[AnwaltOnline - Newsletter Mai 2001]************************************************************
* AnwaltOnline - Newsletter Mai 2001 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
* ISSN: 1511-7774 *
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Dieser Newsletter ist 100%ig opt-in.
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen
*5* Disclaimer
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Berechtigte Mietminderung bei Fehlen von Versorgungs-
leitungen trotz Kenntnis von dem Mangel <<a)Fehlen ausreichende Leitungen für den Bezug von
Elektrizität oder für eine ausreichende Wärme- oder Wasser-
versorgung, so stellt das grundsätzlich einen Mangel
solcher gemieteter Räume dar, die dem Aufenthalt von
Personen dienen. Der Mieter ist in diesem Fall zur Miet-
minderung berechtigt.b)Der Mieter verliert sein Mietminderungsrecht dann trotz
Kenntnis von Mängeln der Mietsache bei oder nach Vertrags-
schluß nicht, wenn der Vermieter ihm auf sein Verlangen
Abhilfe versprochen hat. Denn dann hat der Mieter nicht
zum Ausdruck gebracht, sich mit dem mangelhaften Zustand
des Mietobjektes zufrieden geben zu wollen. Es widerspräche
dem Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sich der Vermieter
trotz Übernahme der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung
hiervon durch Berufung auf die Kenntnis des Mieters
lossagen könnte.BGH, Urteil vom 21.3.2001, Az.: XII ZR 241/98
>> Verlust des Rechtes auf Mietminderung bei vorbehaltlosem
Weiterzahlen der Miete <<Nach einer Entscheidung des Kammergerichtes verliert ein
Mieter sein Recht, die Miete zu mindern, wenn er auch nach
Feststellung schwerer Wohnungsmängel weiter seine Miete
zahlt. In dem dem Gericht zur Entscheidung vorliegenden Fall
hatte der Mieter über mehrere Monate vorbehaltlos den Miet-
zins weiter gezahlt, obwohl das Dach der Mietwohnung undicht
war und es daher mehrfach zu Wassereinbrüchen gekommen war.Das Kammergericht entschied, daß der Mieter verspätet Miet-
minderung geltend gemacht habe. Es wurde festgehalten, daß
der Mieter, der einen Mangel an der Mietsache feststelle,
den Mietzins nur unter Vorbehalt entrichten dürfe. Ansonsten
verliere er das Recht, die Miete später noch zu kürzen.Dies gilt nach Ansicht des Kammergerichtes nur dann nicht,
wenn der Vermieter den Mietmangel arglistig verschwiegen
hat. Dann kann der Mieter auch später noch die Miete
mindern.Kammergericht, Az.: 8 U 8614/98
Anmerkung von AnwaltOnline: Selbstverständlich hat der
Mieter aber auch bei verspäteter Mietminderung weiterhin
das Recht, vom Vermieter die Beseitigung des Wohnungs-
mangels, notfalls auf dem Klagewege, zu verlangen. Denn
der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem
vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Tatsache alleine,
daß der Mieter eine geraume Zeit den Mietzins trotz
Mangels vorbehaltlos entrichtet hat, entbindet ihn hiervon
nicht.>> Straßenverkehr in der Stadt stellt keinen Wohnungsmangel
dar <<Mieter, die eine Wohnung in der Stadt anmieten, müssen mit
Straßenverkehr und Straßenlärm rechnen. Straßenlärm stellt
daher in der Regel keinen Wohnungsmangel dar. Zudem ist zu
berücksichtigen, daß sich die Lätmbelästigung steigern kann.
