[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2008]

[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2008]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     Januar 2008 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Pfandrecht ausgeübt - Keine Nutzungsentschädigung!

Übt der Vermieter an einzelnen dem Mieter gehörenden und in
den Mieträumen bzw. auf dem Grundstück befindlichen Gegen-
ständen ein Vermieterpfandrecht aus, so scheidet ein Vorent-
halten i.S.v § 546a BGB und somit eine Nutzungsentschädigung
aus, da das ausgeübte Pfandrecht den Mieter hindert, die
Gegenstände zu entfernen.

OLG Rostock, 8.6.2007 - Az: 3 W 23/07

 >> Verwalter muß Abrechnung nicht steueroptimieren!

Der Verwalter ist zur Erstellung einer Jahresabrechnung im
Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG alleine im Verhältnis zur
Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Es besteht keine
Verpflichtung, die Abrechnung so zu erstellen, daß bestimmte
Ausgaben von den Eigentümern steuerlich geltend gemacht
werden können, wie z.B. durch den Ausweis und die
differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher
Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen nach § 35a
EStG.

AG Bremen, 3.6.2007 - Az: 111 a II 89/2007 WEG

 >> Gewissenhaft ausgefüllter Mietvertrag gilt!

Es kann davon ausgegangen werden, daß die Parteien das Miet-
verhältnis in der vertraglich festgehaltenen Form aus-
gestalten wollten, wenn der Mietvertrag durchgehend
gewissenhaft ausgefüllt wurde und nichts hinsichtlich einer
Gartennutzung enthält. Darüber hinaus konnte zu mündlich
getroffenen anders lautenden Vereinbarungen nichts schlüssig
vorgetragen werden.

AG Trier, 20.8.2007 - Az: 8 C 279/07

 >> Keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung - Keine Auf-
    rechnung mit Kautionsforderung

Wurde eine Nebenkostenabrechnung nicht binnen Jahresfrist
formell ordnungsgemäß erteilt, so kann der Vermieter ein
Saldo aus der Abrechnung nicht wirksam mit einer Kautions-
forderung aufrechnen. Die formell ordnungsgemäße Erteilung
der Abrechnung erfordert bei Gebäuden mit mehreren Wohnein-
heiten die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe
und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel
sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug
der Vorauszahlungen. Fand der Einzug des Mieters erst
innerhalb des Abrechnungsjahres statt, so ist aufzuführen,
über welchen Zeitraum abgerechnet werden soll. Ist dies
nicht der Fall, so fehlt es mangels Nachvollziehbarkeit an
einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung.

AG Aachen, 16.5.2007 - Az: 80 C 591/06

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung ver-
    schwiegen - Schadensersatzpflicht

 >> Waschmaschine ist zu dulden

 >> Zwangverwalter haftet nicht für Wohngelderstattung

 >> Handwerker im Flur - Mietminderung?

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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500 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 5.29
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*2* Das Thema des Monats

 >> Mietschulden

Nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs.3 BGB kann der Vermieter
das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist
kündigen, wenn der Mieter
1. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung
des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils der
Miete im Verzug ist, oder
2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines
Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei
Monate erreicht.
Bei Wohnraummiete ist der rückständige Teil i.S.d. Nr.1
jedoch nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die
Miete für einen Monat übersteigt.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Räumungsurteil wegen
Mietrückstandes jedoch abgewendet werden, wenn binnen zwei
Monaten nach Klagezustellung der Rückstand voll bezahlt wird.
Dies trifft nur dann nicht zu, wenn innerhalb der letzten
zwei Jahre schon einmal wegen Mietrückstandes gekündigt wurde.

 >> Sozialklausel

Nach § 574 BGB kann der Mieter auch einer an sich berechtigten
Vermieterkündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn
oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte
bedeuten würde.
Den wichtigsten Härtegrund stellt nach § 574 BGB der Fall
dar, daß angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren
Bedingungen nicht beschafft werden kann. Nicht zumutbar ist
eine neue Wohnung allerdings noch nicht, wenn sie teurer
ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt oder nicht so groß
wie die bisherige ist.

Weitere Härtegründe können sein:
Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, schwere Erkrankung,
Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder
Kindergartenwechsel,
bevorstehendes Examen,
geringes Einkommen,
lange Mietdauer.
Nach § 574a BGB entscheidet das Gericht über die Fortsetzung
des Mietverhältnisses, dessen Dauer sowie über die Bedingungen
unter denen es fortgesetzt werden soll. Die Anwendbarkeit der
Sozialklausel des § 574 BGB setzt voraus, dass die Härte-
gründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als
das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach § 574b BGB muss der Widerspruch gegen die Vermieter-
kündigung schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben
werden. Darüber hinaus muss das Widerspruchsschreiben dem
Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der
Kündigungsfrist zugehen. Ausnahmsweise ist der Widerspruch
auch noch zum Zeitpunkt des ersten gerichtlichen Termins des
Räumungsrechtsstreits zulässig, wenn wenn der Vermieter es
unterlassen hat, im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit
des Widerspruchs, dessen Form und die Frist, hinzuweisen.

 >> Gebäudeenergieausweis ab 01.01.2008

Ab dem 01.01.2008 gilt ein bundesweit einheitlicher Gebäude-
energieausweis für Altbauten. Dadurch sollen Mieter und
Käufer über den Energieverbrauch und die energetische Qualität
des Gebäudes informiert werden, so dass die zu erwartenden
Heiz- und Warmwasserkosten aufgezeigt werden.

Die Einführung erfolgt aufgrund von Übergangsfristen in
mehreren Etappen. Ab dem 01.07.2008 muss der Energieausweis
für Wohngebäude vorliegen, die bis 1965 fertig erstellt
wurden. Ab dem 01.01.2009 gilt dies für alle jüngeren
Wohngebäude und ab dem 01.07.2009 für Nichtwohngebäude.

Hierfür werden der bedarfs- und der verbrauchsorientierte
Ausweis angeboten. Der verbrauchsorientierte Ausweis weist
den tatsächlichen Energiebedarf in den vergangenen drei
Jahren aus, während der bedarfsorientierte Energieausweis
auf einer nutzungsunabhängigen Erhebung aller Einflussgrößen
basiert, wodurch eine umfangreiche Bestandsaufnahme erforder-
lich wird. Für selbstgenutzte Eigenheime und bestehende
Mietverhältnisse ist kein Ausweis erforderlich. Die Gültig-
keitsdauer des Ausweises beträgt 10 Jahre. Für Wohngebäude
mit bis zu vier Wohnungen, die vor 1977 errichtet wurden
und den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht
genügen, ist der Ausweis Pflicht.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Katzennetz

Auch wenn es gegenteilige Meinungen gibt dürfen Mieter keine
Veränderungen am Balkon vornehmen, die das Erscheinungsbild
der Hausfassade beeinträchtigen.
So ist die Mehrzahl der Gerichte der Ansicht, daß das
Anbringen eines Katzennetzes und [... weiterlesen ...]

 >> Wenn der Untermieter die Miete schuldig bleibt

Gem. § 562 BGB steht dem Vermieter ein gesetzliches Pfand-
recht an den Sachen des Mieters zu, die dieser in die Miet-
wohnung eingebracht hat.
Dies gilt auch im Verhältnis [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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