweis und Vertrauensschutz der übrigen Einheiten

Eine unangemessene Benachteiligung einzelner Eigentümer durch den bestehenden Verteilungsschlüssel wurde nicht hinreichend dargelegt. Zudem wäre eine vollständige Herausnahme einer einzelnen Einheit aus der Kostenverteilung mit einer entsprechenden Mehrbelastung anderer Einheiten verbunden, die ihrerseits Vertrauensschutz dahingehend genießen, dass die bestehende Kostenverteilung ohne Änderung der Teilungserklärung fortbesteht. Dieser Vertrauensschutz der übrigen Eigentümer steht einer einseitigen Änderung der Kostenverteilung im Wege eines Einzelbeschlusses entgegen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.