Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn er den Mieter unangemessen benachteiligt - und zwar auch dann, wenn im selben Vertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde. Zudem beginnt der Lauf eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts mit dem vereinbarten Mietbeginn, nicht erst mit dem Beginn der Mietzahlungspflicht. Eine mietfreie Anfangszeit ändert den Beginn des Mietverhältnisses nicht.
Der Beginn eines Mietverhältnisses ist vom Beginn der Mietzahlungspflicht zu unterscheiden. Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag einen bestimmten Mietbeginn, so läuft auch ein vereinbarter Kündigungsverzicht ab diesem Datum, selbst wenn der Mieter für die ersten Monate von der Grundmiete befreit ist und lediglich Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat. Der Wortlaut des Vertrages ist insofern maßgeblich: Ist der Vertragsbeginn ausdrücklich geregelt, ist dieser - und nicht der Zeitpunkt des ersten Grundmietzahlungsbeginns - für den Lauf des Kündigungsverzichts entscheidend. Eine mietfreie Anfangsphase lässt das Mietverhältnis als solches unberührt und verschiebt den Fristbeginn nicht.
Der Begriff „Kündigungsrecht“ in einer Verzichtsklausel ist auslegungsbedürftig. Rechtlich ist zwischen der Kündigungserklärung - also dem Akt der Erklärungsabgabe - und dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung zu unterscheiden. Aus der Perspektive eines objektiven Erklärungsempfängers auf Mieterseite ist eine Formulierung wie „Der Mieter verzichtet für die Dauer von 12 Monaten auf sein Kündigungsrecht“ so zu verstehen, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ende des 12-Monatszeitraums beendet werden kann. Diese Auslegung deckt sich mit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung frühestens zum Ablauf des vereinbarten Zeitraums zulässig ist - wobei die Kündigungserklärung selbst bereits vor Ablauf dieser Frist abgegeben werden darf. Diese Klarstellung wurde vom Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform 2001 ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen; die Vorgängervorschrift § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG a.F. enthielt sie noch nicht. Im Übrigen würde gemäß § 305c Abs. 2 BGB bei Mehrdeutigkeit einer Formularklausel ohnehin die für den Mieter günstigere Auslegung gelten.
Der Beginn eines Mietverhältnisses ist vom Beginn der Mietzahlungspflicht zu unterscheiden. Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag einen bestimmten Mietbeginn, so läuft auch ein vereinbarter Kündigungsverzicht ab diesem Datum, selbst wenn der Mieter für die ersten Monate von der Grundmiete befreit ist und lediglich Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat. Der Wortlaut des Vertrages ist insofern maßgeblich: Ist der Vertragsbeginn ausdrücklich geregelt, ist dieser - und nicht der Zeitpunkt des ersten Grundmietzahlungsbeginns - für den Lauf des Kündigungsverzichts entscheidend. Eine mietfreie Anfangsphase lässt das Mietverhältnis als solches unberührt und verschiebt den Fristbeginn nicht.
Der Begriff „Kündigungsrecht“ in einer Verzichtsklausel ist auslegungsbedürftig. Rechtlich ist zwischen der Kündigungserklärung - also dem Akt der Erklärungsabgabe - und dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung zu unterscheiden. Aus der Perspektive eines objektiven Erklärungsempfängers auf Mieterseite ist eine Formulierung wie „Der Mieter verzichtet für die Dauer von 12 Monaten auf sein Kündigungsrecht“ so zu verstehen, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ende des 12-Monatszeitraums beendet werden kann. Diese Auslegung deckt sich mit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung frühestens zum Ablauf des vereinbarten Zeitraums zulässig ist - wobei die Kündigungserklärung selbst bereits vor Ablauf dieser Frist abgegeben werden darf. Diese Klarstellung wurde vom Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform 2001 ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen; die Vorgängervorschrift § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG a.F. enthielt sie noch nicht. Im Übrigen würde gemäß § 305c Abs. 2 BGB bei Mehrdeutigkeit einer Formularklausel ohnehin die für den Mieter günstigere Auslegung gelten.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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