[AnwaltOnline - Newsletter April 2006]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht April 2006 *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Austausch von Isolierglasfenstern und Mieterhöhungs-
verlangenErsetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch
neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme
nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der
Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB
nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch
Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern
auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der
Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom
Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten
Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls
dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die
Qualität der alten Fenster hat.BGH, 25.1.2006 – Az: VIII ZR 47/05
>> Hinweispflicht auf Mülldeponie
Befindet sich in der Nähe (350-500 m) einer Eigentumswohnung
eine Mülldeponie, so muß ein Makler Kunden ungefragt auf
diesen Umstand hinweisen. Andernfalls muß der Makler den
entstandenen Schaden ersetzen, wenn aufgrund der Beein-
trächtigungen durch die Deponie der Kaufvertrag rückgängig
gemacht wird. Der Käufer ist hierbei so zu stellen, als hätte
er die Wohnung nicht erworben.OLG München, 28.7.2005 – Az: 19 U 5369/04
>> Treppe ist vom Vermieter zu reparieren
Besteht aufgrund einer beschädigten Treppenstufe im
Eingangsbereich eines gemieteten Hauses eine besondere
Stolper- und Abrutschgefahr, so liegt ein Mangel vor. Der
gefahrfreie und sichere Zugang gehört zur ungestörten
Nutzung der Mietsache. Mangels anderweitiger Regelung richten
sich die Sicherheitsanforderungen nach den baurechtlichen
Vorschriften und den entsprechenden DIN-Normen.
Die Mangelbeseitigung kann vom Mieter gerichtlich durch-
gesetzt werden.AG Hamburg, 25.5.2005 – Az: 46 C 60/04
>> Konkludenter Eintritt in Mietvertrag
Im vorliegenden Fall mietete ein Ehepaar eine Wohnung an,
ohne daß der Mietvertrag von der Ehefrau unterschrieben
wurde. Dies wurde auch später nicht nachgeholt. Nach gut 10
Jahren zog der Ehemann im Rahmen der Trennung aus, ohne den
Vermieter zu informieren. Später kam es zwischen Vermieter
und Ehefrau zum Streit darüber, ob zwischen ihnen ein
wirksames Mietverhältnis bestand.
Obwohl die Ehefrau den Vertrag nie unterschrieben hatte,
bejahte der BGH diese Frage. Der Eintritt in den Mietvertrag
war konkludent erfolgt, da die Ehefrau während der Mietzeit
zahlreiche rechtserhebliche Erklärungen gegenüber der Haus-
verwaltung abgegeben, jeglichen Schriftverkehr in eigenem
Namen geführt und nach der Trennung die Miete selbst bezahlt
und die Wohnung jahrelang alleine genutzt hatte.BGH, 13.7.2005 – Az: VIII ZR 255/04
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Gezielter Blick ins Fenster
>> Wasserkosten des Mieters schätzbar
>> Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht insolvenzfähig
>> Bereicherungsanspruch des Mieters bei ausgeschlossener
BetriebskostennachforderungDen Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
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http://www.anwon.net/direkt.asp?x=MNIm Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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*2* Das Thema des Monats>> Mietbürgschaft
Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gem. § 765
BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines
anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt damit
ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters und
ggf. für Ersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietver-
hältnis.Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erteilt
wurde, d.h. wenn das Schriftstück vom Bürgen unterzeichnet
und dieses dem Erklärungsempfänger - bei Mietbürgschaft dem
Vermieter - übergeben wurde.Zu unterscheiden ist zwischen einer Ausfallbürgschaft -
gesetzlicher Regelfall - und einer selbstschulderischen
Bürgschaft, die gesondert vereinbart werden muss. Bei der
Ausfallbürgschaft haftet der Bürge nur zweitrangig
("subsidiär"), der Gläubiger muß sich daher erst an den
Hauptschuldner halten (bei der Mietbürgschaft an den Mieter),
bevor er nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen den
Hauptschuldner an den Bürgen herantreten kann. Bei der
selbstschuldnerischen Bürgschaft hingegen kann der Gläubiger
ohne weiteres gegen den Bürgen vorgehen; er muß hier nicht
erst erfolglos versuchen, die Forderung beim Hauptschuldner
einzutreiben.Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf
die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und
Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsvollstreckung).Tritt der Bürgschaftsfall ein, d.h. bezahlt der Mieter eine
fällige Forderung des Vermieters nicht und bleibt - bei der
Ausfallbürgschaft - auch eine Zwangsvollstreckung erfolglos,
muß der Bürge für die Schulden des Mieters einstehen. Auf
den Grund der Nichtzahlung des Mieters kommt es dabei nicht
an. Der Bürge hat dann zwar seinerseits einen Regreßanspruch
gegen den Mieter - ob dieser allerdings durchgesetzt werden
kann, hängt letztlich davon ab, wie solvent der Mieter ist.>> Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft vorsichtig
erleichternDie Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft soll
erleichtert werden. Dazu werden nach den Vorstellungen der
Bundesregierung die gesetzlichen Beschlusskompetenzen (die
rechtliche Möglichkeit der Eigentümerversammlung, durch
Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über Angelegen-
heiten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu ent-
scheiden) "vorsichtig" erweitert.
Dies sieht ein Gesetzentwurf der Regierung (16/887) vor.
Wohnungseigentümer müssten vielfach Abstand von Maßnahmen
nehmen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies anders ent-
schieden hat. Zu nennen sei etwa die im Mietrecht ver-
breitete Erfassung oder Abrechnung von Betriebskosten nach
Verbrauch oder Verursachung sowie bauliche Veränderungen
des gemeinschaftlichen Eigentums zur Modernisierung der
Wohnanlage. Die Regierung möchte am Prinzip der
Einstimmigkeit grundsätzlich festhalten. Andererseits
verdienten auch die Miteigentümer Schutz, die das gemein-
schaftliche Eigentum in wirtschaftlich vernünftiger Weise
den Erfordernissen der Zeit anpassen wollten.Quelle: PM Bundestag
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Umlageschlüssel für Betriebskosten bei Wohnungs-
eigentümergemeinschaft>> Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen als Betriebskosten
umlagefähig?Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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Fax: 01805 402525 3382Dieser Newsletter darf nur vollständig und mit vorheriger
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