[AnwaltOnline - Mietrecht November 2007]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Mietrecht November 2007]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                   November 2007 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Miete nicht gezahlt: Strom bleibt, Wasser geht!

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter über den Zeitraum
eines Jahres die Miete nicht gezahlt. Der Vermieter hatte
das Vertragsverhältnis fristlos gekündigt. Da der Vermieter
selbst für das Wassergeld aufkam, durfte er das Wasser
abstellen. Der Vermieter hatte jedoch auch den Strom
abgestellt - dies war nach Ansicht des Gerichts nicht
zulässig, da es sich um verbotene Eigenmacht handelte. Der
Strom wurde nämlich aufgrund eines eigenen Vertrags zwischen
dem Mieter und dem Stromversorger geliefert.

KG Berlin, 28.11.2006 - Az: 65 S 220/06

 >> Pöbeleien - Mietminderung!

Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann die Miete mindern
und unter Umständen sogar außerordentlich kündigen, wenn er
regelmäßig beleidigendem, bedrohendem und aggressivem
Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers ausgesetzt ist.
Der Mietausfall kann dann gegenüber dem anderen Eigentümer
vom Vermieter geltend gemacht werden. Hinsichtlich der
Geltendmachung ist es unerheblich, ob die Berechtigung der
Kündigung bzw. der Mietminderung vom Vermieter gerichtlich
geklärt wurde, sofern die Reaktion des Mieters nicht derart
überzogen waren, daß das Unterlassen gerichtlicher Maßnahmen
gegen den Mieter als ein Verstoß gegen die Schadens-
minderungspflicht zu werten wäre.

OLG Köln, 6.2.2006 - Az: 16 Wx 197/05

 >> Wohnungseigentümer haftet nicht für versicherten Wasser-
    schaden

a) Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemein-
schaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus
der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241
Abs. 2 BGB entspringen können.

b) Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den
schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch
zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des
versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht
Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen,
die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch
den Geschädigten rechtfertigen.

BGH, 10.11.2006 - Az: V ZR 62/06

 >> Reparatur als Betriebskosten?

Auf Mieter können die Kosten eines Vollwartungsvertrages für
einen Fahrstuhl lediglich zur Hälfte umgelegt werden, obwohl
der Mieter mietvertraglich verpflichtet war, die "Kosten für
den Betrieb und die Unterhaltung des Aufzuges inklusive
Wartungsdienst" zu zahlen. Begründet wurde dies vom Gericht
dadurch, daß ein Vollwartungsvertrag auch Reparaturarbeiten
beinhaltetet, so daß die Kosten nicht in vollem Umfang
weitergegeben werden dürfen. Der Reparaturanteil ist zu von
den Wartungskosten abzuziehen, das Gericht schätzte den
Abzugsbetrag auf 50%.

LG Duisburg - Az: 13 S 265/03

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel -
    Eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit

 >> Neuverteilung der Instandsetzungskosten für Fenster

 >> Nachträglicher "Kleinreparaturenersatz"?

 >> Miete einklagen - nicht vom Verwalter!

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 >> Update Mietspiegel-Programm

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500 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 5.27
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*2* Das Thema des Monats

 >> Eigenbedarf

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt Eigenbedarf des Vermieters
als berechtigtes Interesse und somit als Kündigungsgrund in
Betracht. Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund.
Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die (ganze)
Mieterwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen
(entfernte Familienangehörige sind hiervon grundsätzlich
nicht erfasst) oder für eine zu seinem Hausstand gehörende
Person zu Wohnzwecken benötigt. "Benötigen" bedeutet, dass
der Vermieter sachlich gerechtfertigte, d.h. vernünftige und
nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf nennen muss.
Diese muss er schriftlich im Kündigungsschreiben darlegen.
Rechtfertigende Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf
liegen beispielsweise vor,

- wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung
seinen Altersruhesitz begründen will;
- der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur
Verfügung stellt,
um die Gefahr abzuwenden, dass sich das Kind vom Elternhaus
löst;
- der Vermieter die Wohnung seinem Kind zur Gründung einer
Familie überlassen will;
- dem Vermieter das Verweilen in seiner bisherigen Wohnung
erheblich erhebliche Nachteile bringen würde.

Unbegründet ist die Kündigung wegen Eigenbedarf hingegen,
wenn

- der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, also beispielsweise,
wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten
gekündigt worden ist, überhaupt kein ernsthaftes Interesse
an der Nutzung der Mietwohnung hat;
- der Eigenbedarf  rechtsmissbräuchlich ist, also beispiels-
weise, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare
Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen
könnte;
- der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend
macht;
- der Eigenbedarf treuwidrig und widersprüchlich ist, d.h.
wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar
waren;
- der Eigenbedarf nur befristet ist;
- die Wohnung gar nicht  in der Art und Weise genutzt
werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben
vorgibt.

Ist der Eigenbedarf unberechtigt, so kann der Mieter in aller
Regel in der Wohnung bleiben. Die Beweislast für den Eigen-
bedarf trägt der Vermieter. Ist der Mieter bereits ausgezogen
und stellt sich die Kündigung im Nachhinein als unberechtigt
heraus, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz
verpflichtet. Grundsätzlich kommen als Schaden alle mit der
unberechtigten Kündigung zusammenhängenden Kosten wie
Umzugskosten, Kosten einer notwendigen Einrichtung, Makler-
gebühren, etc. in Frage. Zum Schaden gehört auch eine etwaige
Differenz zwischen der Miete in der neuen und in der alten
Wohnung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren. Hier muß
sich der Mieter jedoch bemühen, eine im Zuschnitt und
Standard der gekündigten Wohnung ähnliche Wohnung zu einem
vergleichbaren Mietpreis anzumieten.
Ebenfalls zum Schaden gehören die Kosten des Rechtsstreits
oder Aufwendungen, die zum Nachweis führten, daß die
Eigenbedarfskündigung unberechtigt war.

Ein Schadenersatzanspruch besteht ebenfalls dann, wenn der
Eigenbedarf entfällt, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen
ist und der Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht
informiert wurde oder wenn der Vermieter den Eigenbedarf
zurückzieht, nachdem vom Mieter ein neuer Mietvertrag
unterschrieben wurde.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Heimwerker

Will ein Mieter sich in der Mietswohnung handwerklich
betätigen, so ist dies zunächst grundsätzlich zulässig. Eine
Erlaubnis des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich,
sofern es nicht zu grundlegenden Veränderungen der Wohnung
kommen soll. Dies bedeutet auch, [... weiterlesen ...]

 >> Ungeziefer

Der Wohnungsbefall durch Ungeziefer - wie zum Beispiel
Küchenschaben, Ratten, Mäuse usw. - stellt regelmäßig einen
Mangel der Mietsache dar. Selbst eine einzelne Ameisen-
straße, die durch die Wohnung oder das Haus führt, kann
einen Mangel darstellen. Dieser ist jedoch in fast allen
Fällen nicht so erheblich, daß hierdurch eine Mietminderung
gerechtfertigt werden könnte.

Ist eine Wohnung besonders stark [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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