[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2009]

[AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                   Juni 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Mietvertragliche Wohnfläche zu groß - auch mehr als 10% Abweichung
zulässig?

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter bei Auszug die Wohnung vermessen
und musste feststellen dass diese mit ca. 61,5 qm "Mietraumfläche" im
Mietvertrag nach Abzug der Dachschrägen mit ca. 54 qm wesentlich kleiner
war. Das Gericht führte aus, dass eine Flächenabweichung von mehr als
zehn Prozent ein Mangel sei und zur Minderung der Miete berechtige. Es
gibt jedoch keine konkrete und allgemeine Regelung, was unter
"Mietraumfläche" zu verstehen ist. Hier sei wohl tatsächlich die
Grundfläche und nicht die Wohnfläche gemeint gewesen, da die Grundfläche
der Wohnung tatsächlich ca. 61,5 qm betrug. Es kann dem Vermieter nicht
abverlangt werden, einen Sachverständigen zur Wohnflächenermittlung zu
beauftragen und als Laie ist ihm selbst die korrekte Ermittlung der
Wohnfläche nicht möglich. Daher bestand kein Anspruch auf
Teilrückzahlung der Miete.

LG Krefeld - Az: 2 S 22/08

 >> Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit Teilbeträgen

a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete liegt bei
vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete
jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete
übersteigt.

b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose
Kündigung gemäß nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden
Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.

c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch)
aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die
außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei
Monatsmieten erreicht.

BGH, 23.7.2008 - Az: XII ZR 134/06

 >> Teppichreinigung - Schönheitsreparatur?

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die
Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese
auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, 8.10.2008 - Az: XII ZR 15/07

 >> Verwandtenmietvertrag und Grundsicherung

Für die Gewährung von Grundsicherungsleistungen sind Mietverträge
zwischen Angehörigen nur dann maßgeblich, wenn diese wirksam geschlossen
sind und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung
des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

SG Karlsruhe, 29.1.2009 - Az: S 4 SO 5937/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Räumungstitel auch gegen Untermieter!

 >> Bitte um Fristverlängerung bei Schönheitsreparaturen ist
Schuldanerkenntnis!

 >> Hausverwalter muss Kontounterlagen nach Verwaltungsende abgeben!

 >> Formunwirksamer Langzeitmietvertrag kann nicht geheilt werden

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr als 2.200 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.47 unter der URL

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kostenfrei heruntergeladen werden.

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*2* Das Thema des Monats

 >> Mieterhöhung

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des
Mietverhältnisses die Miete auf den Mietzins anheben, der für
vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt
wird (Ortsübliche Vergleichsmiete). Die Erhöhung des Mietzinses kann
jederzeit frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Eine einseitige
Erhöhung seitens des Vermieters ist jedoch nicht möglich - der Mieter
muss der Mieterhöhung zustimmen. Wenn der Mieter seine Zustimmung
verweigert, auch wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt
sind, so muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung
verklagen.

Ist eine Mieterhöhung formal in Ordnung und wird die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht überschritten sowie die Kappungsgrenze
eingehalten, muss der Mieter zustimmen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt,
zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist
(§558 BGB). Einhalten der Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter
die relativ niedrige Miete um maximal 20% (§558 Abs. 3 BGB) anheben
darf. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der
letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist).

§ 558a BGB fordert, dass eine Mieterhöhung in Textform erfolgt - im
Gegensatz zur Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift notwendig,
so dass ein Mieterhöhungsverlangen auch per Fax oder E-Mail erfolgen
kann.

Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle Mieter gerichtet werden - haben
mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, so ist dass Schreiben an
alle Mieter zu richten, andernfalls ist das Erhöhungsverlangen
unwirksam.

Eine Mieterhöhung ist zu begründen (§558a BGB). Hierzu gibt das Gesetz
dem Vermieter folgende Möglichkeiten:

" (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei
genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die
Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung,
so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch
dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes
Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält,
reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist
in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein
Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2
eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter
Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet
werden."

Ein Verweis auf einen Mietspiegel ist nicht unwirksam, wenn dieser
veraltet ist. Wird auf ein Gutachten verwiesen, so ist dieses dem
Mieterhöhungsverlangen beizulegen. Wurde Bezug auf Vergleichswohnungen
genommen, so sind diese so zu bezeichnen, dass der Mieter diese
aufsuchen kann, um sich von der Vergleichbarkeit zu überzeugen. Auch
drei andere Wohnungen des Vermieters können als Nachweis verwendet
werden.

Nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, hat er 2
Monate Zeit, dieses zu prüfen. Unabhängig von der Rechtmäßigkeit des
Erhöhungsverlangens kann zwei Monate nach Zugang des
Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten
Monats gekündigt werden. Ist die Zustimmungsfrist abgelaufen, kann der
Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung
verklagen. Schweigen des Mieters gilt als Ablehnung, dies bedeutet aber
nicht, dass der Mieter ausdrücklich seine Zustimmung erklären muss, es
reicht aus, wenn er die erhöhte Miete vorbehaltlos bezahlt.

Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen
oder eine Festmiete vereinbart wurde. Bei einem Staffel- oder
Indexmietvertrag ist die Mieterhöhung im Vertrag bereits geregelt, so
dass weitere Erhöhungen nicht in Betracht kommen.
Eine weitere Besonderheit ist in diesem Zusammenhang die
Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau
(https://www.AnwaltOnline.com/tips/mietpreisbindung.html).

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann
der Vermieter die Miete nach §§ 559 bis 560 BGB bei baulichen
Veränderungen und bei Erhöhung der Betriebskosten erhöhen, sofern die
Zahlung der Betriebskosten mit einer monatlichen Pauschale vereinbart
wurden und sich die Betriebskosten verteuert haben - hier kann bei
gesunkenen Preisen auch eine Verringerung der Pauschale möglich sein.

Eine Mieterhöhung kann bei einer Modernisierung
(https://www.AnwaltOnline.com/tips/modernisierung.html) des Wohnraums
erfolgen, wobei die Erhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters
erfolgt. Die Erhöhung kann maximal um elf Prozent der
Modernisierungskosten erfolgen und ist unabhängig von einer Anpassung an
die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Maßnahmen müssen aber den
Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig
Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Maklervertrag

Ein Maklervertrag wird i.d.R. schriftlich (z.B. durch Unterzeichnung
eines Auftragsscheins) geschlossen. Er kann aber auch durch schlüssiges
Verhalten erfolgen, also formlos geschlossen werden. Kommt es zum
Vertragsschluss, so fällt i.a. die Provision [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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