[AnwaltOnline - Newsletter September 2006]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht September 2006 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Nikotinablagerungen - normaler Verschleiß?
Kommt es in einer Mietswohnung durch einen rauchenden Mieter
zu nikotinvergilbten Wänden, Tapeten und Türen, so handelt
es sich um normalen Verschleiß und nicht um einen Schaden
oder eine Verletzung des Mietvertrages. Wie andere Lebens-
gewohnheiten auch (z.B. häufiges Kochen, ständige
Beleuchtung durch Kerzenlicht) führt Rauchen zu einer
stärkeren Abnutzung.AG Bonn, 7.7.2006 - Az: 5 C 5/06
>> Verjährungsfrist bei Ansprüchen gegen Dritte
Auch Ansprüche des Vermieters, die von § 548 BGB erfaßt
werden, gegen einen Dritten, welcher ohne Vertragspartei zu
sein, in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist,
unterliegen der kurzen mietvertragliche Verjährung.
Dies betrifft insbes. Familienangehörige des Mieters.BGH, 23.5.2006 - Az: VI ZR 259/04
>> Kaution - bei drei Monatsmieten ist Schluß
Wird mit der formalen Aufnahme eines Mieters in den Miet-
vertrag nur der Zweck verfolgt, eine zusätzliche Mietsicher-
heit zu erlangen und nicht zur Begründung eines Mietver-
hältnisses, so ist dies unzulässig. Auch eine neben der
Kaution zu stellende Sicherheit darf drei Monatskaltmieten
nicht übersteigen - eine Barkaution wird hierbei angerechnet.LG Leipzig, 26.1.2005 - Az: 1 S 5846/04
>> Verbrauchserfassung, wenn Eichzeitraum abgelaufen ist?
Eine verbindliche Erfassung des Verbrauchs unter Verwendung
von ungeeichten Zählern ist nicht möglich. Dies gilt auch
für den Fall, daß der Eichzeitraum abgelaufen ist da
derartige Zähler gem. Eichgesetz nicht im geschäftlichen
Verkehr genutzt werden dürfen. Dies betrifft auch die
Energie- und Wasserzähler in einer Wohnanlage.Bayerisches OLG, 23.3.2005 - Az: 2 Z BR 236/04
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Schäden durch Mangel entstanden - Mieter muß es beweisen
>> Kündigungsausschluß bis zu vier Jahren möglich
>> Erhöhung der Bruttokaltmiete, wenn Mietspiegel Netto-
mieten aufweist
>> Unwirksame Schönheitsreparaturklausel - Malerarbeiten
des Mieters müssen ersetzt werden!Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
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Abonnenten zur Zeit gut 1.650 Urteile.weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Einführung in die Bausparfinanzierung
Die nachfolgenden Erläuterungen ersetzen keine detaillierte
Beratung, sondern können diese nur vorbereiten.Der Erwerb von Haus oder Wohnung ist gewöhnlich ohne Eigen-
kapital nicht möglich. Es muss angespart werden. Je früher
man sich dazu entschlossen hat, desto eher kann man seine
Erwerbsabsichten verwirklichen.Für das Sparen stehen grundsätzlich zwei Modelle zur Auswahl:
Entweder man spart gut verzinslich an und muss dann bei der
Kreditaufnahme relativ hohe Zinsen in Kauf nehmen, wobei die
Höhe dieses zukünftigen Zinssatzes heute nicht bekannt ist
oder
man wählt das Bausparen, bei dem einem niedrigen Zins in der
Ansparphase auch ein niedriger und heute bekannter Kredit-
zins in der Zukunft gegenübersteht.In Deutschland spielt das Bausparen traditionell eine große
Rolle. 50 Prozent der Erwerber setzen Bausparmittel ein.
