[AnwaltOnline - Mietrecht Oktober 2009]

[AnwaltOnline - Mietrecht Oktober 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                Oktober 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

  >> Kamera an der Haustür?

Grundsätzlich kann eine Videokamera am Hauseingang eines Mietshauses
gegen die Persönlichkeitsrechte der Bewohner verstoßen. Daher ist diese
auf Verlangen zu entfernen. Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich,
ob der klagende Mieter bereits gefilmt wurde oder nicht. Auch der
Einwand, die Kamera diene der Verhinderung von Straftaten, ändert an dem
Anspruch auf Entfernung nichts, da das allgemeine Persönlichkeitsrecht
in der Regel über einfachen Vermögensinteressen steht.

AG Frankfurt/Main, 17.7.2009 - Az: 30 C 3173/08-47

  >> Verzicht auf Betriebskostenabrechnung?

Es ist zwar während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht möglich,
dass der Mieter auf die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten
verzichtet, da der Vermieter hierzu verpflichtet ist und eine
abweichende Vereinbarung zulasten des Mieters unwirksam ist. Bei einem
beendeten Mietverhältnis ist dies jedoch durchaus möglich. So kann der
Mieter im Abnahmeprotokoll bei Wohnungsrückgabe erklären, dass keine
gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Dies betrifft auch den
wechselseitigen Verzicht auf die noch ausstehende
Betriebskostenabrechnung und die Auszahlung eines sich hieraus
gegebenenfalls ergebenden Guthabens.

LG Münster, 27.10.2008 - Az: VIII S 150/08

  >> Eigenbedarfskündigung für Schwager?

Will ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, so kann dies
nur für sich selbst, für zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder
seine Familienangehörigen erfolgen. Zu den Familienangehörigen gehören
i.d.R. Kinder, Eltern oder Geschwister nicht aber Schwager. Soll eine
Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden, um dem Schwager einen
Wohnmöglichkeit zu verschaffen, so ist dies nur dann ausnahmsweise
zulässig, wenn zwischen Vermieter und Schwager ein besonders enger
Kontakt besteht.

BGH, 3.3.2009 - Az: VIII ZR 247/08

  >> Abnahme des Gemeinschaftseigentum durch Sachverständigen - Klausel
unwirksam

Im vorliegenden Fall ging es um die regelmäßig in Bauträgerverträgen
verwendete Klausel

"Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer
durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine
Kosten beauftragt."

Das Gericht erklärte die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung
der Wohnungserwerber für unwirksam, da hier in unzulässiger Weise das
Recht der Wohnungserwerber ausgeschlossen wird, selbst über die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden. Darüber hinaus wurde
bemängelt, dass der Sachverständige quasi als Treuhänder auftritt und
nicht als neutrale Person anzusehen ist.

OLG München, 15.12.2008 - Az: 9 U 4149/08

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

  >> Miete zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart aber nicht
vorsteuerabzugsberechtigt ...

  >> Kiefernnadeln müssen hingenommen werden!

  >> Mietausfallentschädigung - unzumutbare Beeinträchtigung ist darzulegen!

  >> Ohne Maklertätigkeit oder sonstige ausdrückliche Hinweise gibt es
keinen Maklerlohn!

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

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wurde aktualisiert und kann in der Version 5.51 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

   >> Rund ums Laub

Sobald das erste Herbstlaub fällt, rückt für Mieter, Vermieter und
Wohnungseigentümer gleichermaßen die Frage nach der Beseitigung in den
Vordergrund. Viele Kommunen, die eigentlich für die Beseitigung von Laub
auf den Gehwegen verantwortlich sind, haben diese Aufgabe über
Ortssatzungen auf die Anwohner abgewälzt.
Somit liegt in aller Regel liegt Verantwortung für die Beseitigung von
Laub auf Gehwegen sowie Gründstücken zunächst beim Eigentümer, sofern
nicht im Mietvertrag oder in der Hausordnung eine Verpflichtung des
Mieters wirksam vereinbart wurde. Die Verpflichtung des Mieters zur
"allgemeinen Gartenpflege" umfasst auch das Laubfegen (OLG Düsseldorf -
Az: 10 U 70/04). Kommt ein Mieter seiner Beseitigungspflicht nicht nach,
so kann dies zu Schadensersatzansprüchen und sogar
Schmerzengeldforderungen führen. Eigentümer sollten aber die
ordnungsgemäße Beseitigung zu überwachen bzw. kontrollieren. Die
Beseitigungspflicht geht jedoch in keinem Fall so weit, dass Laub
bereits am frühen Morgen, spät am Abend oder gar kontinuierlich
beseitigt werden muss. Es gelten die Anforderungen für die
Schneeräumpflicht analog - bei größerem Laubanfall muss somit ggf. auch
mehrfach am Tag gefegt werden. Wird das Laub turnusmäßig beseitigt, so
scheidet ein Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld aus. (so
u.a. LG Coburg, 22.2.2008 - Az: 14 O 742/07)

Wird die Laubbeseitigungspflicht auf Mietparteien verteilt, so müssen
alle Mieter in gleichem Umfang an der Beseitigung beteiligt werden. Es
sind also nicht nur die Bewohner des unteren Geschosses in der Pflicht.
Maßgeblich ist hier die Gesamtbetrachtung aller Lasten. Neben dem
Grundsatz der gleichen Lastenverteilung gilt jedoch auch, dass ein
Mieter nur solche Lasten durchführen muss, zu denen er mietvertraglich
verpflichtet ist. Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über das
Laubfegen, so kann er hierzu auch nicht herangezogen werden. Der
entsprechende Anteil kann jedoch nicht auf die verbleibenden
Mietparteien umgelegt werden, sondern fällt auf den Eigentümer zurück.
Gleiches gilt für leerstehende Wohnungen.

