[AnwaltOnline - Mietrecht August 2007]

[AnwaltOnline - Mietrecht August 2007]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     August 2007 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Bei Gewerbemietvertrag besteht kein Zurückbehaltungs-
    recht an der Mietkaution

Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein
Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.
Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits
vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß
§ 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des
Einzelfalls ab.

BGH, 21.3.2007 - Az: XII ZR 255/04

 >> Keine Selbsthilfe bei Mangel!

Mieter sind bei einem Mangel nicht ohne weiteres zur
Selbsthilfe und Schadensbeseitigung berechtigt. Der Ver-
mieter muß vielmehr über den Mangel informiert werden und
Gelegenheit zur Abhilfe erhalten. Ein Selbsthilferecht des
Mieters besteht nur bei Gefahr im Verzug. Auch dann, wenn
der Mieter nur Name und Bankverbindung des Vermieters bekannt
ist, können Mängel nicht eigenmächtig beseitigt werden. Der
Mieter muß entsprechende Nachforschungen stellen und ggf.
durch Kürzung oder Einstellung der Mietzahlung eine Kontakt-
aufnahme herbeiführen.

AG Köln, 20.6.2006 - Az: 223 C 8/06

 >> Vogelkot - Mangel?

Beeinträchtigungen durch Vogelkot unterhalb von Schwalben-
nestern sind in einer ländlichen Umgebung als ortsüblich
hinzunehmen. Bei innerstädtischer Lage können derartige
Beeinträchtigungen indes eine Minderung des Mietzinses
rechtfertigen.

AG Eisleben, 21.9.2006 - Az: 21 C 118/06

 >> Fahrradkeller nicht mitbenutzbar - 2,5% Mietminderung

Es liegt eine nicht nur unerhebliche Minderung dar, wenn die
Möglichkeit, Fahrräder in einem Fahrradkeller abzustellen,
dauernd entzogen wird. Der Vermieter ist zur Gebrauchs-
gewährung verpflichtet, wenn die Mitbenutzung des Fahrrad-
kellers vom Vermieter zugesagt wurde. Die Nichtgewährung
rechtfertigt eine Minderung des Mietzinses i.H.v. 2,5%.

AG Menden, 7.3.2007 - Az: 4 C 407/06

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Eigentümerversammlung muß objektiv erforderlich sein

 >> Streusalzschäden - haftet die Gemeinde?

 >> Dachterrassenpergola - nur mit Zustimmung aller!

 >> Falsche Wohnungsbezeichnung - und nun?

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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500 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 5.25
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*2* Das Thema des Monats

 >> Umwandlung

Unter Umwandlung versteht man im Mietrecht die Umwandlung
von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Auf diesem Weg wird
ein wohnungsweiser Verkauf des Objekts möglich. Die
Umwandlung ist ein rein formaler Akt, aus dem sich kein
besonderes Kündigungsrecht seitens eines neuen Eigentümers
oder aber des bisherigen Vermieters ableitet.
Ein neuer Eigentümer tritt in alle Rechten und Pflichten
aus bereits bestehenden Mietverhältnissen ein. Der Miet-
vertrag bleibt also unverändert bestehen, lediglich der
Vermieter ändert sich im Verkaufsfall. Eine Kündigung ist
nur mit der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich. Dennoch
wird in aller Regel nach einer Umwandlung ein Verkauf der
Wohnung durch den bisherigen Eigentümer versucht.
Wenn die Wohnungen verkauft werden, so haben die
umgewandelten Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der
Mieter muß die Wohnung jedoch nicht zu dem vom Vermieter
genanntem Preis kaufen. Es ist vielmehr möglich, solange mit
einer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen
Dritten verkauft wird. Nach Vorlage eines detaillierten,
notariellen Kaufvertrags zwischen Wohnungsverkäufer und
Käufer kann sich der Mieter entscheiden, ob nicht er zu den
im Vertrag genannten Bedingungen die Wohnung kaufen will -
auch zum ausgehandelten Preis. Der Mieter kann nämlich in
den abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einsteigen.
Hierzu steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von zwei
Monaten zu.
Kauft der Mieter die Wohnung nicht und erfolgt ein Verkauf
an einen Dritten, so übernimmt dieser den bestehenden
Vertrag (s.o.). Da sich durch den neuen Eigentümer in aller
Regel das Kündigungsrisiko erhöht, haben betroffene Mieter
einen besonderen Kündigungsschutz, nach dem für mindestens
drei Jahre eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.
Fristbeginn ist die Eintragung des neuen Eigentümers im
Grundbuch. Diese Sperrfrist kann von den Landesregierungen
bei besonderer Knappheit von Mietwohnungen auf fünf bis zehn
Jahre ausdehnen. Die fünfjährige Sperrfrist gilt nicht nur
für Eigenbedarfskündigungen, sondern auch für Kündigungen
wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.
Erst nach Ablauf der Sperrfrist gilt der normale Kündigungs-
schutz, so daß der Vermieter mit einem gesetzlich anerkannten
Kündigungsgrund unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
kündigen kann. Der Mieter kann sich unter bestimmten Voraus-
setzungen auf die Sozialklausel berufen. Gilt für den
betroffenen Wohnraum eine Sperrfrist von zehn Jahren, so
muß der Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn sich der
Mieter (erfolgreich) auf Härtegründe beruft.

Problematisch wird die Situation, wenn der neue Besitzer
insolvent wird und im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein
neuer Eigentümer in den Vertrag einsteigt. Dieser hat nach
dem Zwangsversteigerungsgesetz die Möglichkeit, eine kürzere
Kündigungsfrist für sich in Anspruch zu nehmen und zum
nächstmöglichen Termin, also mit dreimonatiger Kündigungs-
frist zu kündigen.

 >> Notfall-Schlüssel

Im Gegensatz zur weit verbreiteten Vorstellung, daß Mieter
dem Vermieter einen Notfall-Schlüssel für den Ernstfall zur
Verfügung stellen müssen, besteht hierzu keine mieterseitige
Verpflichtung. Der Mieter kann dem Vermieter während seiner
Urlaubsabwesenheit einen Schlüssel überlassen, muß dies aber
nicht. Auch das Einbehalten eines solchen Notfall-Schlüssels
durch den Vermieter ist nicht zulässig. Der Vermieter ist
vielmehr verpflichtet, dem Mieter das alleinige Besitzrecht
an der Mietwohnung einzuräumen. Dies bedeutet auch, daß dem
Mieter alle Schlüssel zu übergeben sind. Mieter sind
berechtigt, vom Vermieter die Herausgabe aller Schlüssel -
auch von Notschlüsseln - zu verlangen. Notfalls kann der
Mieter auch das Schloß austauschen.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Auflösung einer Wohngemeinschaft

Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft bilden regelmäßig eine
BGB-Gesellschaft, deren Zweck in der Nutzung und Unterhaltung
der gemeinsamen Wohnung besteht. [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

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