Die in diesem Zusammenhang übliche Zunahme von Verkehr
stellt nach Auffassung des Landgerichts keinen Mangel der
Mietsache dar.Landgericht Berlin, Az.: 62 S 234/00
Anmerkung von AnwaltOnline: Etwas anders muß aber dann
gelten gelten, wenn aus einer bei Vertragschluß ruhigen
Nebenstraße eine Durchgangsstraße mit extremer Zunahme des
Verkehrs wird, ohne daß dies vorhersehbar war. Hier kommt
wohl weiterhin eine Mietminderung in Betracht, da dann der
ursprüngliche, geschuldete Zustand der Mietsache von deren
tatsächlichem negativen Zustand abweicht.>> Mietzins zu niedrig? <<
Die Absicht zur Erzielung von Einkünften gilt auch beim
Erwerb und der Vermietung von Immobilien. Diese Absicht wird
auch bei langfristigen Verlusten unterstellt, unter
besonderen Umständen kann jedoch von 'Liebhaberei' ausge-
gangen werden. Im vorliegenden Fall wurde ein Immobilie für
DM 2.000,00 vermietet, für welche Investitionen i.H.v. ca.
DM 1.600.000,00 getätigt wurden. Der Mietzins einschließlich
Umlagen war hier so gering, daß eine lineare Abschreibung
(DM 32.000,00 gegenüber DM 24.000,00 Mietzinseinkünfte p.a.)
nicht zu decken war. Weiterhin lag ein hoher Grad an Fremd-
finanzierung vor. Zwischen Mieter und Vermieter bestand ein
enges Verwandschaftlichsverhältnis, was sich erschwerend
auswirkte. Das Objekt wurde somit zur Liebhaberei erklärt,
der Vemieter kann somit über dieses Modell keine Steuern
sparen.Finanzgericht Münster, 11 K 1226/97 E
>> Nachbarschaftsstreit - Scheinwerfer zur Schikane? <<
Im Vorliegenden Fall wurde gegen den Nachbarn aufgrund des
gezielten Ausleuchtens eines Grundstückes geklagt. Der
Kläger wurde von seinem Nachbarn mit Lichstrahlern ge-
blendet. Ebenso wurde mit den Strahlern in das Schlafzimmer
des Klägers geleuchtet. Das Gericht sah eine "wesentliche
Beeinträchtigung" und nahm "mit hinreichender Sicherheit"
ein Schikanierungsvorhaben an. Sollte der Beklagte das
Grundstück des Klägers weiterhin ausleuchten, wurde eine
Strafe von bis zu DM 500.000,00; ersatzweise Ordnungshaft
bis zu 2 Jahren in Aussicht gestellt.LG Köln 9 S 362/99
weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Neues Mietrecht ab 1. September 2001 <<
Es ist soweit: Zum 1. September 2001 tritt neue Mietrecht in
Kraft.Folgendes wird sich ab diesem Zeitpunkt ändern:
Vereinfachung und Neugliederung:
Mieter und Vermieter sollen wieder selbst in der Lage sein,
ihre wichtigsten Rechte und Pflichten unmittelbar aus dem
Gesetz zu entnehmen. Die Reform fasst deshalb das private
Wohnraummietrecht an einer Stelle im Bürgerlichen Gesetzbuch
zusammen und ordnet es nach dem typischen Ablauf eines
Mietverhältnisses. Die Regelungen selbst sind in einer
verständlichen und modernen Sprache formuliert. Dadurch
wird das Mietrecht für Mieter und Vermieter wieder
"handhabbar" und für Investoren wieder "kalkulierbar".Inhaltliche Modernisierung:
Stärkung des Vergleichsmietenverfahrens
Das Mietrecht kennt seit Jahrzehnten das Vergleichsmieten-
system. Dieses System hat sich in der Praxis bewährt.
