Neue Fenster als Modernisierungsmaßnahme

Mietrecht

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, in dem er neue Fenster einbaut, hat der Mieter dies zu dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z. B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen. 

In einem älteren Wohnhaus in München wurden vom Eigentümer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. In diesem Zusammenhang sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. 

Darauf hin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München. Sie war der Auffassung, die Mieterin hätte den Einbau zu dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht. 

Der zuständige Richter wies die Klage ab: 

Die Vermieterin habe gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme, da deren Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht würde und der Fehler auch im Prozess nicht geheilt worden sei. 

Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. 

Dies liege hier nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Die Vermieterin hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. 

Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Vermieterin könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse sie aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen. 

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

AG München, 26.04.2010 - Az: 424 C 19779/09

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