[AnwaltOnline - Newsletter Januar 2007]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2007 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Verkäufer einer Eigentumswohnung muß auf Mietpool-
risiken hinweisen!Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung
des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab,
durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen
allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern
anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen
die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei
der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit
verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in
Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen
bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen.BGH, 13.10.2006, V ZR 66/06
>> Sach- und Haftpflichtversicherung auf Mieter umlegbar!
Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der
Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das
Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter
umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer
derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten
bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist,
auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.BGH, 27.9.2006 - Az: VIII ZR 80/06
>> Falsche Angaben zur Höhe der Nebenkosten - fristlose
Kündigung?Falsche Angaben zur Höhe der Nebenkosten begründen kein
Recht zur fristlosen Kündigung. Es stellt auch keine Auf-
klärungspflichtverletzung dar, wenn der Vermieter Voraus-
zahlungen auf die Betriebskosten verlangt und nicht darauf
hinweist, daß diese die tatsächlichen Kosten deutlich unter-
schreiten.KG, 17.8.2006 - Az: 8 U 33/06
>> Endlose Instandsetzungsarbeiten - Fristlose Kündigung?
Ist die Nutzung der gemieteten Wohnung wegen andauernder
Instandsetzungsarbeiten auf absehbare Zeit nicht erreichbar
und eine Anpassung des Mietvertrages deshalb nicht möglich,
so ist eine außerordentliche Kündigung wegen des Wegfalls
der Vertragsgrundlage zulässig.LG Berlin, 4.4.2006 - Az: 63 S 334/05
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Betriebskosten - nur mit hinreichend deutlicher schrift-
licher Erklärung
>> Wann gibt es für die Vermittlung Maklerhonorar?
>> Geländerrutschen - Hauseigentümer haftet nicht
>> Zahlungsrückstand - Wasser, Strom und Wärme abstellen?Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
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http://www.anwon.net/direkt.asp?x=MNIm Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr als 1.675 Urteile.weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Instandhaltung
Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der
Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beauf-
sichtigung und Überprüfung auf drohende Verschlechterungen
des Zustandes und der Gebrauchstauglichkeit. Nach § 535
Abs.1 BGB ist der Vermieter grundsätzlich während der Miet-
dauer zur Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet und
haftet dementsprechend auch grundsätzlich für Mängel der
Mietsache. Diese Pflicht betrifft Fehler und Schäden, die
den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich
machen. Neben der Instandhaltung ist der Vermieter auch für
die Instandsetzung der Mietsache zuständig. Hierbei wird
der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind grund-
sätzlich vom Mieter zu dulden.Zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung gehören u.a.:
undichte oder klemmende Fenster und Türen
feuchte Decken und Wände
unvorschriftsmäßige Elektroleitungen
verstopfte Abflüsse
undichte Wasserrohre und -hähne
morsche Dielen und Türschwellen
defekte Türklinken und -schlösser
defekter Ofen oder Küchenherd
unzureichende Heizung
unzureichender Schallschutz sowie sonstige Baumängel
Schäden, die durch Einwirkung Dritter (z.B. bei Wohnungs-
einbruch) entstehen.Die Verpflichtung ist nicht nur auf die Wohnung selbst
beschränkt. So muss der Vermieter ebenfalls gewährleisten,
dass sich die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller,
Boden, Fahrstuhl und Hof in betriebssicherem und benutzbarem
Zustand befinden und dass der Zugang zu den gemieteten Räumen
gefahrlos möglich ist (durch hinreichende Beleuchtung,
intakte Geländer und Stufen des Treppenhauses …).Diese grundsätzliche Verpflichtung kann aber vertraglich
dahingehend abgeändert werden, dass der Mieter für Instand-
haltung und/oder Instandsetzung in gewissem Umfang selbst
sorgen bzw. die dafür entstehenden Kosten tragen muss.
Solche Vereinbarugen sind relativ umfassend möglich, wenn
die Parteien sich daüber in einer individuell ausgehandelten
Vereinbarung einigen. Als Klausel in einem Formularmietver-
trag ist die Abwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung
auf den Mieter aber nur in sehr engen Grenzen zulässig, z.B.
in den häufig anzutreffenden Kleinreparaturklauseln. Sie
werden von der Rechtsprechung nur dann als wirksam angesehen,
wenn sie sich auf Gegenstände beschränken, die während der
Mietzeit dem regelmäßigen Zugriff durch den Mieter aus-
gesetzt sind (z.B. Armaturen)und wenn sowohl in Bezug auf die
einzelne Reparatur (z.Zt. 80 - 100 EUR)als auch die jährliche
Gesamtbelastung (maximal 7% der Jahresbruttomiete) des Mieters
bestimmte Zumutbarkeitsgrenzen nicht überschritten werden.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht dann, wenn der
Mieter den Schaden selbst verursacht hat. Hierbei sind jedoch
nach § 538 BGB Abnutzungen, die durch den vertragsmäßigen
Gebrauch verursacht wurden, unbeachtlich.
Zu den Mängeln einer Wohnung zählt nach § 536 Abs. 2 BGB
auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften -
z. B. das Fehlen eines Kellers, obwohl im Mietvertrag
zugesagt.Hinweis: Die Trennung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und
Modernisierungsmaßnahmen (Link) ist oft unscharf. Ggf. ist
vom Vermieter eine genaue Trennung vorzunehmen, wenn
Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung umgewälzt
werden sollen.In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Vereinbarungen über die Zahlung von Betriebskosten nach
dem neuen Mietrecht>> Garten
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