Grundlage ist eine Übersicht über die ortsübliche
Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder Interessen-
vertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt oder
anerkannt ist (einfacher Mietspiegel). Die Mietrechtsreform
erhöht seine Effizienz dadurch, dass die Feststellung der
ortsüblichen Vergleichsmiete erleichtert wird. Als
Alternative wird der qualifizierte Mietspiegel eingeführt,
der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und
von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern
und Vermietern anerkannt werden muss. Er vereinfacht das
Mieterhöhungsverfahren und vermeidet Streit. Anstelle eines
einfachen oder qualifizierten Mietspiegels können sich die
Gemeinden künftig auch für die Einrichtung einer ständig
aktualisierten Mietdatenbank entscheiden. Eine Pflicht der
Gemeinden zur Mietspiegelerstellung besteht nicht und ist
auch nicht erforderlich.Senkung der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze wird einheitlich auf 20% gesenkt.
Größere Transparenz bei Betriebskosten
Mieter und Vermieter beklagen sich häufig zurecht darüber,
dass die steigenden Nebenkosten zunehmen und zur "Zweiten
Miete" werden. Mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit
ist erforderlich. Nach der Mietrechtsreform sind die nach
Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten künftig
verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn nichts anderes
vereinbart ist. Damit wird die Abrechnung "gerechter". Sie
belohnt zugleich energiebewusstes Verhalten. Anders erfasste
Betriebskosten muss der Vermieter nach der Wohnfläche
umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem muss
der Vermieter die Betriebskosten künftig grundsätzlich
innerhalb eines Jahres abrechnen und hat bei der Abrechnung
das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.Förderung von Modernisierungen
Modernisierungen verbessern die Wohnqualität. Sie sind
wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll. Gerade in den neuen
Bundesländern sind Modernisierungen wichtig. Die Mietrechts-
reform behält deshalb die sogenannte Modernisierungsumlage
von 11% (Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter)
bei. Aus Gründen des Umweltschutzes können künftig alle
Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung
von Energie aller Art führen, in die Umlage einbezogen
werden. Bisher galt dies nur für Heizenergie, nicht aber
beispielsweise für Strom. Die zum Teil überzogenen
Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme
werden gelockert, ohne deren Schutzfunktion zu
beeinträchtigen.Keine Umlage von Kapitalkostensteigerungen
Die Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf
die Miete wird gestrichen.Schutz vor Mietpreisüberhöhung
Der sogenannte Wucherparagraf in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz
macht die Vermietung von Wohnraum zu einem überhöhten
Mietzins zur Ordnungswidrigkeit und bedroht sie mit einem
Bußgeld. Das bleibt - schon wegen seiner auffordernden und
vorbeugenden Wirkung gegen wucherische Mieterhöhungen - auch
nach der Mietrechtsreform so. Lediglich eine Verschärfung
der Vorschrift für Altbauten wird aufgehoben.Vereinfachung von Index- und Staffelmiete
Index- und Staffelmiete sind künftig zeitlich unbeschränkt
zulässig. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der
Staffelmiete durch das Sonderkündigungsrecht und bei der
Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und
allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex)
gewährleistet.Gestaltung von Zeitmietverträgen
Bei steigender Mobilität steigt auch das Bedürfnis von
Mietern und Vermietern, Zeitmietverträge (Mietverträge, die
eine bestimmte Dauer haben) abzuschließen. Die Mietrechts-
reform sieht nur noch einen "echten" Zeitmietvertrag vor,
bei dem sich die Parteien ohne wenn und aber auf die im
Gesetz genannten Befristungsgründe und das definitive Ende
des Vertrages einstellen können. Das gibt beiden Parteien
größtmögliche Rechtssicherheit.Fortentwicklung von Kündigungsfristen
Die Menschen ziehen immer häufiger um. Außerdem werden nicht
vorhersehbare Arbeitsplatzwechsel oder der kurzfristige
Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim häufiger. Die heutigen,
zum Teil bis zu zwölfmonatigen Kündigungsfristen erschweren
dies unnötig. Das neue Mietrecht wird deshalb die
Kündigungsfristen für den Mieter auf drei Monate unabhängig
von der Dauer des Mietverhältnisses verkürzen. Die
Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach dem neuen Mietrecht
also maximal drei Monate. Damit hat auch der Vermieter in
der Regel genügend Zeit, einen Nachmieter zu finden. Da
die Kündigungsfristen in erster Linie dem Kündigungsschutz
dienen, soll es für den Vermieter bei Kündigungsfristen
bleiben, die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses
verlängern. Sie werden aber künftig nicht mehr maximal
zwölf, sondern maximal neun Monate betragen, um einen
Ausgleich für die deutliche Verkürzung der Fristen auf
Seiten des Mieters zu schaffen. Mit den unterschiedlichen
Fristen für Mieter und Vermieter wird dem überwiegenden
Interesse des Mieters Rechnung getragen, der gerade bei
Mietverhältnissen von langer Dauer in seiner Umgebung
sozial verwurzelt ist und schon deshalb für die Suche
einer neuen Wohnung ausreichend Zeit benötigt.Kündigung bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens
Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens kann der
Störer - das können Mieter oder Vermieter sein - fristlos
gekündigt werden, wenn die Störung so erheblich ist, dass
ein weiteres Zusammenleben nicht mehr zumutbar ist. Hier
ändert die Mietrechtsreform die Rechtslage nicht; sie bringt
jedoch mehr Rechtssicherheit. Es wird klargestellt, dass es
auf die Unzumutbarkeit der Störung ankommt und das
Verschulden des Störers dabei eine wichtige Rolle spielt.
Nach wie vor reicht natürlich weder Kindergeschrei für eine
Kündigung aus noch die bloße Tatsache, dass ein Mitbewohner
zum Beispiel ein Ausländer mit anderen Lebensgewohnheiten
ist.Erweiterung des Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod
des MietersStirbt der Mieter einer Wohnung, sieht das Gesetz heute den
Ehegatten und Familienangehörige als berechtigt an, in den
Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Auch hier muss
das Mietrecht geänderten Lebensgewohnheiten Rechnung tragen.
Schon die Rechtsprechung hat das Eintritts- und teilweise
auch das Fortsetzungsrecht auf nichteheliche heterosexuelle
Lebensgemeinschaften ausgedehnt. Die Mietrechtsreform nimmt
dies auf und erweitert das jetzige Eintritts- und Fort-
setzungsrecht von Ehegatten und Familienangehörigen auf
eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter
in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben".
Gemeint ist damit eine Hauhaltsgemeinschaft, die über eine
bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht und in
der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden
ist. Auch nicht als eingetragene Lebenspartnerschaft
bestehende gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemein-
schaften wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die
dauerhaft füreinander einstehen, können diese Anforderungen
erfüllen.Barrierefreiheit
Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung
zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal für behinderte
Mieter und deren Angehörige, damit sie im Bedarfsfall die
Wohnung behindertengerecht umbauen können. Zum Ausgleich
kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit für die
voraussichtlichen Kosten des Rückbaus verlangen.
Erleichterung der Kündigung gegenüber nicht in der Wohnung
lebenden Erben Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in
der Wohnung des gestorbenen Mieters haben, benötigen keinen
mietrechtlichen Schutz. Deshalb sieht die Mietrechtsreform
vor, dass der Vermieter in diesen Fällen künftig kündigen
kann, ohne dass er ein berechtigtes Interesse darlegen muss.Besserer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentums-
wohnungenDer Kündigungsschutz nach Umwandlung von Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen muss wegen der hohen Missbrauchs-
anfälligkeit erhalten bleiben. Die Mietrechtsreform
reformiert die rechtlichen Instrumente, damit flexibler auf
die konkrete Wohnungsmarktsituation reagiert werden kann.
Künftig wird es eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist
von 3 Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung
geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders ange-
spannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf
bis zu 10 Jahre verlängert werden.Quelle: www.bundesregierung.de
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Urteilsdatenbank für Sie.2. Unser Program für Mietspiegel liegt in einer neuen
Version vor.3. Unsere Mietspiegelsammlung wurde erweitert und
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