Wenn der Verwalter einfach Aufträge vergibt ...  haftet er der WEG auf Schadensersatz!

Mietrecht

Im vorliegenden Fall hatte ein Verwalter bei einer Bodenöffnung umfassende Sanierungsarbeiten vergeben, nachdem bei der Öffnung festgestellt wurde, dass in einem Kellerraum Tonrohre gebrochen und z.T. zerdrückt waren. Auch war keine Isolierung des Kellermauerwerks mehr vorhanden. Ein anwesendes Unternehmen sah die Gefahr einer Fundamentunterspülung und wurde an Ort und Stelle mit Sanierungsarbeiten beauftragt. Die Kosten i.H.v. ca. 17.000 Euro beglich der Verwalter aus Mitteln der WEG. Die WEG war der Ansicht, dass ein vorheriger Eigentümerbeschluss bei einer solch umfangreichen Beauftragung erforderlich gewesen wäre und verlangte Schadensersatz.

Vor Gericht erhielt die WEG dem Grunde nach Recht. Nur bei einer dringenden Maßnahme wäre es zulässig gewesen, einen Werkvertrag namens der WEG abzuschließen. Ohne eine erforderliche Notgeschäftsführung unterlag die Sache der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Hier war die Sache nicht so dringend, als das an Ort und Stelle eine umfassende Sanierung beauftragt werden musste.

Schließlich bestand der Defekt bekanntermaßen bereits seit längerem, eine provisorische Schadensbehebung wäre daher zunächst ausreichend gewesen. Zu berücksichtigen war auch, dass es sich um ein altes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf handelte.

Auch hätte sich der Verwalter nicht durch die Angabe, es drohe eine Fundamentunterspülung zur Auftragsvergabe verleiten lassen dürfen, sondern hätte zunächst sachverständigen Rat einholen müssen.

Somit hatte sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und seine Pflichten verletzt. Daher ist der WEG der gesamte entstandene Schaden zu ersetzen (u.a. den gesamten Werklohn). Hierauf anzurechnen sind nur die Leistungen, die die WEG erhalten hat und die die Eigentümer zwingend sofort hätten beschließen müssen.

OLG Hamm, 19.07.2011 - Az: 15 Wx 120/10

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