[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2008]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2008]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     Juni 2008 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Wohnflächenberechnung - DIN 283 anwendbar?

Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummiet-
vertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächen-
berechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV
bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine
Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei
der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen
Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann
zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder
sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der
Wohnung naheliegender ist.

BGH, 23.5.2007 - Az: VIII ZR 231/06

 >> Mieter vermüllt Wohnung - Vermieter muss reinigen!

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Wohnung vermüllen
lassen, bei der erfolgten Begehung der Wohnung durch das
Ordnungsamt wurden eine Vielzahl von Fliegen sowie ein
äußerst übler Geruch festgestellt. Der Vermieter der
Wohnung wurde unter Androhung der Ersatzvornahme zur Mängel-
beseitigung aufgefordert, nachdem Versuche gescheitert
waren, die Mieter zur Reinigung zu veranlassen. Dieses
Vorgehen gegen den Eigentümer als Zustandsstörer ist aus
Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr zulässig. Eine
gesetzliche Rangfolge, den Handlungsstörer (Mieter) stets
vor dem Zustandsstörer heranzuziehen, existiert nicht.

VG Arnsberg, 9.5.2008 - Az: 3 L 336/08

 >> Wenn der Verkäufer Leichenfund im Haus verschweigt...

Ein Käufer ist zur Anfechtung des Kaufvertrages wegen
arglistiger Täuschung berechtigt, wenn dem Käufer auf Nach-
frage vom Verkäufer erklärt wurde, die Voreigentümer des
Hauses hätten sich in Spanien das Leben genommen, obwohl
diese sich tatsächlich in dem zu verkaufenden Haus erhängt
haben und ihre Leichname erst im Zustand der Verwesung
entdeckt wurden.

OLG Celle, 18.9.2007 - Az: 16 U 38/07

 >> Erwerb eines Maklerobjekts durch Dritten - trotzdem
    Provisionsanspruch?

Ein Anspruch des Maklers auf Provision besteht auch dann,
wenn ein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Objekt
erwirbt und dieser Dritte mit dem Maklerkunden besonders
enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche
Beziehungen hat. Dies betrifft z.B. den Fall, dass die
Eltern des Maklerkunden das Objekt erwerben und dann an den
Maklerkunden vermieten da dieser das Objekt selber nicht
finanzieren konnte. In solchen Fällen ist eine neben der
engen persönlichen Beziehung bestehende wirtschaftliche
Identität des abgeschlossenen Kaufvertrags mit dem
beabsichtigten Abschluss des Mietvertrags nicht erforderlich.

LG Schwerin, 13.12.2007 - Az: 3 O 412/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Sanierungsmaßnahme nicht als Zuweisung zur Instand-
    haltungsrücklage ausweisen!

 >> Wer zahlt das Kabel?

 >> Heizung bis zur Räumung abklemmen?

 >> Winterdienstpflicht bei Gebrechlichkeit?

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr als 2.030 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über
500 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 5.35
unter der URL

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kostenfrei heruntergeladen werden.

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*2* Das Thema des Monats

 >> Zwischenablesung

-- Leider wurde im letzten Monat versehentlich der alte und
nicht der aktualisierte Beitrag veröffentlicht. Wir bitten
um Entschuldigung und danken für Ihre entspr. Hinweise. --

Bei Auszug des Mieters ist für die Kosten der Heizung und
Warmwasserversorgung eine Zwischenablesung durchzuführen
(§ 9 b Abs. 1 HeizkVO). Die dafür anfallenden Kosten waren
ein häufiger Streitpunkt zwischen den Beteiligten. Das BGH
hat diese Frage jedoch mittlerweile abschließend geklärt.
Bei den Kosten des Nutzerwechsels handelt es sich nicht um
umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlage-
fähige – Kosten der Verwaltung. Zur Vermeidung von Unklar-
heiten ist es dennoch ratsam, eine eindeutige mietvertrag-
liche Regelung zu treffen.

Dies gilt auch für die ungeklärte Frage, ob auch bei
weiteren verbrauchsbezogen erfassten Betriebskosten eine
Zwischenablesung verlangt werden kann (so AG Offenbach/Main,
24.4.2003 - Az: 350 C 424/02). Denn nur mit einer gesonderten
Vereinbarung können u.U. die anfallenden Kosten auf den
Mieter umgelegt werden. Mit der Formulierung

"Der Vermieter ist berechtigt, bei Auszug des Mieters eine
Zwischenablesung durchzuführen und eine Zwischenabrechnung
vorzunehmen. Die Kosten einer auf Verlangen des ausziehenden
Mieters durchgeführten Zwischenablesung und Zwischenab-
rechnung trägt der Mieter. Ein Anspruch des Mieters auf
Zwischenabrechnung besteht nicht."

ist die Kostenfrage eindeutig geregelt. Einen Mustermiet-
vertrag mit entsprechender Regelung finden Sie bei
AnwaltOnline.

