[AnwaltOnline - Newsletter Dezember 2006]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Newsletter Dezember 2006]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                   Dezember 2006 *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Kein Winterdienst, wenn dies dem Mieter nicht mehr
    möglich ist!

Ist es einem Mieter aufgrund seines Alters nicht lediglich
vorrübergehend, sondern dauerhaft unmöglich, einer miet-
vertraglichen Verpflichtung zum Winterdienst (Wegereinigung
und Streuung) nachzukommen, so entfaltet eine Klausel, nach
der für den Fall des Ausfalls Ersatz zu stellen ist, keine
Wirkung mehr.

AG Hamburg-Altona, 30.8.2006 - Az: 318A C 146/06

 >> Bei unverschuldeter Fristversäumnis, muß es nach
    Unterlagenerhalt schnell gehen!

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2
BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unver-
schuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltend-
machung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er
sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem
ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen.
Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb
von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses
zu erheben.

BGH, 5.7.2006 - Az: VIII ZR 220/05

 >> Baubehörde darf Wohnung besichtigen

Besteht der Verdacht, daß die Wohnungsnutzung bauaufsichtlich
nicht genehmigt worden ist, so müssen die Bewohner die
Besichtigung der Wohnung durch die Bauaufsichtsbehörde dulden.
Bei einer Bauzustandsbesichtigung handelt es sich nicht um
eine Wohnungsdurchsuchung. Daher ist dieses bereits dann
zulässig, wenn eine dringende Gefahr für die öffentliche
Sicherheit und Ordnung bestehe. Eine solche Gefahr ist ein
Verstoß gegen die baurechtliche Genehmigungspflicht, da
diese der Bausicherheit und damit dem Schutz von Leben und
Gesundheit von Menschen dient.

OVG Rheinland-Pfalz, 15.2.2006 - Az: 8 A 11500/05.OVG

 >> Umgehung der Wertgrenze bei Zwangsversteigerungen

a) Gebote in der Zwangsversteigerung, die unter der Hälfte
des Grundstückswerts liegen, sind nicht allein aus diesem
Grund unwirksam und zurückzuweisen; gibt ein an dem Erwerb
des Grundstücks interessierter Bieter ein solches Gebot nur
ab, um die Rechtsfolgen des § 85a Abs. 1 und 2 ZVG herbei-
zuführen, ist das weder rechtsmißbräuchlich noch ist das
Gebot unwirksam oder ein Scheingebot.

b) Das Eigengebot eines Gläubigervertreters ist unwirksam
und zurückzuweisen, wenn er von vornherein nicht an dem
Erwerb des Grundstücks interessiert ist, sondern das Gebot
nur abgibt, damit in einem weiteren Versteigerungstermin
einem anderen der Zuschlag auf ein Gebot unter 7/10 oder
unter der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden kann.

BGH, 24.11.2005 - Az: V ZB 98/05

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Schuldanerkenntnis bei Wohnungsabnahme - keine
    obligatorische Renovierungspflicht
 >> Wettbewerbsverbot nicht im Vertrag verstecken
 >> Versteckte Videoüberwachung im Waschkeller
 >> Halb geschlossenes Hoftor - Minderung?

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Modernisierung

Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die der Ver-
besserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen
Grundstückes sowie der darauf befindlichen Anlagen dienen.
Auch Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie oder Wasser
führen sind Modernisierungen. Von Modernisierungsmaßnahmen
sind jedoch bloße Reparaturen zu unterscheiden. Zur Durch-
führung von Reparaturen, die notwendig sind, um die Miet-
sache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten
Zustand zu erhalten, ist der Vermieter nach § 535 BGB Abs.1
verpflichtet, so dass er hierfür keine Mieterhöhung
verlangen kann. Der Mieter ist zur Duldung solcher Maß-
nahmen nach § 554 BGB verpflichtet. Gleiches gilt für
Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung
von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums
(§ 554 Abs. 2 BGB). Nach § 559 Abs. 1 BGB können
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters am Haus oder in den
Wohnungen zu einer Mieterhöhung führen. Zur Duldung solcher
Maßnahmen ist der Mieter nicht verpflichtet, wenn die
Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen
Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des
Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu
rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vor-
zunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene
Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung
zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist
nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in
einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist
(§ 554 Abs. 2 BGB).

Baumaßnahmen sind nur dann eine Modernisierungsmaßnahme,
wenn sie zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer
nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Nach
§ 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen
grundsätzlich drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten
schriftlich anzukündigen. Aus der Ankündigung muß die Art,
der voraussichtliche Umfang, der voraussichtliche Beginn
und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen ersichtlich
sein. Die Angaben des Vermieters müssen so detailliert sein,
daß der Mieter sich eine genaue Vorstellung von den
Veränderungen des gemieteten Objekts oder der betroffenen
Gemeinschaftsanlagen machen und auch entsprechend zeitlich
planen kann.
Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der
auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum
Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dies gilt nicht bei
Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf
die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer
unerheblichen Mieterhöhung führen. Sind die Modernisierungs-
arbeiten abgeschlossen, darf der Vermieter die jährliche
Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um elf Prozent der
Modernisierungskosten erhöhen, sofern die Maßnahmen den
Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur
geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse
dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser
oder Heizenergie bewirken. Die Mieterhöhung erfolgt
dauerhaft und nicht nur für einen bestimmten Zeitraum
(z.B. bis die Modernisierungskosten bezahlt sind).

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungs-
maßnahme machen musste, hat der Vermieter in angemessenem
Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu
leisten. (§ 554 Abs. 4 BGB)

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Indexmietvertrag

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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