Dabei stammt im Durchschnitt ein Drittel der Mittel, die
für den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Objekten
aufgewandt werden, aus Bausparverträgen. Sehr viele junge
Leute beginnen frühzeitig mit dem Bausparen bei einer
privaten oder öffentlichen Bausparkasse.Die Grundprinzipien des Bausparen sind bei allen Bauspar-
kassen gleich. Man schließt einen Bausparvertrag ab und
spart monatliche Beiträge, die in erster Linie von der Höhe
der Bausparsumme bestimmt werden. Die Spar- und Darlehens-
bedingungen zielen auf einen langfristigen Sparprozess,
bieten aber dabei genügend Flexibilität für vermehrte oder
verringerte Sparleistungen. Verstärkte Spar- und Tilgungs-
leistungen sind ohne Weiteres möglich. Bausparverträge
können gekündigt werden; die angesparten Mittel werden
einschließlich der Zinsen unter Berücksichtigung bestimmter
Fristen ausgezahlt. Das gilt für die gewährten staatlichen
Vergünstigungen jedoch nur, wenn die Bindungsfrist von
sieben Jahren seit Abschluss des Bausparvertrages
abgelaufen ist (siehe unten). Jede Bausparkasse bietet
verschiedene Tarife an, die auf die unterschiedlichen
Interessenlagen der Kunden abgestellt sind.Das Bausparsystem prägen die folgenden Besonderheiten:
Um den Darlehensanspruch zu erhalten, muss jeder Bausparer
einen Teil der Bausparsumme (Bausparsumme = Sparanteil +
Darlehensanteil) ansparen und sein angesammeltes Bauspar-
guthaben (Mindestguthaben zwischen 40 und 50 Prozent der
Bausparsumme) während der Sparphase den übrigen Bausparern
als Darlehen niedrig verzinslich zur Verfügung stellen.Die Konditionen des Bauspardarlehens sind daher kapital-
marktunabhängig, insbesondere lässt sich sein konstant
niedriger Zinssatz (meist 4,5 bis 6,5 Prozent - je nach
Tarif) lediglich durch die niedrigere Verzinsung der Bau-
sparguthaben erzielen. Der Zinssatz wird im Bauspartarif
festgelegt. Im Grundsatz bestimmt der Zins für die Sparer
auch den Zins für die Darlehensnehmer. Der Unterschied
zwischen Guthaben- und Darlehenszins beträgt in der Regel
2 Prozent.Bauspardarlehen werden grundbuchmäßig oft nachrangig
gesichert. Andere Banken können im Einzelfall auf
erstrangigen Grundpfandrechten bestehen.Um die Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme für die
ansparenden Bausparer in Grenzen zu halten, muss das Bau-
spardarlehen schnell und daher in entsprechend hohen
Annuitäten (im Regeltarif 5 Prozent Zinsen und 7 Prozent
Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen) getilgt werden. Die
Monatsrate für ein Bauspardarlehen von 50.000 Euro beträgt
dann 500 Euro. Aufgrund dieser hohen Belastungen ist eine
vollständige Eigenheimfinanzierung durch Bauspardarlehen
faktisch nicht möglich.>> Ansparphase
Bei Abschluss des Bausparvertrages wird der Bausparer
zunächst mit einer Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent
der Bausparsumme je nach Tarif belastet. Daneben stellt
die Bausparkasse jährlich Kontoführungsgebühren in Rechnung.
Der Bausparer spart in der Regel monatlich vier Promille der
Bausparsumme. Eine Verpflichtung zur Leistung der Sparbei-
träge besteht grundsätzlich nicht. Der so genannte Regel-
sparbeitrag bezweckt zugunsten des Bausparers eine vertret-
bare Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme.Der Bausparer sollte sich vor Abschluss des Bausparvertrages
über die von ihm benötigte Bausparsumme im Klaren sein.
Diese hängt insbesondere ab von der Größe des zu
finanzierenden Vorhabens und den dann verfügbaren Eigen-
mitteln. Aus einer bestimmten Bausparsumme lassen sich dann
der spätere Darlehensbetrag und die Höhe der monatlichen
Ratenzahlung ableiten.>> Zuteilung
Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen sind oft schon in
einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Will sich der
Bausparer dann mit dem Eigentumserwerb noch Zeit lassen,
kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiterbespart werden.
Ist demgegenüber eine Zuteilung des Bausparvertrages nicht
möglich, insbesondere weil das Mindestguthaben noch nicht
angespart ist, lassen sich die Zuteilungsaussichten
verbessern, wenn die Bausparsumme nachträglich herab-
gesetzt wird. Dadurch wird auch das erforderliche Mindest-
guthaben abgesenkt. Dabei geht aber ein Teil der Abschluss-
gebühr verloren, und die entstehende Finanzierungslücke muss
in der Regel durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen
werden.Der Zeitpunkt der Zuteilung lässt sich beim Abschluss des
Vertrages nicht vorhersagen, da er vom künftigen Geldeingang
bei der jeweiligen Bausparkasse abhängig ist. Verbindliche
Zusagen darf die Bausparkasse hierüber nicht machen.
Verringert sich der Geldeingang, so verlängert sich die
Zuteilungsfrist. Diese kann jedoch jeder einzelne Bausparer
für sich dadurch verkürzen, dass er Sondersparbeiträge
leistet. Die für eine Zuteilung notwendigen Mindestspar-
guthaben von 40 bis 50 Prozent werden in der Regel nach acht
bis neun Jahren erreicht, wenn man allein die tariflich
festgelegten Regelsparbeiträge erbringt (z.B.: Bausparsumme
100.000 Euro; Mindestguthaben 40 Prozent; Regelsparbeitrag
4 Promille = 400 Euro monatlich; Abschlussgebühr 1.000 Euro;
Erreichen des Mindestguthabens nach rund 8 Jahren und 6
Monaten).Wird der Bausparvertrag nach Erreichen des Mindestguthaben
hinaus weiter bespart, verringert sich der Anspruch auf das
zinsgünstige Bauspardarlehen entsprechend, wenn die aus-
zuzahlende Bausparsumme konstant bleibt.Wenn der Vertrag zugeteilt wird, werden dem Bausparer Mittel
in Höhe der Bausparsumme zur Verfügung gestellt, die sich
aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen
zusammensetzen. Bei Auszahlung des Darlehens wird eine
einmalige Gebühr in Höhe von 2 bis 3 Prozent des Darlehens-
betrages fällig.In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Bausparvor- und -zwischenfinanzierung
>> Bauspardarlehen in der Gesamtfinanzierung
>> Sperrfrist bei staatlicher FörderungOnline finden Sie viele weitere Beiträge.
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