Kommt es zu Ungenauigkeiten bei der Heizkostenabrechnung, so
sind diese nach Ansicht des AG Bremerhaven hinzunehmen, wenn
sie auf der Einbeziehung der Kaltverdunstungsvorgabe in die
spätere Abrechnung beruhen (AG Bremerhaven - Az: 59 C
1547/87).

Von der Zwischenablesung ist die Zwischenabrechnung zu
unterscheiden. Auf eine solche hat der Mieter keinen
Anspruch.

 >> Fragebogen oder Fragen des Vermieters

Nicht nur der Mieter möchte sich über seine zukünftige
Wohnung gut informieren; auch Vermieter möchten etwaige
zukünftige Mieter gerne genauer kennenlernen - schließlich
vermietet nicht jeder gern an irgend jemanden. Grundsätzlich
kann der Vermieter einem potentiellen Mieter Fragen schrift-
lich oder mündlich stellen - auch gegen einen Fragebogen ist
nichts einzuwenden.

Dies bedeutet aber nicht, daß der Vermieter alles fragen
kann. Fragen, mit denen der Vermieter versucht abzuschätzen,
ob die Mietwohnung für den Interessenten bezahlbar ist, sind
durchaus zulässig und müssen wahrheitsgemäß beantwortet
werden. Bei Fragen, die nichts mit der Wohnung zu tun haben,
kann jedoch die Unwahrheit gesagt werden, ohne daß dies
negative Auswirkungen hat. Nur wenn bei zulässigen Fragen
gelogen wird, kann dies dazu führen, daß ein hieraufhin
geschlossener Mietvertrag angefochten wird, da bei Falsch-
beantwortung zulässiger Fragen eine arglistige Täuschung
vorliegt. Schweigen kann hier eine bessere Strategie sein,
da dies nicht immer eine arglistige Täuschung impliziert.

Zu Themenbereichen, die der Vermieter nicht anspricht, müssen
vom Interessenten keine Angaben gemacht werden; nur der
Bezug von Arbeitslosengeld II ist auch ohne entsprechende
Frage zu offenbaren.
Der Vermieter kann nach dem Einkommen fragen also auch in
Erfahrung bringen, ob ein fester Arbeitsplatz besteht.
Ebenso hat der Vermieter ein Recht zu erfahren, wie viele
Personen in die Wohnung einziehen werden. Um als Vermieter
eine bessere Sicherheit hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit
des Mietinteressenten zu erhalten, sollte dieser zusätzlich
zum Fragebogen eine Schufa-Selbstauskunft vom Interessenten
verlangen.

Wenn dem potentiellen Mieter nun ein Fragebogen vorgelegt
wird, so sollte der Interessent diesen ausfüllen, da der
Vermieter selbstverständlich nicht verpflichtet ist, einen
Interessenten auch zu akzeptieren. Er kann sich seinen
Mieter aussuchen und bei verweigerter Auskunft seinerseits
einen Mietvertrag ablehnen.

Der Vermieter kann den vorherigen Vermieter nur dann
kontaktieren, wenn der Interessent dem zugestimmt hat.

In seltenen Fällen verlangen Verwalter oder Vermieter eine
Gebühr für die Auswertung eines derartigen Fragebogens -
dies ist nicht zulässig. Als Betroffener kann man daher
später das Geld zurückfordern.

Übersicht über zulässige Fragen

Einkommen
Arbeitsplatz
Arbeitgeber
Familienstand
Bezug von Arbeitslosengeld II
Anzahl und Alter der Personen, die im Haushalt leben werden

Übersicht über unzulässige Fragen

Sind Kinder geplant?
(Nein, wir möchten uns auf unser berufliches Fortkommen
konzentrieren. - Ein ruhiger Mieter ist ein guter Mieter,
besonders, wenn er viel arbeitet und nicht in der Wohnung
ist.)

