Der Mieter hat ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht, wenn die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird (
§ 577 BGB) - es sei denn, daß die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushaltes des Vermieters verkauft werden.
Soll also die Wohnung verkauft werden, so ist diese dem Mieter zunächst zum Kauf anzubieten. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter warten, bis die Wohnung an einen Dritten verkauft wurde. Liegt ein notarieller Kaufvertrag vor, der den Kaufpreis nennt, so muß er sich jedoch binnen einer Frist von zwei Monaten entscheiden. Diese Vorgehensweise hat einen entscheidenden Vorteil für den Mieter - er kann die Wohnung nämlich zu den gleichen Bedingungen erwerben, wie sie im Kaufvertrag niedergelegt wurden und somit die bereits ausgehandelten Konditionen ausschöpfen. Dies umfaßt auch Preisvorteile, die ein Großkunde im Rahmen eines sogenannten Paketverkaufes erzielen wollte.
Der Verkäufer oder der Erwerber müssen den Mieter über Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages informieren und den Mieter auf das Vorkaufsrecht hinweisen - am besten in einem Schreiben.
Zur Ausübung genügt zur Wirksamkeit die privatschriftliche Form - eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig (BGH - Az: VIII ZR 268/99), für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist eine schriftliche Erklärung des Mieters erforderlich (
§ 577 BGB).
Das Vorkaufsrecht wird weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch Umwandlung von Miteigentumsanteilen in Wohnungseigentum berührt.
Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung kann es notwendig sein, die Verwalterzustimmung einzuholen. Da eine solche Zustimmung an einen konkreten Erwerber gebunden ist, ist die Zustimmung für den Vorkaufsberechtigten ebenfalls einzuholen.
Mietvertragliche Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, insbesondere ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, sind unwirksam.
