Verwendet eine Teilungserklärung den Begriff „Wohnungseigentümer“, ist dieser - sofern die Gemeinschaft auch Teileigentümer umfasst - als Synonym für „Sondereigentümer“ auszulegen. Ein genereller Stimmrechtsausschluss von Garagenstell- oder Gewerberaumeigentümern hält einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam.
Teilungserklärungen sind Bestandteil des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums und unterliegen deshalb einer objektiv-normativen Auslegung. Maßgebend sind allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Auf die subjektiven Vorstellungen des teilenden Eigentümers oder die Entstehungsgeschichte der Teilungserklärung kommt es nicht an. Ebenso irrelevant ist, ob die Teilungserklärung in der Vergangenheit von Eigentümern oder Verwaltern abweichend verstanden und umgesetzt worden ist.
Die Auslegung darf sich dabei nicht einseitig am isolierten Wortlaut einer einzelnen Bestimmung orientieren. Vielmehr ist der gesamte Inhalt der Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Zieht sich ein bestimmter Begriff wie ein roter Faden durch das gesamte Regelwerk, spricht dies für eine einheitliche und umfassende Verwendung dieses Begriffs.
Der Begriff „Wohnungseigentümer“ in einer Teilungserklärung umfasst - sofern er ohne sachliche Einschränkung verwendet wird - nicht nur die Eigentümer von Wohnungen, sondern auch die Teileigentümer von Gewerberäumen oder Garagenstellplätzen. Hintergrund ist, dass es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nur eine einheitliche Gemeinschaft gibt. Die Eigentümer von Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Garagen bilden keine separaten Gemeinschaften. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10 ff. WEG), die Verwaltung (§§ 20 ff. WEG) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff. WEG) einheitlich von „Wohnungseigentümern“ und begnügt sich in § 1 Abs. 6 WEG mit dem schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten.
Teilungserklärungen sind Bestandteil des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums und unterliegen deshalb einer objektiv-normativen Auslegung. Maßgebend sind allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Auf die subjektiven Vorstellungen des teilenden Eigentümers oder die Entstehungsgeschichte der Teilungserklärung kommt es nicht an. Ebenso irrelevant ist, ob die Teilungserklärung in der Vergangenheit von Eigentümern oder Verwaltern abweichend verstanden und umgesetzt worden ist.
Die Auslegung darf sich dabei nicht einseitig am isolierten Wortlaut einer einzelnen Bestimmung orientieren. Vielmehr ist der gesamte Inhalt der Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Zieht sich ein bestimmter Begriff wie ein roter Faden durch das gesamte Regelwerk, spricht dies für eine einheitliche und umfassende Verwendung dieses Begriffs.
Der Begriff „Wohnungseigentümer“ in einer Teilungserklärung umfasst - sofern er ohne sachliche Einschränkung verwendet wird - nicht nur die Eigentümer von Wohnungen, sondern auch die Teileigentümer von Gewerberäumen oder Garagenstellplätzen. Hintergrund ist, dass es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nur eine einheitliche Gemeinschaft gibt. Die Eigentümer von Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Garagen bilden keine separaten Gemeinschaften. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10 ff. WEG), die Verwaltung (§§ 20 ff. WEG) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff. WEG) einheitlich von „Wohnungseigentümern“ und begnügt sich in § 1 Abs. 6 WEG mit dem schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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