[AnwaltOnline - Mietrecht August 2010]
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* AnwaltOnline - Mietrecht August 2010 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/ *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Studentenzimmer - Mieterhöhung muss mit externen Zimmern begründet
werden!
Soll eine Mieterhöhung für ein Zimmer mit drei Vergleichswohnungen
begründet werden, so kann der Vermieter keine Studentenzimmer wählen,
die mit dem Zimmer, dessen Miete erhöht werden soll, dieselben
Gemeinschaftsräume haben. Vielmehr sind externe Studentenzimmer als
Vergleichswohnungen heranzuziehen.
AG Köln, 8.7.2009 - Az: 203 C 33/09
>> Kenntnis von Mängeln bei Mietbeginn - Vermieter ist in der Beweislast
Für die Kenntnis des Mieters vom Mangel zu Mietbeginn trägt der
Vermieter die Beweislast. Ist es auch durch Sachverständigengutachten
nicht nachzuweisen, ob ein Mangel bereits bei Abschluss des
Mietvertrages vorlag oder nicht, so geht dies zu Lasten des Vermieters.
Ohne entsprechenden Nachweis ist der Mieter zur Minderung berechtigt.
LG Hamburg, 26.3.2009 - Az: 333 S 65/08
>> Verkauf einer Eigentumswohnung und individuell ausgehandelter
Gewährleistungsausschluss
Gewährleistungsansprüche können beim Kauf einer Eigentumswohnung im
Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Sofern die Regelungen zum
Gewährleistungsausschluss nicht einseitig vom Verkäufer gestellt wurden,
sondern individuell ausgehandelt, so handelt es sich um eine
Individualvereinbarung. Diese unterliegt damit anders als allgemeine
Geschäftsbedingungen nicht der Inhaltskontrolle. Ein solcher individuell
ausgehandelter Gewährleistungsausschluss kann zwar auch unwirksam sein,
nicht aber dann, wenn eine ausführliche Belehrung über die Rechtsfolgen
durch den Notar erfolgt ist.
LG Essen, 19.5.2009 - Az: 9 O 152/07
>> Bei Mieterhöhung nur auf aktuelle Mietspiegel beziehen!
Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit einem qualifizierten Mietspiegel
begründet, so muss es sich um den aktuellsten handeln. Wurde auf einen
älteren Mietspiegel bezuggenommen, so ist das Mieterhöhungsverlangen
unwirksam. Da ein solches Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam ist,
besteht auch kein Anspruch des Vermieters darauf, dass der Mieter dem
Ansinnen zustimmt.
LG Stuttgart, 2.12.2009 - Az: 4 S 61/09
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Mischnutzung von Wohnraum und Kfz-Stellplätzen - was wird aus den
Betriebskosten?
>> Schlosswechsel schließt Nutzungsentschädigung aus!
>> Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung
>> Aufteilung einer Gewerbeeinheit - Zustimmung von
Wohnungseigentümern erforderlich?
Darüber hinaus versenden wir regelmässig aktuelle Urteile u.a.m. an
unsere Abonnenten. Eine Übersicht über die neuesten Urteile der letzten
30 Tage finden Sie hier:
https://www.anwaltonline.com/mietrecht/urteile
Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr als 2.450 Urteile.
>> Update Mietspiegel-Programm
Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.61 unter der URL
https://www.AnwaltOnline.com/mietrecht/mietspiegel
kostenfrei heruntergeladen werden.
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*2* Das Thema des Monats
>> Insolvenz des Mieters
Wenn ein Mieter die Privatinsolvenz bzw. Verbraucherinsolvenz wählt oder
wählen muss, so gilt für das Mietverhältnis die Kündigungssperre (§ 112
InsO). Dies bedeutet, dass ein Zahlungsverzug, der vor der Eröffnung des
Insolvenzverfahrens entstanden ist, nicht zur Begründung einer Kündigung
herangezogen werden kann. Der Vermieter muss also den Mietrückstand zur
Insolvenztabelle anmelden und darf anders als im Regelfall nach § 543
BGB nicht wegen des Rückstandes kündigen, auch dann nicht, wenn dies
normalerweise zulässig wäre. Hat der Vermieter bereits vorher eine
außerordentliche und fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen
ausgesprochen, so bleibt diese weiterhin wirksam. Dies gilt natürlich
auch für Kündigungen, die aus anderen Gründen ausgesprochen wurden.
