Nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird.
Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken.
Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, 07.01.2004 - Az: VIII ZR 156/03; BGH, 25.01.2006 - Az: VIII ZR 47/05).
Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden.
Werden im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungskosten erspart, die ansonsten erforderlich geworden wären, so kann der Vermieter zunächst den Gesamtbetrag der entstandenen Kosten zugrundelegen, hat aber die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen.
Der Vermieter trägt nach allgemeinen Regeln die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 559 BGB. Er muss darlegen und beweisen, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und auch die Höhe der anrechenbaren Kosten beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, muss der Vermieter beweisen, dass die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen betreffen.
Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die Kosten angemessen zu verteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB.
Im Zweifel hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen. Bei der Bestimmung des Verteilungsschlüssels gemäß den §§ 315, 316 BGB hat der Berechtigte einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien.
Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken.
Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, 07.01.2004 - Az: VIII ZR 156/03; BGH, 25.01.2006 - Az: VIII ZR 47/05).
Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden.
Werden im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungskosten erspart, die ansonsten erforderlich geworden wären, so kann der Vermieter zunächst den Gesamtbetrag der entstandenen Kosten zugrundelegen, hat aber die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen.
Der Vermieter trägt nach allgemeinen Regeln die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 559 BGB. Er muss darlegen und beweisen, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und auch die Höhe der anrechenbaren Kosten beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, muss der Vermieter beweisen, dass die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen betreffen.
Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die Kosten angemessen zu verteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB.
Im Zweifel hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen. Bei der Bestimmung des Verteilungsschlüssels gemäß den §§ 315, 316 BGB hat der Berechtigte einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien.
KG, 20.04.2006 - Az: 8 U 204/05
ECLI:DE:KG:2006:0420.8U204.05.0A
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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