Ist jemand urlaubs-, alters- oder krankheitsbedingt nicht in der Lage,
seiner Laubbeseitigungspflicht nachzukommen, so muss für eine
entsprechende Vertretung gesorgt werden. Diese muss vom ursprünglich
Verpflichteten jedoch nicht noch kontrolliert werden.

Wohnungseigentümer können übrigens keinen festen Laubfegeplan wirksam
mehrheitlich beschließen. Es kann allenfalls die Kostenbeitragspflicht
beschlossen werden (OLG Düsseldorf, 23.6.2008 - Az: I-3 Wx 77/08).

Ein weiteres Ärgernis ist in diesem Zusammenhang der Umstand, das
regelmäßig auch Laub von Nachbargrundstücken auf fremden Grund landet.
Sofern ein durchschnittlich empfindender und denkender Anwohner ohne
besondere Empfindlichkeit eine solche Beeinträchtigung (Laub- und
Astfall) ohne Entschädigungsverlangen hinnehmen würde, so ist der
Laubbefall entschädigungslos vom betroffenen Nachbarn hinzunehmen und zu
entfernen (OLG Hamm, 1.12.2008 - Az: 5 U 161/08).
Auch Baumbestand, der in fremde Grundstücke hineinragt und dort für
Laubfall sorgt, ist oftmals hinzunehmen. So entschied z.B. das AG Norden
(Az: 5 C 884/01), dass kein Beseitigungsanspruch besteht, wenn Bäume
erst ab einer Höhe von 6 Metern auf das Grundstück ragen. Es ist hierfür
unerheblich, ob Laub von den Ästen auf das Grundstück fällt.
In diesem Zusammenhang hat der BGH entschieden, dass
Grundstückseigentümer von ihren Nachbarn das Zurückschneiden von Bäumen,
die wegen ihrer Höhe den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand
nicht einhalten, grundsätzlich nicht mehr verlangen können, wenn die
dafür in den Landesnachbarrechtsgesetzen vorgesehene Ausschlussfrist
abgelaufen ist. Allerdings kommt unter dem Gesichtspunkt des
nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses eine Verpflichtung des Nachbarn
in Betracht, die Bäume auch nach dem Fristablauf zurückzuschneiden, wenn
ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der
widerstreitenden Interessen geboten erscheint. Die Beseitigung
herüberragender Zweige kann der Eigentümer nur verlangen, wenn sie die
Benutzung seines Grundstücks beeinträchtigten. Wegen des Abfallens von
Kiefernnadeln und -zapfen auf sein Grundstück kann der Eigentümer einen
nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch haben. Der Nadel- und Zapfenfall
gehört ebenso wie der Laub- und Blütenfall zu den "ähnlichen
Einwirkungen" im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dafür ist der
Nachbar als "Störer" allerdings nur verantwortlich, wenn sich die
Nutzung seines Grundstücks nicht im Rahmen ordnungsmäßiger
Bewirtschaftung hält. In diesem Fall muss der benachbarte
Grundstückseigentümer daraus folgende Einwirkungen auf sein Grundstück,
die dessen Benutzung wesentlich beeinträchtigten, nicht dulden. Kann er
sie jedoch aus besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht
abwehren, so steht ihm ein Ausgleichsanspruch in Geld zu, wenn er durch
die Einwirkungen Nachteile erleide, die das zumutbare Maß einer
entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteige. (BGH,
14.11.2003 - Az: V ZR 102/03).
Ein Nachbar, der erhebliche Kosten für die Reinigung von Fassaden und
Dachrinnen aufwenden muss, kann nur in Ausnahmefällen diese Kosten
erstattet bekommen. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2003
entschieden (Urteil v. 14.11.2003, V ZR 102/03). Voraussetzung für einen
solchen Anspruch ist jedoch, dass der betroffene Nachbar die Bäume
dulden muss, obwohl sie auf sein Grundstück ragen (s. o.). Darüber
hinaus muss nachweisbar sein, dass der besonders intensive Laubfall
gerade von den Bäumen des Nachbarn herrührt.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

   >> Zwangsräumung

Der Vermieter kann nach erfolgter schriftlicher Kündigung beim
Amtsgericht Räumungsklage erheben. Nach Ablauf der Räumungsfrist kann
durch den Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung erfolgen, sofern die
Räumungsklage Erfolg hatte. Notwendig ist, [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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