[AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2007]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2007]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                        Mai 2007 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Renovierungspflicht - bei Anerkennung muß sie durch-
    geführt werden

Erkennt ein Mieter die vom Vermieter in einem bestimmten
Umfang geforderten Renovierungsarbeiten an (z.B. mittels
Bitte um Fristverlängerung zur Durchführung derselben), so
kann sich der Mieter später nicht mehr darauf berufen, daß
tatsächlich gar keine Renovierungspflicht bestand. Vor einer
Anerkenntnis sollte zunächst geprüft werden, ob der Anspruch
auch tatsächlich im geforderten Umfang besteht.

KG Berlin, 6.4.2006 - Az: 8 U 99/05

 >> Kindgerechte Sicherheitsausstattung ist nicht Sache des
    Vermieters

Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine
Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasaus-
schnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit
den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer
Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit
Sicherheitsglas nachrüsten lässt.

BGH, 16.5.2006 - Az: VI ZR 189/05

 >> Wohnungsbegehung ist keine Durchsuchung

Das bauaufsichtliche Betreten und Besichtigen einer Wohnung
stellt keine Durchsuchung in diesem Sinne dar, da es nicht
um das Auffinden einer Person oder das Auffinden und Sicher-
stellen von Sachen und Spuren geht. Daher kann sich ein
Wohnungseigentümer einer Wohnungsbegehung durch die
Bauordnungsbehörde nicht unter Berufung auf einen fehlenden
Gerichtsbeschluß widersetzen.

BVerwG, 7.6.2006 - Az: 4 B 36/06

 >> Wohnungsrecht kann nicht ausgeübt werden - Zahlungs-
    anspruch

Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungs-
hindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungs-
rechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht.

Kann der Berechtigte sein auf Lebenszeit eingeräumtes
Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts
in einem Pflegeheim nicht ausüben, kommt die Begründung einer
Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsan-
passung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrund-
lage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer
erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem
Eintritt dieses Umstands gerechnet haben; fehlen diese
Voraussetzungen, kann die ergänzende Vertragsauslegung
einen Geldanspruch des Berechtigten begründen.

BGH, 19.1.2007 - Az: V ZR 163/06

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Videoüberwachung einer gemeinschaftlichen Hoffläche

 >> Mieterhöhung nur mit Begründung

 >> Zwangsräumung - Mithaftung auch nach Auszug?

 >> Wegen erkennbarer Mängel nicht mindern!

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Handwerkerlärm / Renovierungslärm

Durch Handwerker oder Renovierungsarbeiten verursachter Lärm
ist vom Mieter in Grenzen hinzunehmen. Im allgemeinen sind
vom Lärmverursacher die Ruhezeiten zu beachten, in diesen
Zeiten sollte der Lärm also vermieden werden. Bei einer
Ausnahmesituation wie z.B. bei einem Umzug oder Renovierung
kann Lärm auch während der Mittagsruhe (13-15 Uhr) zulässig
sein. Lärmimmissionen von benachbarten Baustellen sind
gleichfalls hinzunehmen. Gerade beim lediglich temporären
Charakter von Renovierungsarbeiten ist eine erhöhte Lärm-
entwicklung für einen solchen begrenzten Zeitraum zu dulden.
Der Verursacher ist jedoch gleichfalls an das Gebot der
Rücksichtnahme gebunden und muß somit Sorge tragen, daß die
Arbeiten möglichst zügig abgeschlossen werden, um die Dauer
der Belästigung zu minimieren.

Die allgemeinen Ruhezeiten sind einzuhalten. Der Lärm muß
somit abends beendet sein und die Arbeiten sind i.d.R.
während der Mittagsruhe zu unterbrechen; an Sonn- und
Feiertagen müssen die Arbeiten ebenfalls unterlassen werden,
sofern es sich nicht um einen Notfall handelt (z.B. Wasser-
rohrbruch).

Wird der Mieter jedoch durch den Lärm erheblich beein-
trächtigt, so ist eine Mietminderung möglich, da der
Vermieter grundsätzlich dafür verantwortlich ist, daß die
Wohnung störungsfrei genutzt werden kann. Das Ausmaß der
zulässigen Minderung hängt vom Umfang der Belästigung ab
und kann durchaus bis zu 60% betragen. Erforderlich für
eine Minderung ist jedoch immer, daß die zulässigen Grenz-
werte überschritten werden. Das subjektive Empfinden z.B.
eines besonders lärmempfindlichen Mieters ist hierbei
unerheblich.

