[AnwaltOnline - Newsletter März 2007]

[AnwaltOnline - Newsletter März 2007]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                       März 2007 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Räumung ist keine Kündigung

Voraussetzung einer Kündigung durch schlüssiges Verhalten
ist ein Erklärungsbewußtsein des Kündigenden. Darüber hinaus
muß das Verhalten bei objektiver Bewertung den Erklärungswert
einer Kündigung haben. Es gibt keinen Grundsatz, nachdem eine
bloße Räumung nebst Schlüsselrückgabe den Erklärungswert
einer Kündigung hat.

Kammergericht, 16.1.2006 - Az: 8 U 157/05

 >> Besichtigungsanspruch des Vermieters

Dem Vermieter steht mangels entspr. vertraglicher Verein-
barung ein Besichtigungsanspruch hinsichtlich der Mietsache
zu, wenn besondere Umstände vorliegen, die dieses im
Interesse der Objektbewirtschaftung erforderlich machen.
Darüber hinaus ist die Besichtung rechtzeitig vorab
anzukündigen und der Besichtigungszweck so konkret anzugeben,
daß der Mieter den räumlichen und zeitlichen Umfang absehen
kann.
Der Vermieter ist unter dem Gesichtspunkt des Gebotes
schonender Rechtsausübung (§ 242 BGB) gehalten bei vorliegen
mehrerer Besichtungsgründe diese soweit möglich in einem
einzigen Besichtungstermin zu bündeln.

AG Hamburg, 23.2.2006 - Az: 49 C 513/05

 >> Kautionsanlage bei Gewerbemietverträgen

Auch ohne entsprechende mietvertragliche Regelung ist der
Vermieter von gewerblichen Räumen verpflichtet, eine
Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen.
Andernfalls kann der Mieter an der noch zu bezahlenden
Restkaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

OLG Nürnberg, 23.2.2006 - Az: 13 U 2489/05

 >> Vermieterpfandrecht für Sicherung zukünftiger
    Forderungen

a) § 91 InsO ist im Falle der Anordnung der vorläufigen
Insolvenzverwaltung mit den Sicherungsmaßnahmen des § 21 Abs.
2 Satz 1 Nr. 2 und 3 InsO nicht entsprechend auf die Zeit
zwischen Eröffnungsantrag und Insolvenzeröffnung anwendbar.

b) Das gesetzliche Vermieterpfandrecht an eingebrachten
pfändbaren Sachen des Mieters entsteht mit der Einbringung,
auch soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem
Mietverhältnis sichert.

c) Das der Sicherung des Mietzinsanspruchs dienende
Vermieterpfandrecht kann insolvenzrechtlich nicht in weiterem
Umfang angefochten werden als die Mietzinszahlung selbst. Dem
Vermieter steht deshalb in der Insolvenz des Mieters ein
anfechtungsfreies Absonderungsrecht zu, soweit die von dem
Pfandrecht erfassten Gegenstände bereits vor der Krise
eingebracht wurden.

BGH, 14.12.2006 - Az: IX ZR 102/03

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Einbruchsdiebstahl - Versicherungsnehmer muß nicht
    darlegen, wie Einbrecher zur Balkontür gelangten
 >> Wenn der Geschäftsführer der Wohnungsmaklerin zugleich
    Geschäftsführer der Vermieterin ist
 >> Wärmemengenzähler Pflicht?
 >> Zutritt der Wohnungseigentümergemeinschaft in vermietete
    Wohnung?

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 1.750 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Heizpflicht

Während der Heizperiode hat der Vermieter dafür zu sorgen,
dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die im
Mietvertrag vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden.
Sind keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen,
gelten Temperaturen von 20°C in Wohnräumen sowie Küchen und
22°C in Bädern als ausreichend.
In Räumen, die nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind
(z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C
üblicherweise als angemessen angesehen. Eine Absenkung auf
16°C während der Nacht kann jedoch noch zulässig sein.
Wichtig ist, dass der Vermieter auch bei Kälteeinbrüchen
außerhalb der Heizperiode heizen muss, wenn die Außen-
temperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad liegt oder
alle Mieter/innen dies verlangen.
Bei unzureichender Beheizung besteht ein Recht auf Miet-
minderung.
Hierbei ist jedoch der Mieter beweispflichtig !
Daher empfiehlt es sich, bei entsprechendem Verdacht in
sämtlichen Räumen täglich Temperaturmessungen vorzunehmen
und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der
Mitte des Raumes ungefähr einen Meter über dem Fußboden zu
erfolgen.
Der Grad der Beeinträchtigung bestimmt den Umfang der Miet-
minderung. Die Minderungssätze können hierbei zwischen 10%
und 100% (z.B. bei völligem Heizungsausfall in den Winter-
monaten) schwanken.
Nach §§ 536a, 536 BGB kann bei Verschulden des  Vermieters
neben einer Mietminderung auch ein Anspruch auf Schaden-
ersatz bestehen,  wenn Schäden oder Mängel an der Heizung
zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch führen. Voraussetzung
sowohl für die Minderung als auch den Schadensersatzanspruch
ist, dass der Mieter den Mangel - also die unzureichende
Heizung - sofort nachdem er es bemerkt hat, beim Vermieter
meldet und Abhilfe verlangt. Die Minderung muss bis zur
Beseitigung des Mangels entweder sofort bei der jeweiligen
Monatsmiete vorgenommen werden, andernfalls darf die volle
Miete nur unter Vorbehalt der späteren Minderung bezahlt
werden.

 >> Nachzahlung trotz Heizkostenpauschale

Monatliche Pauschalpreise für Fernwärme oder Heizungsneben-
kosten schützen den Bezieher nicht vor Nachzahlung. Die
zwischen Energieversorger und Kunden vereinbarten Monatssätze
stellen nur eine Orientierungsgröße dar. In den Verträgen mit
dem Energieversorger wird aber darauf hingewiesen, dass es
einmal jährlich zu einer Abrechnung über die tatsächlich
entstandenen Kosten kommt. Ansteigende Fernwärmepreise oder
Heizungsnebenkosten können daher trotz Pauschalzahlungen
Nachzahlungsforderungen des Energieversorgers nach sich
ziehen.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Verbraucher in
den Verträgen auf die Einzelbestandteile der zu erwartenden
Kosten schauen. Ausgangspunkt einer eigenen Kontroll-
berechnungen der vom Energieversorger angesetzten Monats-
pauschale sind dabei der Fernwärmeverbrauch im Durchschnitt
der zurückliegenden Jahre. Dazu kommen dessen Kosten sowie
die Heizungsnebenkosten, die man ebenfalls aus Berechnungen
der vergangenen Jahre ermitteln kann. Um die Kosten
realistisch einschätzen zu können, sollte man bei der
Fernwärme zehn bis 15 Prozent und bei den Heizungsneben-
kosten fünf Prozent aufschlagen. Hat man dann die Gesamt-
kosten ermittelt, teilt man diese durch zwölf und erhält
einen realistischen monatlichen Pauschalbetrag.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Inspektion und Reinigung der Abwasserleitung in die
    Nebenkostenabrechnung?

 >> Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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