Erfolgt die Kündigung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, so
ist der Mieter geschützt und die Kündigung ist unwirksam.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Schutz sich nur auf
Zahlungen bezieht, die vor dem Antrag vom Mieter nicht geleistet wurden.
Nach dem Insolvenzantrag muss die Mietzahlung dann wieder pünktlich und
vollständig erfolgen. Kommt es also erneut zu Zahlungsrückständen, die
den Vermieter zur Kündigung berechtigen, so kann der Vermieter auch
(wieder) das Mietverhältnis wirksam kündigen.
Ein Vermieter sollte daher immer dann, wenn eine dauerhafte
Zahlungsunfähigkeit des Mieters wahrscheinlich ist, frühzeitig bei
Zahlungsrückstand kündigen.
>> Wanzenbefall
Ein Wanzenbefall in der Wohnung muss durch einen Fachmann bekämpft
werden - insbesondere bei Bettwanzen. Die Frage die sich Mieter und
Vermieter gleichermaßen stellen dürften ist, wer die Kosten tragen muss.
Grundsätzlich kommt es hier darauf an, welche der Parteien für den
Befall verantwortlich ist. Der Vermieter muss deshalb die Möglichkeit
ausschließen, dass der Wanzenbefall seine Ursache in einem Gebäudemangel
hat oder sich die Wanzen bereits vor Einzug des Mieters in der Wohnung
befanden. Insbesondere ist hierbei zu berücksichtigen, dass Bettwanzen
auch von verwilderten Haustauben eingeschleppt werden können, wenn diese
beispielsweise einen über der Wohnung befindlichen Dachboden behausen.
Bei unmöblierten und frisch renovierten Wohnungen kann aber in aller
Regel davon ausgegangen werden, dass der Mieter für den Befall
verantwortlich ist (z.B. durch den Kauf von alten Möbeln, die mit Wanzen
befallen waren, Mitbringsel und Koffer aus Auslandreisen). Der Beweis,
dass der Wanzenbefall vom Vermieter zu verantworten ist, gelingt
aufgrund der vielfältigen Einschleppmöglichkeiten daher in den
seltensten Fällen. Entsprechend muss der Mieter auch damit rechnen, für
die Bekämpfungskosten einstehen zu müssen.
Der Mieter muss umgehend nach Kenntnis den Befall anzeigen, damit der
Vermieter entsprechend tätig werden kann und ein Befall weiterer
Wohnungen vermieden werden kann. Meldet der Mieter den Befall nicht, so
kann der Mieter für hieraus entstehende Schäden vom Vermieter in Regress
genommen werden.
Hinweis: Zur Gefahrabwehr kann auch eine Schädlingsbekämpfung
zwangsweise angeordnet und durchgeführt werden. Die Behörden können die
Kosten dann vom Eigentümer als Zustandsstörer einfordern. Wer für den
Befall verantwortlich ist, ist dann zunächst unerheblich. Der Eigentümer
kann sich dann aber selbstverständlich an den eigentlichen Störer (also
i.d.R. den Mieter) halten und den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Mietnomaden
Unter dem Begriff Mietnomaden werden Mieter verstanden, die von Wohnung
zu Wohnung ziehen und beim jeweiligen Vermieter Mietschulden und häufig
auch völlig verwohnte Wohnungen i.d.R. ohne neue Anschrift hinterlassen.
Vermietern stehen einige Möglichkeiten offen, das Risiko von Mietnomaden
wenn auch nicht gänzlich auszuschließen, [... weiterlesen ...]
Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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*3* Mehr von AnwaltOnline
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MWSt. Das Angebot beinhaltet eine vollständige Prüfung auf formale
Richtigkeit und eine ausführliche und individuelle Stellungnahme mit
konkreten Empfehlungen. Spezielle Fragen hinsichtlich des
Mieterhöhungsverlangens können Sie uns gesondert mitteilen - die
Antworten hierauf sind im Preis enthalten.
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vorgelegten privaten Mietvertrag auf Herz und Nieren zum günstigen
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einzelnen Paragrafen und sendet Ihnen eine ausführliche und individuelle
Stellungnahme sowie konkrete Empfehlungen zu allen problematischen
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*5* (P) (C) 2010
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