Kündigung wegen Mietverzug: Auch bei jährlicher Zahlung muss mehr als ein Termin verstrichen sein!

Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist.

Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe eines in der Gemeinde B. in Brandenburg belegenen und 1998 an sie nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen zurückgegebenen Grundstücks.

Der Rat der Gemeinde B. hatte mit dem Vater der Beklagten 1962 einen als Mietvertrag überschriebenen Vertrag über die entgeltliche Nutzung des Grundstücks geschlossen. Der Vater sollte berechtigt sein, das dort „vorhandene, mit einem Notdach versehene Gebäude nach seinem Geschmack auszubauen, einen Zaun aufzustellen und andere Einrichtungen zu schaffen, die seiner Erholung dienen“. Der Vertrag sollte vom 1. Oktober 1962 bis 30. September 1967 gelten und sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn er nicht sechs Monate vor Beendigung gekündigt würde. Der monatliche Mietpreis sollte bis zum 10. eines jeden Monats gezahlt werden.

Nach dem Tod ihrer Eltern (der Vater verstarb 1979, die Mutter 1989), aber vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründete die Beklagte auf dem Grundstück ihren Hauptwohnsitz. In der Folgezeit wurde das Nutzungsentgelt wiederholt erhöht; außerdem wurde nunmehr ein Jahresentgelt vereinbart, das unstreitig als Einmalbetrag - und zwar nach der Behauptung der Klägerin jährlich im Voraus - gezahlt werden sollte. Die Zahlung des Entgelts für 1998/1999 erfolgte im Juni 1999, für 1999/2000 im Februar 2000, für 2000/2001 und für 2001/2002 jeweils im Januar 2001 bzw. 2002, für 2002/2003 im Dezember 2002, für 2003/2004 und 2004/2005 jeweils im Oktober 2003 bzw. 2004. Die Zahlung des Entgelts für 2005/2006 erfolgte am 31. Mai und 2. Juni 2006, nachdem die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 24. Mai 2006 fristlos, hilfsweise zum 30. September 2007, gekündigt hatte und ihre Prozessbevollmächtigten die an sie abgetretene Entgeltforderung im Mahnverfahren geltend gemacht hatten.

Im Berufungsrechtszug kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 10. Oktober 2006 nunmehr unter Berufung auf § 16 SchuldRAnpG, weil ihr erst jetzt bekannt geworden sei, dass die Eltern der Beklagten verstorben seien. Ferner erklärte sie mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 die Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken. Mit Schreiben vom 7. November 2006 kündigte sie das Nutzungsverhältnis erneut, weil die Beklagte das Entgelt für 2006/2007 nicht geleistet habe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter.
Gründe

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