Besteht eine Belästigung oder wird diese vermutet, so muß
der Mieter sich rechtzeitig beim Vermieter beschweren und
Abhilfe verlangen. Wird die Belästigung über einen längeren
Zeitraum hingenommen, so kann eine Minderung des Mietzinses
nicht mehr erfolgen. Dies dürfte aber lediglich länger-
fristige Renovierungsprojekte betreffen. Zur Beweissicherung
ist es ratsam, ein Lärmprotokoll zu führen.

 >> Vermieterpfandrecht

Vermieter haben ein gesetzliches Pfandrecht (§ 562 BGB ff.)
an vom Mieter in die Mietwohnung eingebrachten Sachen.
Dieses Recht dient der Anspruchssicherung gegen den Mieter
und besteht nur dann, wenn ein gültiger Mietvertrag zwischen
Mieter und Vermieter besteht.

Kann der Mieter berechtigte Forderungen (z.B. Mietzahlungen,
Betriebskosten, Schadensersatzansprüche) des Vermieters
nicht nachkommen, so kann der Vermieter das Vermieter-
pfandrecht nutzen. Das Pfandrecht umfaßt bereits fällige
Ansprüche gegen den Mieter, die aus dem Mietverhältnis
herrühren ebenso wie Entschädigungsforderungen und im
laufenden und dem folgenden Mietjahr fällig werdende Miete.
Das Pfandrecht umfaßt jedoch nicht spätere Mietforderungen
oder künftige Entschädigungsforderungen des Vermieters.

Im Rahmen des Vermieterpfandrechts können alle pfändbaren
Sachen, die vom Mieter nicht nur zu einem vorübergehenden
Zweck in die Räume gebracht wurden und die dem Mieter
gehören gepfändet werden.

Mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück erlischt
das Pfandrecht. Dies gilt aber nicht, wenn die Sachen ohne
Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters vom Grundstück
entfernt werden(§ 562a BGB). Erfolgt die Entfernung im
regelmäßigem Geschäftsbetrieb des Mieters oder reichen die
zurückbleibenden Sachen zur Sicherung der Ansprüche offen-
sichtlich aus, so ist der Widerspruch ausgeschlossen. Der
Vermieter ist berechtigt, im Rahmen der Selbsthilfe die
Entfernung der Sachen zu verhindern, wenn er zum Wider-
spruch berechtigt ist. In diesem Fall kann er beim Auszug
des Mieters im Rahmen der Selbsthilfe die Sachen in seinen
Besitz nehmen oder aber die Zurückschaffung von weg-
gebrachten Sachen verlangen, wenn diese noch nicht länger
als einen Monat weggebracht sind bzw. der Anspruch vorher
gerichtlich geltend gemacht wurde.
Ist der Vermieter zum Widerspruch berechtigt, so muß vor
der Verhinderung der Entfernung im Rahmen der Selbsthilfe
nicht vorab das Gericht angerufen werden.

Der Mieter kann die Ausübung des Pfandrechts abwenden, indem
er eine Sicherheitsleistung stellt. Soll lediglich eine
bestimmte Sache vom Pfandrecht befreit werden, so ist in
Höhe des Sachwertes eine Sicherheit zu leisten.

Die gepfändeten Sachen kann der Vermieter anschließend ver-
steigern lassen, um seine Forderungen zu befriedigen.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Einbruchschaden

Entstehen infolge eines Einbruchs in einer Mietwohnung
Schäden, so stellt sich die Frage, ob Mieter oder Vermieter
für die Schäden aufkommen muß. Grundsätzlich wird nach dem
Verschuldensprinzip gehaftet, [... weiterlesen ...]

 >> Parkplatz

Gehören zum Hausgrundstück Parkplätze (Einstellplätze), so
werden diese üblicherweise den Mietern zum Abstellen ihrer
Kraftfahrzeuge zur Verfügung gestellt. Hierzu erteilt der
Vermieter dem Mieter eine Parkerlaubnis.  [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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