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[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2010]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2010]

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* AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2010 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/ *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

>> Nebenkostenabrechnung darf fotografiert werden!

Soweit keine Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege besteht,
umfasst der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege einer
Nebenkostenabrechnung auch das Anfertigen von Ablichtungen mit
technischen Hilfsmitteln. Daher sind insbesondere das Abfotografieren
oder Einscannen gestattet.

AG München, 21.9.2009 - Az: 412 C 34593/08

>> Schuldner muss Einheitswertbescheid bei Zwangsversteigerung nicht
herausgeben!

Wird aufgrund eines rechtskräftigen Vollstreckungstitels von einer
Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung des
Schuldners betrieben, so ist der Schuldner nicht verpflichtet, den für
das Verfahren benötigten Einheitswertbescheid an den Gläubiger
herauszugeben. Bei einer gegen ihn gerichteten Vollstreckungsmaßnahme
obliegt dem Schuldner keine Mitwirkungspflicht.

BGH, 16.7.2009 - Az: V ZR 57/09

>> Mieterinteresse an Klärung der Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat ein Mieter ein berechtigtes
Interesse an alsbaldiger Klärung der Frage, ob er zu vertraglich
vorgesehenen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Schließlich muss
sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entschieden werden, ob die
Schönheitsreparaturen von ihm durchgeführt werden oder nicht. Es ist
nicht zumutbar, es auf etwaige Schadensersatzforderungen wegen
unterlassener Schönheitsreparaturen ankommen zu lassen, da eine vom
Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung erfahrungsgemäß teurer
wird als eine Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter selbst.

BGH, 13.1.2010 - Az: VIII ZR 351/08

>> Wohnflächenermittlung einer Maisonettewohnung - Galeriegeschoss
zählt mit!

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche
des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach
bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu
rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als
Aufenthaltsräume gelten.

BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 39/09

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

>> Photovoltaik-Anlage ist bei Gewerbeobjekten nicht ohne weitere zu
errichten!

>> Gutachten für Mieterhöhung - Als Nebenkosten auf den Mieter umlegbar?

>> Terrorversicherung kann auf gewerbliche Mieter umgelegt werden

>> Makler kann Grundbucheinsichtsrecht haben

Darüber hinaus versenden wir regelmässig aktuelle Urteile u.a.m. an
unsere Abonnenten. Eine Übersicht über die neuesten Urteile der letzten
30 Tage finden Sie hier:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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wurde aktualisiert und kann in der Version 5.59 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

>> Abwasserleitungen und Abwasserrohre

Grundsätzlich verhält es sich so, dass Abwasserrohre und
Abwasserleitungen zur Mietsache gehören. Damit ist es Sache des
Vermieters, dafür zu sorgen, dass diese sich in einem vertragsgemäßen
(also funktionsfähigen) Zustand befinden und dies auch so bleibt. Eine
Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der in dem
Mietobjekt befindlichen Rohre besteht nicht, wenn hierzu kein Anlass
besteht. Lediglich die außerhalb der Wohnung befindlichen Rohre sind vom
Vermieter regelmäßig zu überprüfen. Kommt es zu Schäden, weil dieser
Überprüfungspflicht nicht nachgekommen wurde, so kann eine
Schadenersatzpflicht des Vermieters bestehen.

Kommt es zu einer Verstopfung der Abwasserrohre innerhalb der Wohnung,
so steht fest, dass der Mieter oder einer seiner Besucher diese
verursacht hat. Eine Haftung des Mieters folgt hieraus aber nicht in
jedem Fall. Hierzu ist es erforderlich, dass die Verstopfung auch vom
Mieter zu vertreten ist. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um nicht
vertragsgemäßen Gebrauch gehandelt hat, etwa weil in der Toilette nicht
hierfür vorgesehene Dinge (Windeln, Binden, etc.) entsorgt wurden. Dem
Vermieter obliegt jedoch die Beweislast dafür, dass der konkrete Mangel
nicht in seiner Verantwortung liegt, was etwa dann der Fall wäre, wenn
die Verstopfung aufgrund von Mängeln der Mietsubstanz (z.B. Verkalkung
der Rohre bei normalen Gebrauch) entstanden wäre. Hat der Vermieter
ausgeschlossen, dass die Ursache in seinem Risiko- und
Verantwortungsbereich lag, so trifft den Mieter die Beweislast. Der
Mieter muss also die entstandenen Kosten tragen, wenn ihm nicht der
Nachweis gelingt, dass die Ursache der Verstopfung nicht von ihm
schuldhaft verursacht wurde (z.B. weil ein Konstruktionsfehler
ursächlich war).

Problematisch ist die Lage, wenn die Verstopfung außerhalb der
individuellen Mietwohnung erfolgt (z.B. in einer Sammelleitung). In
diesem Fall kann auch dann, wenn eine Verstopfung durch unsachgemäße
Entsorgung von Gegenständen entstanden ist, eventuell keine eindeutige
Zuordnung zu einer Mietwohnung erfolgen. Es ist also ungleich
schwieriger, den Schuldigen ausfindig zu machen. Kann der Schuldige
zweifelsfrei ausfindig gemacht werden, so gilt auch hier die Haftung des
betreffenden Mieters für alle entstandenen Schäden und Kosten. Gelingt
dieser Nachweis jedoch nicht, so muss der Vermieter die Kosten der
Beseitigung tragen. Es handelt sich in diesem Fall nämlich um
Instandsetzungskosten, die der Vermieter zu tragen hat. Es ist nicht
zulässig, diesen Grundsatz auf dem Wege einer Klausel des Mietvertrags zu
umgehen, nach der im Falle einer Rohrverstopfung die Mieter anteilig
gemeinsam für die Kosten haften.

Ist es aufgrund einer Rohrverstopfung oder eines Rohrbruches zu Schäden
in der Mietwohnung gekommen, so kann der Mieter selbstverständlich die
Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustandes vom
Vermieter verlangen. Wird die Nutzbarkeit der Wohnung infolge des
Mangels nicht nur unwesentlich beeinträchtigt, kann die Miete gemindert
werden. Dies setzt aber voraus, dass der Mangel beim Mieter angezeigt
wird. Wird der Mangel nach entsprechender Anzeige binnen einer
angemessenen Frist (hier kommt es auf den Umfang des Mangels an) nicht
behoben, so kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und vom
Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.
Auch wenn beispielsweise Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen, mit denen
in der Regel eine nicht unerhebliche Lärmbelastung einhergeht, ist eine
Minderung möglich.
Für Schäden, die an Gegenständen des Mieters entstanden sind, kann der
Mieter den Vermieter jedoch nicht in Regress nehmen, wenn den Vermieter
kein Verschulden trifft. Ein Verschulden würde den Vermieter z.B. dann
treffen, wenn mit einem Rohrbruch aufgrund maroder Leitungen zu rechnen
war und dennoch keine engmaschigen Kontrollen durchgeführt wurden.
Sofern ein Verursacher ausfindig gemacht werden kann, kann dieser
natürlich auch in Regress für einen etwaigen Schaden genommen werden -
dies gilt sowohl für Vermieter als auch für Mitmieter.