Sind Sie / ist Ihre Ehefrau/Lebensgefährtin schwanger?
(Nein)

Sind Sie Ausländer / ist Ihr Partner Ausländer?
(Nein. - Einige Vermieter könnten um das Gefüge der Mieter-
schaft besorgt sein.)

Liegen gegen Sie/Ihren Partner Vorstrafen vor?
(Nein, ich/wir verhalten uns immer gesetzestreu. - Kein
Vermieter möchte seine Wohnung von der Polizei gestürmt
sehen.)

Wie möchten Sie die Wohnung einrichten?
(Klassisch, Schrankwand, Tisch, zwei Sessel, Fernseher und
ein Bett. - Wie man sich eine ideale Wohnung eben so
vorstellt.)

Welche Musik bevorzugen Sie?
(Klaviermusik - die beruhigt und entspannt uns/mich. - Ein
ruhiger Mieter ist ein guter Mieter.)

Rauchen Sie / Ihr Partner?
(Nein - Wer möchte schon gelbe Wände haben?)

Sind Sie Mitglied einer Partei? Wenn ja, welcher?
(Nein oder aber Partei, die der Vermieter vermutlich
favorisiert.)

Haben Sie eine eidesstattliche Versicherung abgegeben?
(Nein, ich lege großen Wert auf finanzielle Sicherheit. -
Der Vermieter auch)

Wie lange haben Sie Ihre vorherige Wohnung gemietet?
(Wählen Sie eine Periode, die dem Vermieter vermutlich
gefallen wird - beispielsweise 3-5 Jahre, das führt nicht
zur Frage, warum Sie nicht in der Wohnung geblieben sind
und ist nicht so kurz, daß die Alarmglocken schrillen
würden, wie es bei 3 Monaten der Fall wäre.)

Warum wurde Ihr vorheriges Mietverhältnis beendet?
(Die Wohnung war zu klein / nicht luxuriös genug / nicht
leise genug / zu viele Leute bei anderen Nachbarn / die
Lage nicht gut genug / der Vermieter hat Eigenbedarf
angemeldet)

Liegen Ermittlungen der Staatsanwaltschaft gegen Sie/Ihren
Lebenspartner vor?
(Selbstverständlich nicht)

Was ist Ihr Beruf?
(Wählen Sie einen Beruf, der dem Vermieter ggf. gefallen wird)

Wie ist Ihre Bankverbindung? / Bei welcher Bank sind Sie?
(Suchen Sie sich eine schöne Bank aus)

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung?
(Nein - meinen Sie, daß sich das lohnt? Ich habe gehört, für
den Straßenverkehr soll sich das lohnen... haben Sie da
Erfahrung? - Ein Mieter ohne Rechtsschutzversicherung macht
nicht so schnell Ärger)

Sind Sie Mitglied im Mieterverein?
(Nein, das lohnt sich doch nicht - ich hatte noch nie
irgendwelche Probleme mit meinen Wohnungen)

Würden Sie zusätzlich eine Bürgschaft erbringen?
(Ja - Neben der Mietkaution ist keine Bürgschaft zu
erbringen, es kann getrost zugesagt werden.)

Trinken Sie Alkohol und wenn ja, wann?
(Zum guten Essen mal ein Glas Wein - Wer will schon einen
Trinker im Haus?)

Was sind Ihre Hobbies?
(Lesen, Malen, Fahrradfahren, Schwimmen - Alles leise oder
nicht in der Wohnung)

Wie oft erhalten Sie Besuch?
(Selten, ich treffe mich eher mit Freunden im Restaurant
oder im Theater)

Wie stehen Sie zu Tieren?
(Leider kann ich mir aufgrund meiner beruflichen
Angespanntheit keine Tiere halten - ich wäre zu selten für
sie da - So ist man kein Tierfeind und entwarnt den
Vermieter - es wird keine Haustiere geben)

Kann die Wohnung von uns später besichtigt werden?
(Jederzeit - Wenn der Vermieter dies tatsächlich einmal
will, kann man im Urlaub oder krank sein)

Derartige Fragen müssen nicht beantwortet werden. Besser
ist es jedoch, zu antworten und zwar so, wie Sie meinen,
daß der Vermieter es hören will. Einige mögliche Antworten
haben wir in Klammern genannt.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Gartenpflege

Die Kosten der Gartenpflege können mietvertraglich auf den
Mieter überwälzt werden (§ 2 BetrKV), die Kosten zählen also
zu den zulässigen Arten der Betriebskosten.

Hierzu gehören die [... weiterlesen ...]

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